L’Indice de Référence des Loyers (IRL) pour le deuxième trimestre 2026, désormais publié et officialisé, fixe à 1,15 % le plafond théorique de revalorisation annuelle des loyers dans la plupart des baux d’habitation. Cette hausse, modérée au regard des pics de 2022‑2023, intervient dans un contexte d’inflation en repli mais reste encadrée par plusieurs dispositifs, dont le gel total pour les logements les plus énergivores et la prolongation annoncée de l’encadrement des loyers dans certaines grandes agglomérations.
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Un nouvel IRL en légère hausse dans un contexte de désinflation
L’IRL, qui sert de référence à la révision annuelle des loyers d’habitation, est publié chaque trimestre par l’Insee. Pour le deuxième trimestre 2026, l’indice atteint 148,37 pour la France métropolitaine, soit une progression de 1,15 % sur un an par rapport au deuxième trimestre 2025 (146,68). La même hausse annuelle de 1,15 % est constatée en Corse, où l’indice s’établit à 146,22, et dans les départements d’outre‑mer régis par l’article 73, où il atteint 146,94.
Le taux de revalorisation des loyers a atteint 1,04 % au deuxième trimestre 2025, marquant un rebond après plusieurs trimestres de ralentissement.
En toile de fond, l’inflation mensuelle, qui avait encore atteint 2,4 % en mai 2026, est retombée à 1,8 % en juin. La stabilisation du rythme de hausse des prix contribue à modérer l’IRL, qui reste mécaniquement corrélé à l’évolution de l’inflation.
Ce que le nouveau plafond change concrètement pour les loyers
Pour les baux d’habitation comportant une clause de révision annuelle indexée sur l’IRL, la publication du nouvel indice se traduit, en théorie, par un plafond de revalorisation de 1,15 % à l’échéance prévue au contrat. Dans un exemple type, un loyer hors charges de 800 euros pourrait être porté au maximum à 809,20 euros, soit une augmentation mensuelle de 9,20 euros.
La revalorisation du loyer selon l’IRL n’est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit à la date anniversaire de la clause. De plus, l’augmentation n’est pas rétroactive au-delà d’un an : le bailleur ne peut pas cumuler les revalorisations des échéances passées.
Les logements classés A à E au Diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent bénéficier de cette hausse dans la limite de 1,15 %, sous réserve que le bail le prévoit. En revanche, plusieurs freins réglementaires viennent réduire, voire annuler, cette marge de manœuvre dans certains segments du parc.
Un gel total pour les « passoires thermiques » F et G
Conformément à la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores restent soumis en 2026 à un gel strict de leurs loyers. Les habitations classées F ou G au DPE ne peuvent faire l’objet d’aucune augmentation, que ce soit au titre de la révision annuelle basée sur l’IRL, lors d’une relocation ou à l’occasion d’un renouvellement de bail. Pour ces biens, le plafond de hausse est fixé à 0 %.
Depuis août 2022, des mesures visent à accélérer la rénovation des logements énergivores. Depuis 2025, la signature de nouveaux baux pour les logements classés G est interdite. En 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F.
Une réforme de la méthode de calcul du DPE, entrée en vigueur au 1er janvier 2026, a toutefois modifié la donne pour une partie du parc. La baisse du coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, passé de 2,3 à 1,9, a permis à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement des catégories les plus pénalisantes. Certains propriétaires ont ainsi retrouvé la possibilité de réviser leurs loyers selon l’IRL, sans avoir nécessairement engagé de travaux. Le gouvernement envisage encore d’abaisser ce coefficient à 1,7 à compter de 2027, ce qui ferait progresser le classement énergétique d’environ 125 000 logements supplémentaires, sous réserve de validation réglementaire.
Encadrement des loyers : prolongation annoncée de l’expérimentation
Au‑delà de l’IRL, la dynamique des loyers reste également contrainte dans plusieurs grandes villes par le dispositif d’encadrement instauré par la loi ELAN. Ce système, qui plafonne les loyers lors des relocations et des nouveaux baux dans les zones où la tension est la plus forte, devait en principe prendre fin le 24 novembre 2026.
