Investir en Grece : marche immobilier et golden visa, ce n’est plus seulement une affaire de chasseurs de bonnes affaires post-crise. En 2026, le pays est entré dans une phase de maturité : prix en forte hausse mais plus “raisonnable”, règles du golden visa durcies mais toujours attractives, marché locatif sous tension, fiscalité qui se précise. Résultat : la Grece reste l’un des rares pays de l’UE où l’on peut encore acheter de l’immobilier et obtenir un titre de séjour, mais il faut désormais manier la calculatrice autant que le coup de cœur.
Les seuils d’investissement en Grèce ont changé : 800 000 €, 400 000 € et 250 000 € pour les conversions. Le marché immobilier reste porté par le tourisme, les investissements étrangers et une offre insuffisante.
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Le golden visa grec : un programme plus strict, mais toujours clé en Europe
Le golden visa grec reste l’un des derniers grands programmes européens de résidence via l’immobilier. Alors que le Portugal a exclu la pierre de son dispositif et que l’Espagne a carrément fermé son programme, la Grece occupe désormais une place à part : c’est, de fait, le principal programme de résidence par investissement adossé à l’immobilier dans l’Union européenne.
Le principe de base du visa doré grec reste simple : un investissement qualifié offre un titre de séjour renouvelable de cinq ans, avec liberté totale de mouvement dans l’espace Schengen (90 jours sur 180 dans les autres pays). Aucune présence sur le territoire n’est requise pour conserver le statut : zéro jour par an suffit tant que l’investissement est maintenu. Cela attire les investisseurs cherchant un plan B européen sans déménager.
Le permis couvre le conjoint (y compris partenaires de même sexe), les enfants à charge jusqu’à 21 ans – extensible jusqu’à 24 ans pour les étudiants – ainsi que les parents des deux côtés. En pratique, une seule acquisition peut sécuriser un statut de résidence pour trois générations.
Pour ceux qui visent la citoyenneté, le discours est plus nuancé. Le golden visa ne donne aucun accès direct au passeport grec : il ouvre un chemin, mais à condition de vivre réellement en Grece. Il faut sept années de résidence légale avec présence d’au moins 183 jours par an, une maîtrise du grec au niveau B1, et une épreuve sérieuse sur l’histoire et la culture du pays. Autrement dit, obtenir la nationalité via ce programme suppose de transformer l’investissement en projet de vie.
Une nouvelle carte des seuils : 800 000 €, 400 000 €, 250 000 €
La grande révolution, ce sont les nouvelles règles introduites par la loi 5100/2024 et complétées par la loi 5162/2024. Exit l’époque des 250 000 € un peu partout, voire des 500 000 € dans les quartiers les plus tendus. Depuis fin 2024, les investissements se déclinent selon trois zones et trois seuils distincts.
Zone A : 800 000 € pour les marchés les plus tendus
La Zone A regroupe les zones de très forte tension : l’intégralité de l’Attique (Athènes, Piraeus, banlieue sud de la Riviera), la grande municipalité de Thessalonique, les îles ultra-primes comme Mykonos et Santorin, et plus largement toutes les îles grecques de plus de 3 100 habitants (dont la Crète, Rhodes, Corfou, Zakynthos, Naxos, Kos, Lesbos, etc.).
Dans ces zones, le ticket d’entrée pour un golden visa adossé à l’immobilier standard est désormais fixé à 800 000 €. Le bien doit respecter deux contraintes essentielles : il doit s’agir d’une seule unité et offrir au moins 120 m² de surface habitable principale. Les annexes (parking, cave) peuvent être comptées dans la valeur d’investissement, mais pas dans ces 120 m² minimum.
Le golden visa immobilier en Grèce passe à 800 000 €, et il n’est plus possible de cumuler plusieurs petits appartements pour atteindre ce seuil. Cette mesure vise à freiner la spéculation en zones tendues, protéger l’accès au logement pour les locaux et orienter les investisseurs vers des projets à plus forte valeur ajoutée comme la rénovation ou la reconversion du patrimoine.
Zone B : 400 000 € pour le reste du territoire
La Zone B couvre tout ce qui n’entre pas en Zone A : la quasi totalité de la Grèce continentale hors Attique, la majeure partie des îles de taille moyenne ou petite, les périphéries de Thessalonique, et de larges pans de la Crète et du Péloponnèse. On y trouve des marchés très variés, de la station balnéaire haut de gamme à la petite ville universitaire.
