Le Portugal n’a pas déposé de projet créant un nouvel impôt distinct sur la richesse immobilière pour la période 2026-2027. Le gouvernement de Luís Montenegro maintient l’AIMI, la contribution additionnelle qui frappe déjà les patrimoines immobiliers importants, tout en privilégiant des avantages fiscaux destinés à développer la location à prix modéré. Mais la revalorisation automatique de certaines valeurs cadastrales relance les critiques des propriétaires et de l’opposition.
Cette hausse de 3 % de la valeur fiscale des logements, dont la dernière évaluation remonte à 2023, peut augmenter l’impôt municipal sur les biens immobiliers, l’IMI, et faire entrer certains détenteurs de patrimoine dans le champ de l’AIMI, dans un pays confronté à une pénurie de logements locatifs où le débat porte autant sur le pouvoir d’achat des ménages que sur les moyens de remettre des biens sur le marché.
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Un impôt existant, plutôt qu’une nouvelle taxe
L’AIMI, pour Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis, s’ajoute à l’IMI. Il concerne les biens résidentiels et les terrains à bâtir, sur la base de leur valeur patrimoniale fiscale, appelée VPT. Le calcul ne repose donc pas directement sur le prix auquel un logement pourrait être vendu.
L’assiette correspond à la valeur fiscale cumulée des biens concernés détenus au 1er janvier. Pour les particuliers, un abattement général de 600 000 euros s’applique. Les couples mariés ou partenaires choisissant une imposition commune bénéficient d’un abattement total de 1,2 million d’euros. Le barème est progressif, avec des taux de 0,7 %, 1 % et 1,5 % selon les tranches imposables.
Les sociétés relèvent d’un traitement différent : elles sont normalement taxées à 0,4 % dès le premier euro de valeur fiscale. Le taux atteint 7,5 % lorsque leur siège se trouve dans une juridiction offshore.
Selon les statistiques officielles publiées à la fin d’octobre, l’AIMI touche plus de 101 820 contribuables, particuliers et entreprises confondus, pour un ensemble dépassant 613 000 biens. Ses recettes annuelles représentent environ 176 millions d’euros.
La hausse des valeurs fiscales concentre les inquiétudes
L’actualisation de la VPT constitue le changement immédiat pour les propriétaires concernés. Un texte du 15 octobre 2026 encadre cette révision automatique, fondée sur un coefficient de dépréciation monétaire. Appliquée fin octobre, elle relève de 3 % la valeur fiscale des logements évalués pour la dernière fois en 2023.
Cette hausse de l’assiette ne signifie pas que le taux de l’impôt augmente, mais elle peut alourdir la facture puisque les prélèvements sont calculés sur une valeur plus élevée. Pour un propriétaire proche de l’abattement de l’AIMI, elle peut aussi entraîner un franchissement du seuil d’imposition, sans acquisition supplémentaire.
Les ménages possédant plusieurs logements sont particulièrement concernés par cet effet de cumul. La revalorisation doit également se répercuter sur les cotisations d’IMI de 2027 pour les biens visés.
Cette évolution intervient alors que le projet de budget pour 2027, présenté le 8 octobre, prévoit une diminution globale de 5,6 % des recettes d’IMI. Cette orientation budgétaire agrégée n’exclut donc pas une augmentation individuelle pour certains contribuables.
Les associations demandent des vérifications et dénoncent la pression fiscale
Dans des alertes diffusées entre le 26 et le 29 octobre, l’association de consommateurs DECO Proteste a averti que certaines valeurs fiscales pourraient conduire à une imposition excessive. Selon elle, l’administration fiscale, l’Autoridade Tributária e Aduaneira, n’ajuste pas automatiquement tous les paramètres susceptibles de réduire l’évaluation, notamment ceux liés à l’ancienneté du bien ou à sa localisation.
L’association recommande aux propriétaires d’effectuer une simulation avant de solliciter une nouvelle évaluation. Une demande déposée avant le 31 décembre 2026 peut permettre une correction ayant un effet sur l’impôt de 2027. L’intérêt de la démarche dépend toutefois des caractéristiques de chaque logement : une réévaluation ne doit pas être assimilée à une baisse garantie.
Les organisations de propriétaires contestent plus largement l’accumulation des prélèvements ; Luís Menezes Leitão critique les révisions répétées des valeurs imposables et invoque notamment un coût moyen de construction de 570 euros par mètre carré.
Luís Menezes Leitão, président de l’Associação Lisbonense de Proprietários
L’ALP estime surtout que les mesures manquent de cohérence : le gouvernement promet d’alléger la fiscalité des revenus locatifs, tandis que la taxation de la détention immobilière peut augmenter. L’association redoute que les bailleurs répercutent ces charges sur les loyers ou renoncent à louer.
L’Associação Nacional de Proprietários défend une position similaire sur le principe. Son président, António Frias Marques, considère que de nouveaux prélèvements sur le patrimoine existant ne résoudraient pas la crise et réclame davantage de construction publique de logements abordables.
Le gouvernement privilégie les incitations à la location
L’exécutif conserve l’AIMI, malgré les demandes de suppression formulées par des représentants des propriétaires, mais écarte la création d’une taxe supplémentaire ou un durcissement général de cet impôt.
Son dispositif fiscal pour le logement mise sur des avantages ciblés. Il prévoit notamment un taux d’imposition des revenus locatifs ramené à 10 % pour les loyers considérés comme modérés, ainsi qu’une TVA réduite à 6 % pour certaines opérations de construction ou de réhabilitation de logements abordables.
Les exonérations d’AIMI visent les biens proposés à la location de longue durée avec un loyer mensuel ne dépassant pas 2 300 euros, ou intégrés au programme de soutien à la location PAA. L’objectif est d’orienter une partie du parc existant vers une offre locative plus accessible.
Cette stratégie se distingue des recommandations de l’Organisation de coopération et de développement économiques. L’OCDE préconise de réduire le poids des taxes sur les transactions immobilières au profit des prélèvements récurrents sur la propriété. Elle recommande aussi d’actualiser les valeurs fiscales et d’élargir la surtaxe applicable aux logements vacants pour encourager leur mise en location.
Une controverse politique et des arbitrages pour les investisseurs
L’opposition s’est également saisie de l’actualisation des valeurs cadastrales. À la fin d’octobre, André Ventura, président de CHEGA, a demandé une exonération urgente d’IMI et d’AIMI pour les résidences principales, au nom de la protection du pouvoir d’achat face au coût du logement.
Les investisseurs internationaux surveillent, eux aussi, l’évolution du cadre fiscal. Les changements concernant l’impôt sur les mutations immobilières, l’IMT, s’ajoutent à ceux des régimes destinés aux résidents étrangers et à la suppression de l’acquisition immobilière directe comme voie d’accès au Golden Visa.
Ces évolutions favorisent des réorganisations de portefeuilles et un intérêt accru pour les fonds de capital-investissement ou les projets locatifs encadrés. Certains investisseurs tournés vers la location de longue durée accueillent favorablement le taux de 10 % sur les revenus issus de loyers modérés.
Le désaccord reste donc centré sur les effets de la fiscalité sur l’offre. Le gouvernement entend favoriser les locations accessibles par des incitations ciblées. Les associations de propriétaires craignent, à l’inverse, que la hausse des valeurs imposables neutralise une partie de ces avantages. Pour les contribuables concernés, l’enjeu immédiat consiste à vérifier leur évaluation fiscale avant l’échéance de fin décembre.
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