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Immobilier locatif comment gagner en évitant les pièges?

Immobilier locatif comment gagner en évitant les pièges?
par cyril jarnias - le 16 août 2016

Immobilier locatif : comment gagner en évitant les pièges?

Immobilier locatif : les français adorent la pierre et ce n’est pas nouveau!

Sommaire :

1. Quelle fiscalité sur l’immobilier locatif?

2. La réalité du marché de l’immobilier en France

3. Ces 3 mauvais investisseurs en immobilier

4. Conclusion : le CGPI pour partir sur les bonnes bases!

     

Je lisais dernièrement les chiffres de l’Insee, en France, 58% des français sont propriétaires.

Ils aiment l’immobilier et on peut comprendre qu’ils ne souhaitent pas se limiter qu’à la résidence principale.

58% de français propriétaires : la pierre plait mais elle fait réfléchir compte du poids de la fiscalité et des prix actuels.

Une fois sortie de l’immobilier résidence secondaire par exemple à la montagne ou au bord de l’eau, ils peuvent être tentés d’investir dans l’immobilier locatif

Ils cherchent des revenus complémentaires, c’est louable.

Il pense que l’immobilier : c’est du sûr, pourquoi pas?

Ils voient que la bourse et les marchés financiers sont trop aléatoires.

Donc, on va faire comme le voisin, la tante ou le collègue de bureau : on achète un bien immobilier, on le loue et on gagne de l’argent.

Cela semble très simple non?

Mais bon sang, je vois parfois tellement de bêtise dans cette course à l’échalote immobilière.

Oui, investir dans l’immobilier locatif, c’est souvent se lancer dans une course pour du rendement et parfois temporairement moins d’impôt.

Mais, souvent, il n’y a rien des deux ou cela ne dure pas.

Pourtant, je reste convaincu que si vous êtes là à me lire, c’est que vous cherchez le « bon plan immobilier ».

Vous pensez que vous allez apprendre à trouver le bon montage immobilier.

Mieux, vous attendez que je confirme votre vision « fabuleuse » de l’immobilier locatif.

Allez, on va dire que vous êtes un peu perdu dans vos investissements ou futures opportunités immobilières.

Vous avez besoin d’un peu d’aide pour acheter de l’immobilier locatif?

Sur mon blog patrimoine, je n’ai pas de belles bannières de publicité sur une société de gestion, un fonds de placement, de l’immobilier de défiscalisation ou je ne sais quoi d’autres pour attirer le chaland.

Cela veut surtout dire que je vais vous parler objectivement sur l’immobilier de rendement.

Il existe en France, une multitude de possibilités pour investir dans l’immobilier locatif avec ou non des dispositifs fiscaux, je pourrais en citer quelques uns :

mettre « simplement » en location un appartement,

louer un parking,

investir dans du loueur meublé qu’il soit ou non professionnel,

immobilier de défiscalisation Pinel, Censi-bourvard, Malraux, Monuments historiques…

Je ne vais pas citer tous les dispositifs, nous y reviendrons avec une grande idée comment investir ou non dans l’immobilier locatif à minima et avec le moins de fiscalité?

Je pourrais en profiter pour vous parler des mauvais montages immobiliers ou surtout des profils d’investisseurs à ne pas copier.

Enfin, tout le monde ne peut pas être expert en immobilier, je vais tenter de vous amener à être aidé par un bon professionnel du patrimoine : pas un CGP vendeur de soupe.


1. Quelle fiscalité sur l’immobilier locatif?

Je me suis dis, pour cet article, je vais passer tout de suite à la fiscalité sur l’immobilier de rendement.

Avant de parler d’opportunité d’investissement, on va parler de la facture fiscale sur vos revenus fonciers.

Fiscalité des revenus fonciers : double peine!

Vos revenus fonciers vont venir s’ajouter à vos autres revenus sur votre déclaration d’impôts sur le revenu.

Vos revenus fonciers seront soumis aux prélèvements sociaux soit à ce jour : 15,5%

BON A SAVOIR : mettre un bien en location, c’est accepter d’augmenter sa base taxable et subir également des prélèvement sociaux (CSG, RDS…)! C’est une double peine fiscale si on ne travaille pas sur son régime fiscal.

Vous comprenez donc vite que vous avez intérêt à bien choisir votre « montage » fiscal avant de vous lancer dans ce fabuleux immobilier locatif.