Pour beaucoup d’investisseurs qui ne visent pas absolument Kolonaki ou Glyfada, la Zone B est en train de devenir le vrai terrain de jeu du golden visa : prix d’achat plus raisonnables, rendement locatif souvent meilleur, et perspectives de revalorisation soutenues par le tourisme et les grands projets d’infrastructure.
Zone C : 250 000 € pour les conversions et le patrimoine
Le fameux seuil à 250 000 € n’a pas disparu, mais il est désormais réservé à des opérations spécifiques :
– conversion de biens commerciaux en logements ;
– restauration de bâtiments classés ou de valeur historique/patrimoniale.
Ces investissements peuvent se situer partout en Grèce, y compris dans l’Attique. C’est la seule voie légale pour un golden visa à 250 000 € dans Athènes et sa région. Aucune exigence minimale de surface ne s’applique : un petit appartement issu d’une reconversion peut donc suffire si les 250 000 € sont investis.
En contrepartie, les contraintes sont sévères. Le changement d’usage (pour les locaux commerciaux) ou les travaux de restauration (pour le patrimoine) doivent être intégralement achevés avant le dépôt de la demande de golden visa. Les autorités exigent des certificats d’architecte et des validations municipales prouvant la fin des travaux. En cas de patrimoine classé, le propriétaire qui ne termine pas la restauration dans les cinq ans encourt une amende de 150 000 € et la perte immédiate du statut de résident. Toute revente avant l’achèvement des travaux est nulle et non avenue.
Cette filière à 250 000 € est donc à la fois une opportunité – ticket réduit, notamment en Attique – et un parcours d’obstacles techniques et juridiques. C’est aussi l’un des axes majeurs des politiques publiques : régénération urbaine, réhabilitation du bâti ancien, recyclage des bureaux obsolètes en logements.
Règles d’usage des biens : la fin du modèle 100 % Airbnb
Un point souvent mal compris par les investisseurs non résidents concerne l’usage locatif du bien servant de base au golden visa. La Grece a clairement tranché : les actifs qualifiants ne peuvent pas être exploités en location de courte durée de type Airbnb, Booking ou assimilés. L’interdiction est explicite et assortie d’une sanction lourde : 50 000 € d’amende et révocation du titre de séjour. Le sous‑bail pour de la location saisonnière est tout autant prohibé.
Les loyers pour un appartement deux pièces à Athènes ont augmenté de 45 % entre 2021 et 2026.
Cette contrainte de long terme oblige à revoir la stratégie : on ne peut plus compter sur des nuitées à 250 € en plein été pour rentabiliser un appartement sur la Riviera athénienne. L’équation se joue désormais sur des loyers mensuels, la qualité énergétique du bien, et sa localisation par rapport aux transports, universités et bassins d’emploi.
Alternatives au béton : banques, obligations, fonds et start‑ups
Le golden visa grec ne se limite pas à la pierre, même si l’immobilier représente encore la majorité des dossiers. Pour les profils plus financiers, ou ceux qui ne veulent pas se confronter aux chantiers de rénovation, plusieurs routes existent.
L’article 44 de la loi 5162/2024 offre un permis de résidence contre un investissement de 250 000 € dans une start‑up inscrite à ‘Elevate Greece’. L’investisseur doit détenir plus de 33 % des droits de vote ou du capital, et l’entreprise doit créer au moins deux emplois à temps plein maintenus cinq ans. Le permis initial est d’un an, renouvelable par périodes de deux ans. Cette voie est risquée (aucune garantie sur la valeur future) mais reste la seule alternative non immobilière à ce seuil.
D’autres instruments existent à des montants plus élevés : dépôt à terme de 500 000 € dans une banque grecque, obligations d’État pour 500 000 €, participations de 350 000 € dans des fonds d’investissement focalisés sur la Grece (immobilier, shipping, secteurs stratégiques), ou obligations d’entreprises à partir de 800 000 €. Certains schémas prévoient des baux hôteliers longue durée, avec versement capitalisé de 400 000 € ou 800 000 €.
La plupart des investisseurs privilégient l’immobilier résidentiel, jugé plus tangible que les produits de dette ou les participations entrepreneuriales. Cependant, la montée des seuils d’investissement dans les zones prime pousse certains candidats vers ces alternatives, notamment ceux qui cherchent avant tout un titre de séjour plutôt qu’un investissement patrimonial dans la pierre grecque.