À la mi-juillet, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a proposé une prolongation de deux ans de l’expérimentation, jusqu’à fin 2028, uniquement pour les 60 à 70 communes déjà engagées, comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier ou le Pays basque, sans intégrer de nouvelles villes.
Un texte de loi d’initiative socialiste doit être amendé au Sénat à la rentrée parlementaire afin d’entériner cette extension. L’objectif affiché du gouvernement est d’éviter une « sortie sèche » de l’encadrement, alors qu’un rapport d’évaluation officiel, remis au printemps 2026, conclut à un effet modérateur sur les loyers dans les villes concernées (hors Paris), avec des baisses moyennes estimées entre 2 % et 4 %.
Dans les territoires soumis à l’encadrement des loyers, la révision annuelle basée sur l’IRL est limitée : le loyer révisé ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Si le loyer initial est déjà égal ou supérieur à ce plafond, aucune augmentation n’est permise, même si l’IRL progresse. Tout dépassement expose le bailleur à une amende de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale), ainsi qu’à l’obligation de rembourser les sommes perçues en trop au locataire.
Des plafonds spécifiques pour les dispositifs Pinel et HLM
Le nouveau niveau de l’IRL irrigue également d’autres mécanismes de plafonnement des loyers, en particulier pour l’investissement locatif bénéficiant d’avantages fiscaux et pour le logement social.
Quatre zones Pinel (A bis, A, B1, B2 et C) voient leurs plafonds de loyers revalorisés en mars 2026.
Dans le parc social (HLM), une revalorisation maximale de 1,04 % a été fixée au 1er janvier 2026 pour les baux conclus ou révisés cette année‑là, là encore sur la base de l’évolution de l’IRL du deuxième trimestre 2025. Le nouveau niveau de l’IRL 2026 pèsera sur les ajustements à venir, mais dans des conditions déterminées par la réglementation propre au secteur social.
Impact sur les aides au logement et équilibre pour les ménages
L’augmentation de l’IRL du deuxième trimestre 2026 ne se limite pas aux seuls loyers : elle sert également de référence à la revalorisation de plusieurs prestations sociales liées au logement. Les aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) doivent ainsi être relevées de 1,15 % à compter du 1er octobre 2026, avec un effet concret sur les versements opérés début novembre. Cette hausse vise à compenser, au moins en partie, la progression des loyers permise par le nouveau plafond de l’IRL.
Une clause de sauvegarde demeure toutefois entre les mains du gouvernement, qui conserve la possibilité de geler ou de moduler cette revalorisation des aides en cas de contexte budgétaire ou économique jugé exceptionnel.
Pour les locataires, la hausse des loyers est encadrée avec un gel pour les logements énergivores F ou G, tandis que les propriétaires de biens bien classés hors zones tendues peuvent appliquer la hausse de 1,15 %, mais ceux en zones réglementées ou avec logements F/G voient leur augmentation limitée ou annulée.
Un cadre de plus en plus technique pour les propriétaires bailleurs
Au‑delà du niveau chiffré de l’IRL 2026, les règles qui encadrent la revalorisation des loyers composent un environnement juridique dense et en constante évolution. Le classement énergétique du logement, la localisation en zone encadrée ou non, l’éligibilité à un dispositif fiscal, l’ancienneté du bail et la présence ou non de clauses de révision conditionnent désormais la possibilité d’appliquer, ou non, le plafond théorique de 1,15 %.
Travaux de rénovation, révision du DPE et ajustement du coefficient de l’électricité influencent les stratégies des bailleurs pour revaloriser les loyers.
Engager des travaux pour sortir des catégories F et G du DPE permet de maintenir la revalorisation des loyers.
La prolongation des mesures d’encadrement dans les grandes villes limite les hausses dans les secteurs les plus demandés.
Dans ce contexte, le nouveau plafond de l’IRL 2026 apparaît moins comme un feu vert généralisé à l’augmentation des loyers que comme un indicateur de référence, dont l’application dépend, cas par cas, d’un faisceau de contraintes légales, énergétiques et territoriales que les propriétaires doivent désormais maîtriser avec précision.
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