Les régimes fiscaux possibles en matière de revenus fonciers :

Faisons un point sur la fiscalité des loyers :

Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15000 euros : deux choix possibles

Soit vous partirez alors sur un régime micro foncier.

Vous appliquerez d’office un abattement de 30%.

Exemple : vous avez 10000 euros de loyers, vous ne déclarerez que 7000 euros (10000×0,3).

Cela semble avantageux mais attention, vous ne pourrez déduire aucune charge!

Soit vous partirez sur le régime réel :

Cette fois-ci vous pouvez déduire des charges à avoir :

Taxe foncière,

Assurance et frais de gestion du bien ou encore

coût d’entretien (notamment des travaux, nous allons revenir).

Exemple : 10000 euros loyers – 1000 euros taxe foncière – 1000 euros assurances frais de gestion – 1000 travaux = 7000 euros à déclarer sur votre déclaration d’impôt.

Je vois tout de suite les petits malins réagir : si on avait beaucoup de travaux?

Le déficit foncier : c’est 10700 euros par an

Vous pouvez faire des travaux tous les ans pour 10700 euros, les déduire de vos revenus et c’est portable 6 ans.

BON A SAVOIR : sous les 15000 euros de loyers, vous êtes en micro foncier mais vous ne pouvez pas déduire vos charges. Pour le faire, vous devez passer en régime réel. Le plus intéressant reste l’impact des travaux avec le déficit fonciers : c’est maximum 10700 euros déductibles tous les ans sur vos revenus.

Que conclure sur la fiscalité des revenus fonciers?

Vous remarquerez que je n’ai pas évoqué certain programme de défiscalisation de type loueur meublé non professionnel ou professionnel LMP.

Vous devrez bien regarder la particularité de ces montages fiscaux qui peuvent changer la donne entre le micro foncier, le régime réel ou encore l’impact du déficit foncier.

Ce qui est certain :

Se lancer dans de l’investissement locatif entraînera une hausse de la fiscalité, vous devez donc à l’avance mesurer le poids futur de votre impôt sur le revenu (faites des simulations!).

Avant de parler rendement, un bien en location : c’est  son prix comparé au marché,  un locataire à gérer, des charges et une fiscalité.

N’oubliez pas non plus que souvent on ne prend pas en compte l’impact patrimonial (exemple : succession ou qui gèrera les biens?) des biens locatifs sur la famille s’il arrivait quelque chose. Nous y reviendrons.


2. La réalité du marché de l’immobilier locatif en France

Quand vous faites de la gestion de patrimoine, vous vous intéressez à l’immobilier, vous regardez aussi la fiscalité (gains = plus values = impôts) mais vous allez aussi vous pencher sur l’économie et la démographie.

Pourquoi la démographie?

Tout simplement car vous devez voir comment va évoluer une population donnée à travers le temps.

Vous allez regarder les flux migratoires sur un pays donné pour voir les zones à potentiel pour l’immobilier.

En parallèle, vous allez regarder la démographie (la pyramide des âges notamment) pour voir comment va évoluer et grandir cette population.

Par exemple, si la population est vieillissante (on parle de pyramide des âges inversée : un des problèmes grandissants des pays développés) : on peut imaginer que nos futurs retraités auront envie d’une bonne qualité de vie (mer et soleil?). Par conséquent, à l’image des retraités américains en quête du soleil californien ou de la Floride, on peut penser sans trop se tromper que l’immobilier sur ces zones prendra de la valeur.

Si vous prenez une population qui va croitre plus vite que les mises en chantier de nouveaux biens immobiliers, on aura alors une tension sur le marché de l’immobilier.

Le cas de la France est un peu un paradoxe.

prix immobilier france

Carte géographique France et évolution prix immobiliers France

evolution marche immobilier franceDéficit immobilier en France

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Comme vous le voyez sur ces deux graphiques, nous avons :

Un déficit de logements :

On constate avec évidence qu’il y a une pénurie de logements en France et que cela ne devrait pas s’arranger.

BON A SAVOIR : avant de se lancer dans l’immobilier locatif en France : on regarde l’évolution des prix, les zones géographiques à potentiel et surtout là où sont les tensions sur le marché immobilier. On tente également d’anticiper les flux migratoires pour voir quelles seront les zones où les prix monteront.

Le problème du logement n’est pas nouveau en France.

On peut alors se dire « Chouette , l’immobilier locatif devrait rapporter gros vu ce déficit! ».