Un marché immobilier en surchauffe contrôlée
La toile de fond, pour comprendre Investir en Grece : marche immobilier et golden visa, c’est la trajectoire des prix. Entre 2017, point bas post‑crise, et fin 2025, les valeurs résidentielles ont augmenté d’environ 86 % à l’échelle nationale. Le pays a effacé et dépassé ses niveaux de 2008 : au troisième trimestre 2025, les prix résidentiels se situent 7,14 % au‑dessus du pic d’avant-crise.
Entre 2019 et 2026, Athènes a vu son prix moyen au mètre carré grimper de 1 450 € à environ 2 350 € (+62 %). Thessalonique est passée de 1 150 € à 1 680 € (+46 %), et la moyenne nationale a progressé de 1 050 € à 1 490 €/m² (+42 %). Dans certaines zones centrales de la capitale, comme le centre historique, les prix ont quasiment doublé (+81 %) avec une forte influence des achats golden visa. Sur la côte sud, la fameuse Athenian Riviera, les nouveaux programmes haut de gamme peuvent atteindre 25 000 €/m², voire davantage à Vouliagmeni ou Elliniko.
Le tableau suivant illustre l’évolution moyenne des prix dans trois grandes zones entre 2019 et 2026.
| Marché | Prix moyen 2019 (€/m²) | Prix estimé 2026 (€/m²) | Hausse estimée |
|---|---|---|---|
| Athènes | 1 450 | 2 350 | +62 % |
| Thessalonique | 1 150 | 1 680 | +46 % |
| Moyenne nationale | 1 050 | 1 490 | +42 % |
Les dernières données de la Banque de Grèce confirment cette dynamique : +7,69 % sur un an pour l’indice des logements en zones urbaines au troisième trimestre 2025 (+4,94 % en termes réels). Sur l’ensemble de 2024, la hausse moyenne atteint 8,72 % (+5,55 % en réel), après une année 2023 déjà très forte (+13,9 %). Les prix continuent donc de monter, mais à un rythme qui se modère progressivement : on passe du sprint post‑pandémie à un régime de croisière plus soutenable, autour de 4 à 7 % par an selon les prévisions pour 2026.
Un second tableau permet de visualiser les niveaux de prix actuels dans quelques marchés emblématiques.
| Zone / Ville | Prix moyen (€/m²) | Variation récente |
|---|---|---|
| Athènes Sud (Riviera) | 4 091 | +7,15 % |
| Athènes Nord | 3 323 | +6,81 % |
| Athènes centre | 2 439 | +12,03 % |
| Thessalonique (ville) | 2 625 | +9,38 % |
| Thessalonique (banlieues) | 1 941 | +13,58 % |
| Crète | 2 105 | +40,4 % (depuis 2019) |
| Péloponnèse | 1 410 | +9,1 % (2023–24) |
Cette flambée ne s’explique pas seulement par le golden visa. Elle repose aussi sur des fondamentaux macroéconomiques : croissance du PIB supérieure à la moyenne de la zone euro (autour de 2,1–2,3 % en 2025–2026), tourisme record (près de 37 à 38 millions de visiteurs, plus de 23 milliards d’euros de recettes en 2025), baisse du chômage à un chiffre, amélioration de la notation souveraine, et afflux d’investissements étrangers (jusqu’à 3 milliards d’euros dans l’immobilier en 2023, et des flux encore massifs en 2025).
L’offre de logements ne suit pas : les permis de construire pour le résidentiel ont chuté d’environ 24,5 % sur les huit premiers mois de 2025, et les coûts de construction repartent à la hausse. La Banque de Grèce alerte sur un “problème de logement qui se détériore considérablement” : l’insuffisance de nouvelles constructions ralentit la normalisation des prix et des loyers.
Banque de Grèce
Un marché locatif sous tension et des rendements qui se tassent
Du point de vue de l’investisseur, la grande question est : que rapporte encore un bien grec, après plusieurs années de hausse des prix ? Les chiffres montrent une tendance à la compression des rendements bruts : selon les analyses menées en 2024–2025, le rendement locatif résidentiel moyen est passé de 4,77 % à 4,40 %, puis 4,39 % fin 2025. À Athènes Sud, très prisée, on tombe vers 3,8 % dans certains segments.
La demande locative de long terme a augmenté d’environ 32 % en cinq ans, portée par les étudiants, les jeunes actifs, les nouveaux arrivants étrangers et le recul de l’accession à la propriété.
