Le Portugal replace la taxation du patrimoine immobilier au centre du débat budgétaire, alors que la hausse des prix du logement nourrit la contestation sociale. Les discussions sur le projet de budget pour 2027, présenté par le gouvernement de Luís Montenegro, portent sur l’équilibre entre contribution des propriétaires, protection du pouvoir d’achat et incitations à développer l’offre locative.
L’expression impôt sur la fortune immobilière renvoie à un mécanisme déjà encadré par le droit portugais : l’Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI), contribution annuelle qui s’ajoute à l’impôt municipal sur les immeubles (IMI). L’enjeu ne se limite donc pas à la création envisagée d’un prélèvement : il concerne aussi les modalités de taxation du patrimoine et leur articulation avec les mesures destinées à faciliter l’accès au logement.
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La pression politique s’est accentuée après les manifestations des 24 et 25 octobre à Lisbonne et à Porto. Ces mobilisations pour le droit au logement, marquées par des heurts avec les forces de l’ordre, interviennent dans un contexte de progression persistante des prix d’achat et des loyers.
Le débat budgétaire prévu les 27 et 28 octobre donne au gouvernement et à l’opposition l’occasion de confronter leurs réponses. L’exécutif met en avant les incitations fiscales adoptées pour accroître l’offre. Les partis d’opposition réclament notamment un gel de la fiscalité immobilière, un encadrement plus strict des loyers et des aides directes aux ménages confrontés à des dépenses de logement élevées.
Une revalorisation de la base de calcul de l’IMI cristallise particulièrement les critiques. Un arrêté du 15 octobre a fixé à 1,04 le coefficient d’actualisation monétaire utilisé dans le cadre de la révision triennale. Pour les logements et les terrains constructibles évalués pour la dernière fois en 2023, la hausse de la valeur fiscale atteint environ 3 %. Elle est proche de 4 % pour les locaux commerciaux, industriels ou de services.
Cette évolution résulte d’un mécanisme légal de réévaluation, et non d’une décision des municipalités de relever leurs taux. Elle entraînera néanmoins une augmentation des sommes dues au titre de l’IMI en 2027 pour les propriétaires concernés.
Le 26 octobre, André Ventura, dirigeant de Chega, a demandé une suspension immédiate des paiements de cet impôt. L’association de consommateurs DECO PROteste a invité les propriétaires à solliciter une réévaluation de leurs biens : selon elle, l’administration n’actualise pas automatiquement le coefficient lié au vieillissement des bâtiments, ce qui peut conduire à une imposition excessive.
L’AIMI cible les logements et les terrains constructibles
L’AIMI peut toucher vos biens au Portugal
Une réforme mal anticipée peut alourdir la détention de votre patrimoine immobilier.
L’AIMI repose sur une logique distincte de celle de l’impôt municipal ordinaire. Encadré par les articles 135.º-A à 135.º-M du code de l’IMI, il porte sur la valeur cumulée des logements et des terrains destinés à la construction détenus par un même contribuable. Ses recettes sont affectées au Fonds de stabilisation financière de la Sécurité sociale, le FEFSS.
Les immeubles utilisés pour des activités commerciales, industrielles ou de services ne relèvent pas de son assiette. Les propriétés rurales et agricoles en sont également exclues. Certains biens exonérés d’IMI l’année précédente peuvent aussi échapper à cette contribution, notamment dans le cadre de dispositifs particuliers ou de programmes de logement social.
Le calcul s’appuie sur la valeur patrimoniale fiscale, désignée par le sigle portugais VPT, et non sur le prix auquel le bien pourrait être vendu. Cette évaluation administrative tient notamment compte de la surface, de la localisation, de l’ancienneté et des équipements. Elle est généralement inférieure à la valeur de marché.
Cette distinction est essentielle : le seuil d’entrée dans l’AIMI ne correspond pas directement au prix d’acquisition d’un logement. C’est la somme des valeurs fiscales des biens concernés qui détermine l’assujettissement.