Malheureusement, c’est un peu plus compliqué car il faut regarder ce qu’on achète, à quels prix, la fiscalité et qui peut acheter.

Une bulle immobilière en France (quoi qu’on en dise) :

S’il suffisait de mettre un bon simulateur immobilier pour évaluer le rendement d’un bien immobilier locatif : cela serait merveilleux.

Comme vous pouvez le voir sur le second graphique, les prix de l’immobilier en France n’ont cessé de croitre après les années 90.

On constate aussi qu’historiquement le marché de l’immobilier français a connu des bulles. Cela a donc entraîné des corrections et donc des perdants si vous achetiez en haut de cycle.

Donc, quand j’achète de l’ immobilier locatif, je me pose des questions :

Quelle zone géographique privilégiée?

Vais-je pouvoir revendre facilement mon bien?

Le crédit bon marché n’est-il un leurre face des prix élevés?

N’ai-je pas sous-estimé les charges de mon bien immobilier?            

Comment m’assurer d’avoir les bons locataires ou éviter les vacances?

N’ai-je pas sous-estimé le poids de la fiscalité des revenus fonciers?

Comment vont évoluer les charges? (Je pense beaucoup aux taxes foncières)

Surtout : à quel prix vais-je acheter?

C’est cette dernière question qui me fait le plus réagir sur l’immobilier en France.

J’aime bien les moutons dans les campagnes mais je déteste voir des épargnants « moutons » se faire tondre avec l’immobilier locatif.

Je vous propose amis lecteur de mon blog gestion de patrimoine de vous parler des 5 profils types d’investisseurs en immobilier locatif à ne surtout pas recopier!


3. Ces 3 mauvais investisseurs en immobilier

 rendement immobilier locatif

Profil 1 : investisseur en immobilier ne pensant qu’à la réduction fiscale

Quand vous pensez immobilier locatif : le pire est de raisonner uniquement en terme de réduction fiscale.

Je comprends parfaitement qu’à un certain niveau de fiscalité, cela devient vite insupportable.

Maintenant faut-il pour autant faire n’importe quoi pour réduire ses impôts?

Mauvais investisseur 1 : avec l’immobilier, je ne veux que réduire mes impôts ou comment se trouver avec un mauvais bien sous les bras.

Exemple  :

Qui ? Un couple dans le secteur informatique, ils font beaucoup d’heures et se retrouve à plus de 50000 euros par an d’impôt sur le revenu.

Taux d’endettement actuel : 20%

Objectif : principalement réduire la fiscalité et compléter à terme des revenus à la retraite.

Solution(s) : immobilier Pinel ou Malraux avec financement à crédit.

Problème ?

Ce couple souhaite réduire ses impôts, je peux comprendre. Malheureusement, ils vont souvent vouloir aller trop vite en  ne pensant qu’à la réduction fiscale.

Maintenant, sur l’immobilier Malraux, ils réduiront surtout fortement leurs impôts les deux premières années après que font-il du bien? Des charges? Du crédit restant dû? Ils subiront à nouveau la fiscalité.

Pour le PINEL : c’est une solution. Sur 12 ans au maximum, ils pourront investir jusqu’à 300000 euros soit 63000 euros de défiscalisation possible.

Je pense que sur de tels investissements, ils devront être bien entourés. L’objectif ne sera pas de négocier la cuisine équipée.

L’enjeu majeur sera d’investir dans une petite copropriété où à la fin des douze ans, ils pourront facilement revendre par exemple (s’ils cherchent une nouvelle réduction fiscale…).

La zone géographique sera aussi capitale tout comme la qualité du promoteur.

Le vrai soucis est de se précipiter pour vite prendre une réduction fiscale pour un investissement lourd (300ke).

Enfin, ils doivent aussi envisager un bien facile à louer par la suite ou pourquoi pas projeter leurs enfants futurs étudiants dessus à la fin de la défiscalisation.

On voit bien qu’un vrai bilan patrimonial doit être réalisé avant de se lancer dans un investissement pour ce couple.

+

Profil 2 : pro des travaux publics mais pas de la gestion de son patrimoine

Je suis toujours épaté par des particuliers qui se croient experts dans de nombreux domaines.

En matière de gestion de patrimoine, je suis toujours très prudent tellement cette matière évolue avec le temps.

Prenons par exemple la fiscalité, on sait qu’elle est mouvant. On doit sans cesse s’informer des nouveautés fiscales avec de vouloir donner une réponse toute faite.