Dans certains segments – petites surfaces bien situées, logements rénovés proches des universités ou des lignes de métro, résidences modernes à haute performance énergétique – les rendements bruts peuvent remonter vers 5–5,5 %, voire au‑delà. Les résidences étudiantes, par exemple à Patras ou Thessalonique, affichent des taux qui flirtent avec 6,5 %. Les biens exploités en location saisonnière – là où cela reste autorisé – peuvent encore dégager des rendements supérieurs à 8 % dans des micro‑marchés très touristiques.
| Segment locatif | Rendement brut typique |
|---|---|
| Résidentiel long terme (moyenne nationale) | 4,0 – 5,5 % |
| Athènes Sud (haut de gamme) | ~3,8 % |
| Résidences étudiantes (Patras, Thessalonique) | jusqu’à 6,5 % |
| Petits appartements rénovés centre historique (Airbnb autorisé) | jusqu’à 8–8,25 % |
Pour un investisseur golden visa, la contrainte d’interdiction de courte durée réduit l’accès à la tranche la plus rentable, mais laisse intact un socle solide de location longue ou moyenne durée (colocation, baux à des télétravailleurs, etc.). Le rendement doit néanmoins être calculé après prise en compte de l’ensemble des coûts : taxe foncière annuelle ENFIA, charges municipales, assurance, entretien estimé à 2–3 % de la valeur du bien par an, imposition sur les loyers (15 % jusqu’à 12 000 €, 35 %, puis 45 % au-delà, avec une légère réforme introduisant un palier à 25 % entre 12 001 et 24 000 € à partir de 2026).
Les profils d’acheteurs étrangers : du golden visa à la résidence de vacances
La Grece n’attire pas que des chasseurs de passeports. Les études de terrain montrent qu’en 2025, seuls environ 8 % des acheteurs étrangers citaient le golden visa comme motivation principale. La majorité (plus de la moitié) recherchait avant tout une résidence secondaire ou une maison de vacances, environ 30 % visaient la location ou la revente, et près de 10 % un logement principal.
Du côté des nationalités, la hiérarchie reste dominée par les Chinois (environ 28 % des demandes golden visa en 2025–2026), suivis par les Turcs, les Russes, les Libanais, les Égyptiens. Les Américains connaissent une véritable accélération : leurs approbations golden visa ont bondi d’environ 49 % sur un an à fin 2025, et leurs achats immobiliers via ce canal ont progressé d’environ 30 % au quatrième trimestre 2025. Mais la plupart des étrangers qui achètent sans viser de golden visa – notamment les Européens du Nord, les Allemands, Autrichiens et Suisses via des plateformes comme FERIMMO – restent dans des budgets bien inférieurs aux nouveaux seuils.
Ce profil achète un appartement de 60 à 100 m², entre 100 000 et 200 000 €, pour une utilisation personnelle partielle et une location le reste du temps. Ses priorités sont la localisation, la qualité du bâtiment et la stratégie locative (long terme ou saisonnier), pas l’obtention d’un golden visa.
Processus d’achat et coûts réels : au‑delà du prix affiché
L’un des pièges fréquents pour les investisseurs étrangers est de raisonner uniquement en “prix au mètre carré”. En Grece, les frais annexes sont significatifs et doivent être intégrés dès le départ : on parle généralement de 7 à 10 % de surcoût par rapport au prix de vente pour une acquisition classique.
Le taux de l’impôt de mutation (RETT) s’applique sur le montant le plus élevé entre le prix contractuel et la valeur objective.
Pour un investisseur golden visa, il faut ajouter les frais d’immigration : 2 000 € pour le demandeur principal, 150 € par membre de la famille adulte, 16 € par carte de séjour, plus les polices d’assurance santé privées obligatoires. Les coûts globaux d’entrée sont estimés à environ 256 650 € pour un investisseur seul au seuil minimal, et 276 600 € pour une famille de quatre, en incluant à la fois le bien et la plupart des frais réglementaires.
La baisse d’environ 10 % du stock de dossiers en attente à mi‑2025 grâce à la digitalisation au ministère de la Migration.
Fiscalité patrimoniale : entre effets d’aubaine et nouvelles contraintes
La fiscalité immobilière grecque a longtemps été décrite comme relativement simple : un impôt annuel (ENFIA), une taxe municipale, un impôt sur les loyers, et un capital gains tax théoriquement à 15 % mais souvent suspendu. En 2026, le paysage s’est complexifié, mais avec plusieurs mesures favorables aux investisseurs.