Des seuils élevés pour les particuliers, aucun abattement général pour les sociétés
Pour les particuliers, les premiers 600 000 euros de patrimoine immobilier fiscal sont exonérés. La fraction comprise entre 600 000 et un million d’euros est imposée à 0,7 %, celle située entre un et deux millions à 1 %, puis la part supérieure à deux millions à 1,5 %.
Les couples mariés ou vivant en union de fait peuvent opter pour une imposition commune. L’abattement atteint alors 1,2 million d’euros, et les seuils des tranches sont doublés : le taux de 0,7 % s’applique jusqu’à deux millions d’euros, celui de 1 % entre deux et quatre millions, puis celui de 1,5 % au-delà.
Le choix d’une déclaration commune peut ainsi modifier sensiblement la contribution du ménage. Il nécessite une démarche sur le Portal das Finanças, le portail fiscal portugais.
Les sociétés ne bénéficient pas d’un abattement général et acquittent normalement un taux de 0,4 % dès le premier euro de valeur fiscale imposable ; lorsque les biens servent à l’usage personnel d’actionnaires ou de dirigeants, les taux progressifs applicables aux particuliers remplacent ce taux forfaitaire ; les entités domiciliées dans des juridictions à fiscalité privilégiée sont soumises à un prélèvement de 7,5 %.
Le patrimoine retenu est celui détenu au 1er janvier. L’administration fiscale calcule automatiquement la contribution en juin, avant l’envoi des avis en août et le paiement en septembre.
Des exonérations pour orienter les investissements vers la location durable
La fiscalité du patrimoine s’inscrit dans le programme « Construir Portugal », qui cherche également à rendre la location permanente plus attractive.
Les logements loués à long terme pour un montant mensuel inférieur à 2 300 euros bénéficient d’une exonération d’AIMI, indépendamment de leur valeur fiscale. Pour les contrats de résidence permanente d’au moins trois ans respectant le plafond de loyer prévu, le taux autonome d’impôt sur les revenus locatifs est ramené de 25 % à 10 % sur la période 2026-2029.
L’objectif est d’encourager les propriétaires à proposer des logements aux résidents permanents plutôt qu’à les conserver vacants ou à privilégier la location touristique de courte durée. La construction et la réhabilitation destinées à la location à loyer modéré bénéficient d’une TVA réduite à 6 %, et certains projets de logement abordable peuvent obtenir une exonération d’IMI allant jusqu’à huit ans.
Ces avantages réduisent le coût fiscal de la location concernée. Leur effet sur l’offre dépendra toutefois de la décision des propriétaires de mobiliser effectivement leurs biens dans ce cadre.
Des conséquences différentes selon les acheteurs
Pour les investisseurs non résidents, le coût d’entrée sur le marché augmente parallèlement. Depuis le 1er septembre, un taux forfaitaire de 7,5 % d’impôt sur les mutations immobilières, l’IMT, s’applique à leurs acquisitions résidentielles, quel que soit le prix du bien.
Le cumul des frais d’acquisition et de la taxation annuelle peut peser davantage sur les investissements haut de gamme à Lisbonne, Cascais ou Quinta do Lago ; certains analystes et promoteurs contestent néanmoins l’efficacité de cette mesure pour faire baisser les prix dans leur ensemble.
À l’inverse, le dispositif destiné aux primo-accédants de moins de 35 ans maintient une exonération totale d’IMT et de droit de timbre jusqu’à 330 539 euros pour l’achat d’une première résidence principale, puis un avantage partiel jusqu’à 660 982 euros.
L’enjeu social reste donc central : faire contribuer les patrimoines immobiliers importants tout en soutenant l’accès à la propriété et la location durable. Le débat budgétaire devra articuler ces objectifs avec les inquiétudes des propriétaires face à l’augmentation de leur facture fiscale.
Une évolution fiscale peut affecter votre patrimoine global
Les changements de législation peuvent avoir des conséquences au-delà d’un seul pays.