Quand on veut investir dans l’immobilier avec location, on doit à mon sens être tout aussi humble.

Je vais donc évoquer le cas d’investisseurs qui auraient du sans doute être plus prudents avant de se lancer dans l’immobilier locatif.

Mauvais investisseur 2 : un pro pour monter des maisons mais un maximum de fiscalité!

Exemple  :

Qui ? Un couple Mr dans le travaux publics, Mme fonctionnaire et Mr maîtrise la construction immobilière. Ils ont 20000 euros d’impôt sur le revenu. Taux d’endettement actuel : 25%

Objectif : principalement réduire la fiscalité et compléter à terme des revenus à la retraite.

Solution(s) : construire soit même des biens immobiliers à faible coût en faisant tout soi même et louer.

Problème ?

>> Le pro en travaux publics ne veut pas dire pro en immobilier locatif :

Sans trop réfléchir, on pourrait se dire que le professionnel des travaux publics est le mieux à même de se lancer dans l’immobilier locatif pour lui même.

Pourtant, ce que l’on pense bien maîtriser (trouver un terrain à un bon prix, avoir des matériaux de construction pas chers, le viabiliser, construire une maison ou encore acheter un appartement et faire des travaux…) ne nous aide pas toujours quand on regarde plus globalement l’impact de cet investissement sur son patrimoine.

Quelles sont les erreurs de ce particulier ?

1. il n’a pas évalué le coût réel de sa main d’oeuvre : si vous faites tout vous même, vous pensez que vos travaux sont bons marchés.

Vous allez donc minorer le coût de vos travaux car vous faites des bonnes affaires (vous en avez l’impression).

Vous trouvez donc tout de suite un rendement exceptionnel avec votre nouveau bien locatif.

2. il n’anticipe pas le coût de la gestion locative

3. il n’optimise pas la fiscalité des revenus locatifs

4. Quelle est la valeur des biens  si vente ou si succession ?

Comment ce PRO  aurait-il pu éviter ces problèmes avec son immobilier locatif?

Prenons déjà la fiscalité des revenus fonciers : il n’y a pas de salut pour faire du déficit foncier et impacter ses revenus fonciers.

Pour cela, il doit pouvoir disposer de factures sur ses travaux : plus il en a plus déduira les coûts.

Donc, s’il a tout fait lui-même : il va avoir un problème pour connaître la valeur d’achat de son bien.

Le jour où il voudra revendre son bien : avec un prix d’achat très faible, il aura des plus-values énormes!

En matière de transmission et de succession ?

Plus vous achetez peu cher votre terrain et votre bien, moins vous justifier vos travaux, plus vous prendrez de taxe sur les plus-values.

En parallèle, sur le plan successoral, si vous comptez sortir votre bien de la masse successorale par une SCI : vous allez devoir évaluer la valeur de votre bien.

Donc, avec un prix d’achat faible, vous prendrez des droits de mutation très élevés.

Solution(s) ?

Le mal est fait malheureusement.

Soit il est en mesure de monter le prix de son ou ses biens à l’achat soit il aura des droit de mutation élevée si la SCI rachète le ou les biens.

Il aurait du envisager de monter dès le départ un bien sous format loueur meublé non professionnel à minima, il aurait pu ainsi impacter des charges plus facilement.

Dès le départ, il aurait du envisager de mettre dans une SCI : il aurait pu impacter des charges et n’aurait pas de soucis de transmission.

Là encore avec un bon conseiller en gestion de patrimoine, il aurait disposé des bons montages pour protéger sa famille et réduire sa fiscalité.

+

Profil 3 : le jeune investisseur en immobilier, il sait tout mais ne sait rien avec internet.

Internet, c’est merveilleux, on pense tout savoir.

Malheureusement, on n’achète pas un bien immobilier comme une baguette et ce n’est pas parce qu’on pense maîtriser un montage (ici : le déficit foncier) que cette solution est la meilleure pour sa famille.

Exemple  :

Qui ? Un jeune couple, la trentaine dans le secteur commercial, dynamique et 20000 euros par an.

Taux d’endettement actuel : 0%

Mauvais investisseur 3 : internet dit qu’il faut faire du déficit foncier, je fonce dans la gestion des travaux!

Régime matrimonial : aucun et simple PACS

Placement actuel : SCPI en direct et plusieurs contrats d’assurance vie (gestion autonome / 70% fonds euros et 30% fonds de placement).