D’abord, le gel des “valeurs objectives” – qui servent de base aux calculs fiscaux – jusqu’en 2027 apporte une visibilité bienvenue : pas de revalorisation brutale de la base taxable à court terme. L’ENFIA peut bénéficier de réductions automatiques pour les biens assurés contre les catastrophes naturelles, ou pour certaines résidences principales situées en villages de moins de 1 500 habitants (réductions puis exonérations programmées).
Le capital gains tax de 15 % sur les plus-values individuelles est suspendu jusqu’à fin 2026, à condition que les ventes ne dépassent pas deux biens sur deux ans et ne relèvent pas d’une activité professionnelle. Cela offre une opportunité pour les investisseurs visant une cession à moyen terme.
Sur le volet des loyers, la fiscalité reste progressive, mais avec une déduction forfaitaire de 5 % pour frais, ce qui ramène le taux effectif du premier palier à 14,25 %. Les revenus locatifs sont imposés à 15 % jusqu’à 12 000 €, 35 % au‑delà (avec introduction progressive d’un palier à 25 % entre 12 001 et 24 000 € à partir de 2026), puis 45 % au‑delà de 35 000 €.
La Grèce propose une imposition forfaitaire de 100 000 € par an sur les revenus mondiaux, valable 15 ans, sous condition de résidence fiscale, d’absence de résidence les 7 années précédentes et d’un investissement d’au moins 500 000 € en Grèce. Chaque membre de la famille ajouté coûte 20 000 € par an, avec exonération d’impôt grec sur les successions et donations étrangères. Ce régime est distinct du golden visa, souvent utilisé pour établir la résidence fiscale.
Tendances 2026 : sélection, restructuration et nouveaux équilibres
Après plusieurs années de rattrapage fulgurant, le marché grec entre clairement en phase de tri. Les experts locaux réfutent l’idée d’une bulle prête à éclater, mais évoquent plutôt une “transition vers un nouvel équilibre” : hausse des prix plus modérée (3–6 % par an en moyenne), sélection accrue entre micro‑marchés, et montée des exigences des acheteurs sur la qualité énergétique et le standing.
Les segments les plus solides pour les prochaines années sont clairement identifiés : les résidences secondaires et maisons de vacances dans les zones touristiques fortes, les appartements urbains bien situés pour la location longue durée, les actifs hôteliers et para‑hôteliers, et certains créneaux spécialisés (résidences étudiantes, logements pour télétravailleurs, conversions d’anciens bureaux en logements modernes).
Le nombre de demandes de golden visa a chuté de 63,4% en 2026 après l’augmentation du seuil d’investissement à 800 000 euros dans les zones prime.
La trajectoire future sera sans doute plus politique. Des signaux évoquent la possibilité d’un durcissement supplémentaire dans certains marchés résidentiels tendus, à l’image de ce qui s’est passé au Portugal pour les locations touristiques ou les visas dorés. Parallèlement, les pouvoirs publics multiplient les incitations à la conversion d’immeubles obsolètes, à la rénovation énergétique, à la remise sur le marché de logements vacants (avec, par exemple, des exonérations temporaires d’impôt sur les loyers pour les biens restés inoccupés au moins trois ans avant leur remise en location longue durée).
Pour un investisseur extérieur, la Grèce offre un couple rendement/risque attractif, surtout en visant Thessalonique, la Crète, le Péloponnèse ou des marchés urbains de taille moyenne plutôt que l’hyper-centre athénien et les îles spéculatives. Ce n’est plus un marché opportuniste à 1 000 €/m² : il faut étudier la qualité juridique du bien, la tension locative quartier par quartier, l’impact des contraintes du golden visa (interdiction Airbnb, surfaces minimales, seuils zonés) et intégrer les évolutions fiscales jusqu’en 2027.
Pour ceux qui abordent Investir en Grece : marche immobilier et golden visa avec cette grille d’analyse, le pays, loin d’être “trop tard”, reste l’un des terrains de jeu les plus intéressants d’Europe. Mais l’ère de la facilité est passée : la Grece de 2026 récompense désormais les investisseurs qui savent lire entre les lignes des lois 5100/2024 et 5162/2024 autant que ceux qui tombent sous le charme d’un coucher de soleil sur la mer Égée.
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