Avec la forte hausse de la fiscalité en France et dans d’autres pays dans l’Union européenne, de plus en plus d’investisseurs locatifs recherchent des solutions pour mettre à l’abri leurs fonds. Découvrez dans ce comparatif pourquoi choisir l’île Maurice, les USA ou encore la Bulgarie pour investir dans l’immobilier.
Disclaimer : Un investissement comporte un risque de perte de capital partielle ou totale. Les informations dans cet article ne sont pas des conseils en investissement. Il est indispensable de consulter un professionnel dans le domaine fiscal avant d’entreprendre un éventuel investissement. L’auteur et l’éditeur de cet article déclinent toutes responsabilités en cas d’utilisation à mauvais escient des informations figurant dans cet article. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
L’île Maurice : fiscalité attractive jusqu’à 20% d’impôt sur les revenus locatifs
La fiscalité à l’île Maurice est particulièrement avantageuse. Les revenus locatifs personnels sont imposés selon une grille d’imposition dont le taux applicable varie entre 0 et 20%.
Pour des revenus locatifs annuels de 15 000 €, donc environ 760 000 roupies mauriciennes au taux de change actuel, le montant total à verser au niveau des impôts sera de 27 800 MUR (soit environ 526 €), soit un taux global d’imposition de 3.66%. Bien sûr, nous ne tenons pas compte de toutes les charges locatives déductibles telles que les frais de réparation et d’entretien (par exemple).
La constitution d’une société à l’île Maurice est envisageable. Cette société peut se charger de gérer les propriétés immobilières et de percevoir l’ensemble des loyers. Le fondateur de la société devient alors actionnaire de l’entreprise et il peut alors recevoir des dividendes. Il faut savoir également que le gouvernement local autorise les étrangers à immatriculer une société à l’île Maurice et à détenir certains types de propriétés sur le territoire mauricien (comme par exemple des appartements situés dans des complexes résidentiels). Au vu de la fiscalité applicable sur les sociétés qui est fixée à hauteur de 15% des revenus imposables, cette option est rentable que pour les propriétaires bailleurs générant plus de 4 millions MUR par an (donc environ 76 000 euros de revenus locatifs par an).
Il n’y a pas de taxe d’habitation ou de taxe foncière à l’île Maurice, ce qui constitue un gros avantage par rapport à la fiscalité d’autres destinations, comme la France ou les Etats-Unis.
Il n’y a pas de taxe sur les dividendes, ce qui constitue également un gros avantage par rapport à d’autres pays comme la France ou la Belgique par exemple. Il est possible par exemple d’investir des fonds dans une société spécialisée dans l’immobilier locatif et de se rémunérer sous la forme de dividendes. La société ne sera alors soumise qu’à un taux IS de seulement 15% sur le montant des bénéfices.
Si l’on met de côté l’aspect fiscalité et si vous aimez les plages de rêve avec les cocotiers, l’île Maurice est faite pour vous ! Par comparaison avec l’île de la Réunion qui est beaucoup plus rocheuse et montagneuse, l’île Maurice compte plus de 330 km de côtes avec quelques plages mémorables, comme la plage de Flic-en-flac, celle du Morne (située plus dans le sud), la plage de Grand Baie (assez touristique) et d’autres plages plus à l’est ou dans le sud (beaucoup moins touristiques et plus sauvages).
Les USA : le statut de la LLC offre une fiscalité indirecte
Au niveau fiscal, les Etats-Unis sont les moins bien lotis dans notre classement. La fiscalité est particulièrement lourde et complexe. Les revenus issus de la location d’immeubles sont imposables aux Etats-Unis, avec des taux d’imposition fédéraux variant entre 10 et 37%, en fonction du revenu imposable (grille d’imposition progressive). Les charges locatives déductibles sont déduites du revenu imposable. La déclaration des revenus doit être faite à l’IRS, où des déductions fiscales pour des frais tels que l’amortissement, les réparations, et même les frais de voyage peuvent réduire le revenu imposable.
Au niveau fiscal, les propriétaires doivent supporter une taxe foncière parfois très élevée, qui peut approcher les 2% de la valeur fiscale d’une propriété. Cela représente une part substantielle des revenus locatifs générés à partir d’une propriété, par comparaison avec d’autres destinations comme la Bulgarie ou l’île Maurice par exemple.
La fiscalité américaine est également un véritable mille-feuille fiscal, avec une fiscalité à quatre niveaux : fédéral, état, comté et municipalité. L’assistance d’un comptable est nécessaire pour mieux naviguer dans la complexité du droit américain.
Alors pourquoi inclure les USA dans le classement ?