Objectif : principalement réduire la fiscalité et compléter à terme des revenus à la retraite.

Solution(s) : « déficit foncier à gogo en achetant un appartement avec des travaux et un maximum de crédit avec les taux bas »

Problème ?

C’est la course à l’échalote!

L’objectif est de courir vers la réduction fiscale.

Je cherche l’appartement avec le maximum de travaux dans une bonne zone.

Je ne me pose pas la question de la gestion de travaux.

Je pense que le locataire financera tout le temps.

Notre jeune investisseur veut impacter tous les ans 10700 euros sur ces impôts.

Cela suppose qu’il va faire des travaux pendant un certain temps et de toute façon : au mieux, il aura un déficit à reporter sur 6 ans soit si on enlève les 10700 euros de l’année 1 : 5X10700 = 53500 euros à impacter.

Déjà, ce couple a plus de 20000 euros d’impôt sur le revenu.

Il est évident que le déficit foncier ne va pas grandement aider à réduire fortement leurs impôts.

Ils n’ont aucune connaissance en immobilier : ils vont donc devoir gérer un chantier et des travaux. Donc, ce seront des aléas.

Quand vont-ils louer? Ils ne le savent pas vraiment de fait.

Ils pensent avoir bien étudié le marché locatif : ils sont aussi doués que des promoteurs? Là, encore, on en est très loin.

Mais, le vrai problème : savent-ils déjà bien gérer leurs placements actuels?

Qu’ont-ils dans leurs contrats d’assurance vie?

Les clauses bénéficiaires ont-elles été bien analysées?

Ils ont des SCPI en direct : cela veut dire qu’ils prennent de la fiscalité, pourquoi ne l’ont-ils pas optimisé?

Ils auraient été aidés par un conseiller en gestion de patrimoine, ils auraient sans doute une meilleure vision de leur patrimoine avec de se lancer dans l’achat d’un appartement avec de gros travaux…

Moralité de l’histoire sur ces trois investisseurs en immobilier?

Ce ne sont pas des experts et souvent ils tombent dans des pièges qu’ils auraient pu éviter avec l’aide d’un expert en gestion de patrimoine!


4. En matière d’immobilier locatif : faites-vous aider par un expert CGPI!

Un homme averti en vaut deux!

On n’achète pas de l’immobilier comme on achète une baguette de pain.

Je pense que tout au long de cet article, vous vous êtes rendu compte que louer de l’immobilier et espérer un bon rendement avec peu de fiscalité n’étaient pas une moindre affaire.

S’il fallait retenir quelques erreurs classiques sur la location immobilière :

  1. Vouloir tout gérer soi même est un bêtise
  2. Minorer les charges
  3. Ne pas prendre le bon régime fiscal
  4. Ne croire qu’en l’immobilier de défiscalisation
  5. Ne pas avoir une approche globale pour son patrimoine
  6. Ne pas étudier le marché locatif
  7. Utiliser le levier du crédit sans se poser la question de qui remboursera si succession

Vous avez vu que la fiscalité sur l’immobilier locatif est bien réelle.

Vous voulez partir sur les bonnes bases pour acheter de l’immobilier? Je vous propose mon expertise avec un diagnostic patrimonial gratuit.

Vous pouvez par exemple la réduire avec le bon montage immobilier ou encore faire du déficit foncier.

Maintenant, on voit très vite les pièges classiques de l’immobilier. Souvent, on cherche le rendement ou la baisse des impôts : on ne pense pas à la suite et surtout à la protection de sa famille.

On doit donc avoir un stratégie globale pour que cet immobilier basé sur la location puisse permettre de faire croître son patrimoine et non l’inverse.

Vous ne devez pas subir le poids du crédit, des charges, de la fiscalité ou encore des aléas du locataire qui ne paye pas!

La meilleure des solutions pour bien débuter avec l’immobilier ?

Vous devez être entouré d’un professionnel de la gestion de patrimoine INDEPENDANT qui va privilégier la construction de votre patrimoine sur la durée en vous donnant la bonne prescription.

J’aurais pu aussi évoquer l’immobilier hors de France avec de meilleurs rendements et moins de fiscalité comme l’immobilier en Hongrie.

Vous voulez partir sur les bonnes bases et éviter les pièges avec l’immobilier?

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A Propos De Cyril Jarnias

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