La période ouverte par 2023 a bouleversé le crédit immobilier en France. Après une décennie de taux historiquement bas, la remontée brutale des taux d’emprunt a amputé la capacité d’achat des ménages, provoqué un effondrement des transactions et redessiné durablement le marché. Trois ans plus tard, les données publiées jusqu’en juillet 2026 montrent un environnement désormais stabilisé autour de 3 % à 3,5 %, loin toutefois du choc de la fin 2023 comme des conditions exceptionnelles d’avant 2022.
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Une hausse des taux rapide et inédite
L’année 2023 s’ouvre sur des taux déjà en nette progression par rapport à 2022. En janvier, un crédit immobilier sur 15 ans se négocie en moyenne autour de 2,40 % à 2,50 %, un prêt sur 20 ans près de 2,60 % à 2,65 %, et sur 25 ans autour de 2,70 % à 2,75 %. Ces niveaux marquent déjà un net contraste avec le début de 2022, où les taux moyens tournaient encore autour de 1 %.
L’inflation dépassait 6 % au début de 2023, ce qui a poussé la BCE à augmenter ses taux directeurs à plusieurs reprises.
Les chiffres de mi-année illustrent cette escalade : vers juin-juillet 2023, le taux moyen sur 15 ans atteint environ 3,44 %, celui sur 20 ans se situe entre 3,54 % et 3,65 %, et sur 25 ans entre 3,74 % et 3,75 %. En douze mois, la hausse atteint près de 1,5 à 1,8 point de pourcentage.
La progression culmine en fin d’année. En novembre-décembre 2023, les taux moyens se rapprochent ou dépassent 4 % sur toutes les durées : environ 4,12 % à 4,14 % sur 15 ans, 4,26 % à 4,29 % sur 20 ans et 4,38 % à 4,45 % sur 25 ans. L’Observatoire Crédit Logement-CSA relève un taux moyen autour de 4,20 % à 4,35 % toutes durées confondues, avec par exemple 4,30 % sur 20 ans et 4,40 % sur 25 ans en décembre.
Le rôle clé du taux d’usure et de la politique monétaire
Au cœur de cette phase de tension figure l’articulation entre politique de la BCE, coûts de refinancement des banques et réglementation française. La Banque de France met en place, de février à décembre 2023, une révision mensuelle du taux d’usure, ce plafond légal au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter.
Initialement révisé chaque trimestre, le taux d’usure ne suivait plus le rythme de la hausse des taux bancaires, bloquant de fait l’octroi de nombreux prêts. Le passage à une actualisation mensuelle vise à « dégripper » le marché, en permettant aux établissements de crédit d’ajuster plus rapidement leurs barèmes et de retrouver des marges.
Cette décision facilite l’accès au crédit pour certains profils en évitant un plafond juridique trop bas, mais elle autorise aussi une transmission plus immédiate de la hausse des coûts de refinancement, accélérant la remontée des taux pour les particuliers.
Dans le même temps, la BCE poursuit sa lutte contre l’inflation par une succession de relèvements de ses taux directeurs, renchérissant le coût de la ressource pour les banques. Ce contexte de resserrement monétaire se prolonge jusqu’à l’automne 2023, avant une phase de stabilisation puis, plus tard, d’ajustements plus limités.
Capacité d’emprunt en chute et recours massif aux longues durées
La hausse des taux a des conséquences immédiates sur la solvabilité des ménages. Selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA, la seule remontée des taux fait reculer d’environ 27,5 % la capacité d’emprunt entre fin 2021 et fin 2023. Pour une mensualité fixe de 1 430 euros sur 25 ans, l’enveloppe finançable passe d’environ 330 000 euros fin 2022 à 260 000 euros fin 2023, soit une perte de pouvoir d’achat immobilier de l’ordre de 70 000 euros.
La surface moyenne finançable pour un appartement ancien en France se réduit à 36 m² après une baisse d’environ 7 m² sur un an.
Pour compenser partiellement le choc, les emprunteurs allongent fortement la durée de leurs prêts. La part des crédits compris entre 20 et 25 ans, qui représentait 56 % des dossiers en 2021, grimpe à 64 % en octobre 2023. Cet allongement se heurte toutefois aux règles du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qui encadrent strictement le marché : taux d’endettement limité à 35 % et durée maximale de 25 ans pour l’immense majorité des dossiers. Ces contraintes, combinées à l’exigence fréquente d’un apport personnel de 10 % à 15 % du prix, contribuent à exclure un grand nombre de ménages modestes et de primo-accédants.
Effondrement des volumes de crédit et des transactions
Sur l’ensemble de 2023, le choc de taux se traduit par une contraction sans précédent du financement. Le volume de crédits immobiliers accordés recule d’environ 40 % par rapport à 2022. Les données issues de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) et du Conseil supérieur du notariat confirment le caractère historique de la crise.
Le nombre de ventes dans l’ancien tombe à environ 875 000 transactions fin 2023, marquant la plus forte baisse d’activité en un an depuis 50 ans.