En fait, les étrangers peuvent constituer une société aux USA, de type LLC par exemple. Ce statut juridique offre un haut degré de confidentialité (dans la plupart des États américains) ainsi qu’une fiscalité allégée par rapport au statut de la Corporation (sous certaines conditions). Les LLC bénéficient d’une imposition indirecte, ce qui signifie que les revenus générés par les biens locatifs sont déclarés directement sur la déclaration d’impôt personnelle des propriétaires au lieu d’être imposés au niveau de la société. Cette disposition permet aux propriétaires d’éviter la double imposition et de conserver une plus grande partie de leurs revenus locatifs, ce qui améliore la rentabilité globale.
Les propriétaires de LLC peuvent bénéficier de diverses déductions fiscales liées à leurs biens immobiliers locatifs. Les dépenses déductibles comprennent les coûts opérationnels tels que l’entretien, les réparations, les frais de gestion de la propriété et les intérêts hypothécaires. Ces déductions permettent de réduire le revenu imposable global de la LLC, ce qui a pour effet d’améliorer considérablement le rendement financier des investissements locatifs.
En plus des déductions traditionnelles, les propriétaires de LLC peuvent également bénéficier de la déduction du revenu d’entreprise qualifié (QBI, pour « Qualified Business Income »), qui leur permet de déduire de l’impôt fédéral sur le revenu jusqu’à 20 % de leur revenu d’entreprise qualifié. Cette disposition ajoute un niveau supplémentaire d’efficacité fiscale, particulièrement avantageux pour les investisseurs immobiliers. Toutefois, l’éligibilité dépend de la nature de l’activité de location et de la documentation appropriée pour assurer la conformité avec les règlements de l’IRS.
Bon à savoir :
L’administration fiscale américaine (IRS) autorise généralement l’amortissement des biens immobiliers à un taux de 3,636 % par an pendant 27,5 ans. En fonction de la réglementation de l’État, la constitution d’une LLC peut également donner lieu à des avantages fiscaux supplémentaires spécifiques à l’État.
La Bulgarie : 10% (flax tax) + taxe foncière très faible
La fiscalité en Bulgarie est très avantageuse. Les revenus locatifs sont soumis à un impôt de 10 % sur le revenu imposable et il est possible de déduire de façon forfaitaire 10% du revenu brut à des fins fiscales.
Il n’y a pas de taxe d’habitation en Bulgarie. La taxe foncière est également très faible (comptez environ 150 euros par an pour un appartement d’une valeur fiscale de 90 000 euros). Il s’agit là d’un gros avantage par rapport aux Etats-Unis où la taxe foncière (appelée « Property Tax ») peut représenter une partie substantielle des revenus locatifs d’un bailleur (le taux applicable varie en fonction de la ville et peut parfois 2% de la valeur fiscale d’une propriété).
Bon à savoir :
Il faut savoir que le taux annuel de la taxe foncière est déterminé par chaque municipalité (entre 0,01 % et 0,45% de la valeur fiscale de la propriété). Cette taxe foncière doit être réglée par les particuliers et les entreprises qui détiennent des propriétés immobilières sur le territoire bulgare. Les autorités municipales déterminent la base imposable des propriétés résidentielles des particuliers et des entreprises sur la base de critères légaux. Pour les propriétés d’entreprises, la base imposable correspond à la valeur la plus élevée entre la valeur brute comptable et la valeur fiscale déterminée par les autorités municipales.
Les propriétaires doivent également supporter une taxe sur les ordures ménagères. Le montant global est assez faible, par comparaison avec les Etats-Unis par exemple. C’est le conseil municipal local qui décide du montant que les propriétaires de biens immobiliers devront payer pour la collecte et l’élimination des ordures ménagères, et cette somme est ensuite prélevée sous forme de taxe.
Pour la gestion des propriétés immobilières en Bulgarie, un étranger peut également constituer une entreprise. Le coût global pour former une entreprise est de moins de 1000 euros, mais il faut également prendre en considération les frais comptables (un comptable bulgare francophone peut facturer jusqu’à 200 euros par mois pour la tenue de la comptabilité d’une petite structure) ainsi que divers frais tels que des frais de domiciliation (environ 50 € par mois).
Il faut savoir que la Bulgarie autorise les étrangers à immatriculer des entreprises en Bulgarie et à détenir des propriétés immobilières. Il faut savoir également que les entreprises sont soumises à un taux d’impôt sur les sociétés de 10% sur les bénéfices imposables (l’un des plus faibles de toute l’Europe) et les actionnaires bulgares supportent également une taxe de 5% sur les dividendes.
Par comparaison, avec l’île Maurice, le taux applicable paraît beaucoup plus attractif pour les gros revenus, dans la mesure où le taux applicable est de seulement 10% (flax tax), alors que l’île Maurice applique un impôt progressif en fonction du revenu applicable. La fiscalité en Bulgarie
Les propriétaires peuvent également espérer une exonération de la taxe sur les plus-values en cas de revente après trois ans de détention, ainsi qu’une exonération d’impôts sur les successions (ascendants, descendants).
Pour en savoir plus :
