Les familles disposent jusqu’au 31 décembre 2026 pour utiliser l’exonération temporaire des dons d’argent destinés à l’achat d’un logement neuf ou à certains travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif permet de transmettre jusqu’à 100 000 euros par donateur à un même bénéficiaire, dans une limite globale de 300 000 euros reçus par ce dernier. Il peut s’ajouter aux abattements habituels, sous réserve de respecter des conditions strictes d’utilisation des fonds.
Depuis le 1er janvier 2026, les déclarations de dons manuels et de dons familiaux de sommes d’argent doivent, sauf exception, être effectuées en ligne ; l’absence de droits à payer ne dispense pas de cette formalité. Pour les ménages qui envisagent une transmission, l’enjeu est d’articuler les différents avantages fiscaux tout en respectant les délais déclaratifs et les engagements associés.
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Une exonération temporaire centrée sur le logement
Instauré par la loi de finances pour 2025 et prévu à l’article 790 A bis du Code général des impôts, le dispositif exceptionnel concerne les dons d’argent aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. En l’absence de descendants directs, les neveux et nièces peuvent également en bénéficier.
Le plafond de 100 000 euros s’apprécie pour chaque couple donateur-bénéficiaire. Plusieurs membres d’une famille peuvent ainsi contribuer au projet d’une même personne, sans que le total exonéré au titre de ce mécanisme dépasse 300 000 euros pour celle-ci.
L’argent doit financer l’acquisition d’un logement neuf, notamment dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale du bénéficiaire. L’achat d’un logement ancien sans travaux relevant du dispositif ne figure donc pas parmi les usages prévus.
Le calendrier constitue une contrainte essentielle : les sommes reçues doivent être intégralement employées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement. Avant de procéder au don, il importe donc de vérifier que l’achat ou les travaux pourront effectivement être financés dans ce délai.
Le logement acquis ou rénové doit conserver son affectation à la résidence principale pendant au moins cinq ans, à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux. Le dispositif prévoit également la location comme résidence principale, à des personnes extérieures au foyer fiscal. Le non-respect des engagements peut entraîner la remise en cause de l’exonération et rendre les droits exigibles.
L’échéance reste fixée au 31 décembre 2026. Une éventuelle prolongation dépendrait d’une décision prise dans le cadre des discussions budgétaires ; elle ne peut donc pas être considérée comme acquise.
Les abattements permanents restent mobilisables
Deux avantages, un seul calendrier
Vous craignez de perdre l’exonération temporaire faute d’avoir articulé les abattements permanents dans les temps.
À côté de cette mesure exceptionnelle, les règles ordinaires permettent toujours de transmettre une partie du patrimoine sans droits de donation. Chaque parent bénéficie notamment d’un abattement de 100 000 euros pour chaque enfant, renouvelable tous les quinze ans. Deux parents peuvent ainsi transmettre ensemble 200 000 euros à un même enfant, si leurs abattements sont disponibles.
Ce mécanisme ne se limite pas à l’argent. Il peut concerner un bien immobilier, des titres financiers ou des biens mobiliers. Les montants applicables dépendent toutefois du lien entre les personnes : l’abattement atteint notamment 31 865 euros pour un petit-enfant et 5 310 euros pour un arrière-petit-enfant.
Un abattement supplémentaire de 159 325 € est prévu pour une personne en situation de handicap et peut se cumuler avec les autres avantages, tandis que les seuils spécifiques sont de 80 724 € entre époux ou partenaires de Pacs, 15 932 € entre frères et sœurs et 7 967 € pour un neveu ou une nièce.
Pour les dons familiaux d’argent, l’article 790 G du Code général des impôts prévoit en outre une exonération distincte de 31 865 euros, renouvelable tous les quinze ans. Le donateur doit avoir moins de 80 ans au moment du versement, tandis que le bénéficiaire doit être majeur ou mineur émancipé.
Cette exonération porte uniquement sur une somme d’argent transmise en pleine propriété, par exemple par virement ou par chèque. Elle ne doit pas être confondue avec l’abattement général, même lorsque les montants affichés sont identiques.
Un cumul pouvant atteindre 463 730 euros pour un enfant
L’intérêt des dispositifs réside dans leur cumul, lorsque toutes leurs conditions sont réunies. Un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre à un enfant majeur 100 000 euros au titre de l’abattement parent-enfant et 31 865 euros au titre de l’exonération des dons familiaux d’argent, soit 131 865 euros sans droits.
Pour un projet immobilier éligible, 100 000 euros supplémentaires peuvent relever de l’exonération temporaire, portant le montant total à 231 865 euros pour un parent ou à 463 730 euros lorsque les deux parents interviennent dans les mêmes conditions.
Ces chiffres supposent notamment que les abattements ordinaires n’aient pas déjà été consommés par des donations antérieures pendant la période de quinze ans. La part relevant du régime temporaire doit également respecter les conditions propres au logement, indépendamment du traitement fiscal du reste de la transmission.
Pour un projet éligible, mobiliser l’exonération exceptionnelle peut aussi permettre de préserver l’abattement ordinaire pour une transmission ultérieure. L’avantage dépend donc autant de l’affectation des sommes que de leur montant.
Une déclaration en ligne, même sans impôt à payer
La dématérialisation constitue l’autre évolution majeure. En application du décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025, la déclaration des dons concernés s’effectue depuis le 1er janvier 2026 dans l’espace sécurisé du bénéficiaire sur impots.gouv.fr, au moyen du service consacré aux dons et aux cessions de droits sociaux.
La démarche incombe à celui qui reçoit le don, et non à celui qui le verse. Elle doit être accomplie dans le mois suivant la donation. Un retard peut faire perdre certains avantages fiscaux, y compris lorsque l’opération devait initialement être entièrement exonérée.
Lorsque des droits restent dus après application des abattements et exonérations, leur paiement doit être réalisé par voie électronique. Les personnes sans accès à Internet ou physiquement empêchées d’utiliser le service peuvent toutefois recourir au formulaire papier n° 2735. Pour les actes notariés, l’étude prend en charge l’enregistrement électronique.
Les présents d’usage restent distincts de ces donations. Il s’agit de cadeaux offerts à une occasion particulière, comme un mariage ou un anniversaire, dont la valeur demeure proportionnée aux revenus et au patrimoine du donateur. Ils ne sont soumis ni aux droits de donation ni à une déclaration.
Préparer la transmission au-delà de l’avantage fiscal
Avant tout versement, examiner les donations déjà réalisées, l’âge du donateur et le calendrier du projet permet de déterminer les exonérations réellement disponibles. Pour le régime temporaire, conserver les justificatifs du transfert, de l’achat ou des travaux et de l’affectation du logement facilite le suivi des conditions imposées.
D’autres outils peuvent compléter cette préparation. Une donation avec réserve d’usufruit permet de transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant son usage ou ses revenus. La base taxable dépend alors notamment de l’âge du donateur.
La donation-partage, obligatoirement établie devant notaire, peut organiser la répartition entre héritiers et fixer la valeur des biens transmis à la date de l’acte. Le choix du mécanisme ne repose donc pas uniquement sur le plafond exonéré : il doit aussi tenir compte de l’organisation familiale et des revenus que le donateur souhaite conserver.
Transmettre sans dépendre d’un seul dispositif
Vous sentez votre transmission reposer sur des règles mouvantes, sans vue d’ensemble ni repère stable.
