L’investissement immobilier commercial et institutionnel en Espagne a atteint 16,383 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de 2026, renouant avec le seuil symbolique des 16,4 milliards d’euros et battant tous les précédents records pour une période de janvier à septembre. Selon les données publiées en octobre 2026 par le cabinet de conseil CBRE, ce volume représente une hausse de 25 % par rapport à la même période de 2025, où 13 milliards d’euros avaient été engagés. Le pays confirme ainsi sa place de destination phare pour les capitaux immobiliers en Europe, dans un contexte de reprise économique et de détente monétaire.
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Un nouveau sommet historique après le trou d’air de 2023
Entre janvier et septembre 2026, les 16,383 milliards d’euros investis signent les « meilleurs neuf premiers mois » jamais enregistrés sur le marché immobilier espagnol. Le précédent pic pour cette période remontait à 2018, avec 14 milliards d’euros, suivi par 14,6 milliards en 2022. Le franchissement de ce nouveau cap consacre le retour à un niveau d’activité supérieur au record post-pandémique de 2022, marqué lui aussi par environ 16,4 milliards d’euros investis sur l’année.
En 2023, le volume d’investissement total avait reculé à 11,4 milliards d’euros, soit une baisse d’environ 35 % sur un an.
En 2026, la situation s’est inversée. La combinaison d’une croissance du PIB espagnol supérieure à 2 %, d’une détente graduelle des taux directeurs de la BCE et d’un Euribor stabilisé autour de 2 % à 2,8 % a restauré la liquidité et relancé les grandes opérations. CBRE note qu’au troisième trimestre 2026, les transactions ont atteint 4,199 milliards d’euros, portées par un retour des deals de taille moyenne et une large diversification sectorielle.
Une hausse de 25 % portée par le résidentiel et la reprise des segments traditionnels
L’augmentation de 25 % par rapport à 2025 s’explique d’abord par le dynamisme du secteur résidentiel au sens large, souvent désigné sous l’étiquette « Living ». Ce segment concentre 36 % du volume investi depuis le début de l’année, soit environ 5,856 milliards d’euros, avec une progression de 56 % sur un an. Il englobe le multifamilial locatif, le build-to-rent, les résidences étudiantes, le flex living et, dans une moindre mesure, le logement pour seniors.
Les sous-segments les plus actifs sont le multifamilial et le build-to-rent, qui totalisent près de 3,916 milliards d’euros. Les résidences étudiantes attirent environ 1,270 milliard d’euros, tandis que le flex living capte 618 millions et le senior living une cinquantaine de millions. Cette poussée traduit l’intérêt des fonds pour les revenus locatifs récurrents, soutenus par une demande structurellement supérieure à l’offre dans les grandes agglomérations.
À fin septembre, le retail dépasse 2,538 milliards d’euros investis, soit une hausse de 45 % sur un an. Centres commerciaux, retail parks et commerces de pied d’immeuble bénéficient d’une revalorisation après plusieurs années marquées par les incertitudes liées au e-commerce et à la crise sanitaire.
Le secteur hôtelier confirme sa place de pilier de l’immobilier espagnol avec environ 2,45 milliards d’euros mobilisés sur les neuf premiers mois. Les établissements quatre et cinq étoiles concentrent 81 % des montants engagés, illustrant l’appétit des investisseurs pour le haut de gamme dans un pays qui a accueilli 85,1 millions de touristes internationaux en 2023. Parallèlement, les bureaux et la logistique poursuivent une reprise régulière, aidée par une pénurie d’actifs modernes et performants sur le plan énergétique.
Madrid et Barcelone captent la majorité des capitaux
Géographiquement, l’investissement reste très concentré. Madrid capte 48 % du volume total, soit près de 8 milliards d’euros, et attire à elle seule 67 % des flux dédiés au segment résidentiel/Living. La capitale se distingue particulièrement dans l’hôtellerie de luxe et l’immobilier de sièges sociaux, ce qui en fait une cible privilégiée pour les grands fonds internationaux, en particulier nord-américains et latino-américains.
Barcelone représente 13 % de l’investissement global, soit environ 2,1 milliards d’euros. La ville continue d’attirer capitaux et projets dans le Living, les bureaux et l’hôtellerie, malgré un cadre réglementaire plus strict sur les loyers dans la région de Catalogne.
Au-delà de ces deux métropoles, certaines régions côtières consolident leur attractivité, notamment l’Andalousie, avec environ 1,3 milliard d’euros engagés, la Communauté valencienne et la Costa del Sol, ainsi que les îles Baléares et Canaries. Ces territoires séduisent pour leurs resorts hôteliers et leurs projets résidentiels haut de gamme, souvent destinés à une clientèle internationale.
Un marché tiré par les investisseurs institutionnels, nationaux et étrangers
La structure du capital engagé en 2026 illustre un équilibre entre investisseurs domestiques et internationaux. Les capitaux nationaux représentent environ la moitié du volume, tandis que le reste provient de fonds transfrontaliers. Les investisseurs internationaux institutionnels pèsent 26 % des acheteurs, principalement en provenance d’Europe occidentale, des États-Unis, d’Amérique latine et d’Afrique du Nord.