Parallèlement, les ménages qui ne parviennent plus à obtenir de financement restent locataires, réduisant la rotation entre location et accession. Le parc locatif se tend, les annonces se raréfient, et les loyers subissent une pression haussière dans de nombreuses zones tendues.
Le choc touche aussi la construction neuve. Les promoteurs sont pris en étau entre une demande d’acheteurs en fort recul et la flambée des coûts de construction (matériaux, énergie) générée par l’inflation. Les permis de construire comme les mises en chantier chutent de plus de 30 % par rapport au pic observé en août 2022, signalant une crise profonde pour le secteur.
Baisse des prix limitée mais marquée selon les territoires
Contrairement aux volumes de ventes, les prix résistent mieux en 2023, au niveau national. Selon les notaires, la correction moyenne reste modérée : environ -2 % pour les appartements anciens et -1,6 % pour les maisons anciennes sur un an. Cette stabilité apparente masque toutefois de fortes disparités régionales.
À Paris, les prix de l’immobilier ont baissé de 5,7 % sur un an, repassant sous le seuil des 10 000 euros le mètre carré.
À l’inverse, quelques marchés échappent à la tendance baissière. Des villes comme Nice voient au contraire leurs prix progresser d’environ 8 % sur l’année. Plusieurs stations balnéaires ou de montagne haut de gamme continuent également à afficher des hausses, portées par une demande aisée et peu sensible au renchérissement du crédit.
De la crise à la stabilisation : où en sont les taux en 2026 ?
Après le pic de tension de la fin 2023, le marché du crédit entre dans une phase de stabilisation, puis de reflux progressif à partir de 2024 et tout au long de 2025. En 2026, les indicateurs convergent vers un plateau de taux nettement en dessous des sommets atteints un an et demi plus tôt, sans pour autant retrouver les niveaux d’avant 2022.
Le taux moyen des prêts immobiliers tous confondus s’établit à 3,29 % à la mi-juillet 2026, marquant une légère hausse par rapport à juin.
Les baromètres des courtiers confirment un marché installé autour de 3 % à 3,5 % selon la durée et le profil. Pour juillet 2026, les barèmes de Meilleurtaux indiquent, à titre de référence, environ 3,50 % sur 15 ans pour un « bon » taux (3,28 % pour un « très bon » taux, 3,00 % pour un profil « excellent »), 3,60 % sur 20 ans (3,40 % pour un très bon taux, 3,10 % pour un excellent profil) et 3,70 % sur 25 ans (3,49 % pour un très bon taux, 3,20 % pour les meilleurs dossiers).
Le taux moyen du crédit immobilier sur 15 ans s’établit à 3,12 % en juillet 2026, selon les données des grands courtiers et de l’Observatoire Crédit Logement-CSA.
Par rapport aux pics de fin 2023, la détente est tangible : la baisse atteint environ 0,9 à 1 point sur 15 ans, 0,95 à 1,05 point sur 20 ans, et 1,05 à 1,15 point sur 25 ans. Pour un emprunt type de 200 000 euros sur 20 ans, ce recul représente un gain de plus de 20 000 euros de budget immobilier potentiel. Mais le retour aux taux inférieurs à 1,5 % sur 20 ans d’avant 2022 est désormais écarté à moyen terme : le marché semble durablement installé dans une zone de 3 % à 3,5 %.
Un nouveau contexte bancaire après la décision de la BCE
L’été 2026 est marqué par un nouvel élément monétaire majeur. En juillet, la BCE procède à une hausse de ses taux directeurs, la première depuis septembre 2023, en réaction à un léger rebond de l’inflation à 3,2 % dans la zone euro, principalement lié au renchérissement de l’énergie.
Le taux immobilier moyen atteint 3,24 % au début de l’été 2026, en légère hausse par rapport aux 3,22 % du printemps.
Dans ce contexte, elles absorbent une partie de la hausse de leurs coûts de refinancement, limitant le passage intégral de ces surcoûts aux ménages. Les ajustements de barèmes restent modestes, de l’ordre de 5 à 10 points de base, souvent liés à la fin d’offres promotionnelles lancées en début d’année.
Des intentions d’achat en recul dans un environnement incertain
Malgré l’amélioration relative des conditions de taux par rapport à 2023, la demande ne retrouve pas pleinement son dynamisme. Après un rebond jugé encourageant au premier semestre 2025, les acteurs observent à nouveau un fléchissement des intentions d’achat depuis les premiers mois de 2026. Les enquêtes menées auprès des ménages font état d’une prudence accrue, nourrie par un climat économique incertain, des tensions sur le marché de l’emploi et les répercussions géopolitiques des événements au Moyen-Orient depuis le printemps 2026.
La remontée des taux en 2023 fige le marché : les vendeurs n’ajustent pas leurs prix, les acheteurs arbitrent plus sévèrement face à des taux élevés, et la crise persiste plusieurs années après, impactant achats et stratégies bancaires.
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