Les SOCIMIs, équivalents espagnols des foncières cotées ou REITs, représentent 17 % des acteurs du marché, suivis par les sociétés de gestion d’actifs à 14 %. Les family offices et investisseurs privés comptent pour environ 6 %. Cette répartition illustre la montée en puissance des stratégies à long terme et des véhicules cotés spécialisés, au détriment de l’investissement individuel direct, déjà fragilisé par la fin du régime de « Golden Visa » immobilier en 2025, qui permettait d’obtenir la résidence via un achat d’au moins 500 000 euros.
La suppression de ce dispositif, actée par la loi organique 1/2025, n’a pas tari les flux de capitaux étrangers mais les a en partie réorientés vers des fonds, actifs financiers ou projets d’entreprise plutôt que vers l’achat direct de logements.
Des conditions macroéconomiques favorables et un déficit structurel de logements
Le contexte macroéconomique soutient cette vague d’investissement. L’Espagne affiche une croissance supérieure à la moyenne de la zone euro, portée par une demande intérieure robuste et un marché du travail résilient. La normalisation progressive de la politique monétaire de la BCE, après une phase de resserrement brutal en 2022‑2023, a entraîné une baisse graduelle des coûts de financement et une stabilisation de l’Euribor entre 2 % et 2,8 %. Cette configuration a réduit le coût du crédit immobilier, amélioré la visibilité sur les valorisations et facilité la conclusion de transactions institutionnelles.
Le pays fait face à un déficit structurel de logements. La Banque d’Espagne et le secteur privé estiment ce manque cumulé entre 600 000 et 750 000 unités. Or, la production annuelle de logements neufs se situe autour de 80 000 à 100 000 unités, alors que 150 000 à 200 000 nouveaux ménages se créent chaque année. Ce déséquilibre alimente la pression sur les loyers et les prix, en particulier dans les grandes villes.
Les prix de vente résidentiels avaient déjà bondi de 12,8 % en 2025. En août 2026, le prix moyen du mètre carré de logements de seconde main a atteint 2 924 euros, en hausse de 12,5 % sur un an, dépassant les niveaux du pic de bulle de 2008. Les agences de notation S&P Global Ratings et Fitch anticipent toutefois un ralentissement de cette dynamique, avec une progression attendue de 5 % à 9 % sur l’ensemble de 2026, jugée plus soutenable.
Malgré la hausse des prix, les rendements locatifs restent attractifs pour les investisseurs. La rentabilité brute moyenne du résidentiel tourne autour de 6,5 % en 2026, contre 7,2 % un an plus tôt, ce qui marque une légère compression. Elle demeure cependant nettement supérieure au rendement de l’obligation d’État espagnole à 10 ans, proche de 3,4 %, préservant un différentiel de rendement favorable à l’immobilier.
Analyse des causes de la rentabilité et de la répartition des capitaux sur le marché locatif
La tension persistante sur le marché locatif, nourrie par le déficit d’offre et l’urbanisation continue, explique notamment cette rentabilité.
L’afflux de capitaux ne contribue que marginalement à résorber le manque de logements abordables.
Les investissements se concentrent surtout sur les résidences étudiantes de nouvelle génération, les immeubles multifamiliaux gérés et les hôtels haut de gamme.
Les capitaux privilégient les produits « sécurisés » ou « prime » plutôt que le logement social ou intermédiaire.
Cette situation nourrit un débat politique et social sur le partage des bénéfices de ce boom immobilier. La hausse des loyers et des prix d’achat pèse sur le pouvoir d’achat des ménages, en particulier des jeunes. Plusieurs zones dites « tendues », comme la Catalogne, ont mis en place des mécanismes de régulation des loyers. Au niveau national, le gouvernement a lancé un Plan Estatal de Vivienda doté de 7 milliards d’euros pour accélérer la construction de logements publics et abordables.
Parallèlement, des débats législatifs sont en cours sur l’éventuelle introduction de surtaxes ciblées sur certains investisseurs étrangers ou non-résidents, afin de limiter les effets spéculatifs et de mieux orienter les flux de capitaux vers des segments jugés socialement prioritaires.
Vers un nouveau record annuel au-delà des 20 milliards
Face à la vigueur du marché observée en 2026, CBRE a relevé ses prévisions annuelles. Alors que le cabinet tablait initialement sur une croissance de 5 % à 10 %, il anticipe désormais une hausse supérieure à 15 % sur l’année entière. Si le rythme des transactions du dernier trimestre se maintient, le volume total pourrait atteindre, voire dépasser, 21 milliards d’euros sur l’année 2026.
Le record absolu de l’investissement immobilier en Espagne, fixé à 20,36 milliards d’euros en 2018, serait effacé par un tel niveau, situé environ 65 % au-dessus de la moyenne annuelle de la dernière décennie.
Reste que cette performance s’accompagne de défis majeurs : concilier l’afflux de capitaux avec l’accessibilité au logement, adapter le parc aux normes environnementales, et gérer les risques de surchauffe localisée dans certains segments. Pour l’heure, les analystes estiment que le déficit structurel d’offre et des fondamentaux économiques solides protègent le marché d’une bulle comparable à celle de 2008, tout en rendant d’autant plus aiguë la question de la répartition des bénéfices de ce nouveau cycle d’investissement record.
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