Alors que les prix de la pierre battent des records et que l’accès au logement est devenu la principale préoccupation du pays, une large majorité de citoyens continue de privilégier l’achat à la location. Selon les dernières enquêtes d’opinion, 71 % des Espagnols considèrent l’accession à la propriété comme l’option la plus souhaitable, malgré un marché en tension et des exigences financières croissantes.
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Un marché sous tension, mais des prix toujours orientés à la hausse
Les données publiées par le Consejo General del Notariado montrent que le prix moyen de l’immobilier en Espagne a atteint 2 114 euros le mètre carré, franchissant pour la première fois le seuil symbolique des 2 100 euros. Sur un an, cette valeur progresse de 8,8 %. D’autres sources confirment un mouvement haussier encore plus marqué : le Colegio de Registradores situe le prix moyen – neuf et ancien confondus – au-dessus de 2 500 euros le mètre carré, tandis que le portail Idealista avance une moyenne nationale de 2 933 euros, avec une flambée de 13,1 % en un an.
À Madrid, le prix moyen au mètre carré atteint 4 104 euros d’après les notaires, illustrant la forte concentration des tensions dans les grandes métropoles.
Malgré ce niveau de prix élevé, les principaux établissements financiers anticipent une nouvelle progression : Bankinter table sur une hausse annuelle de 7 %, CaixaBank Research sur 5,7 % et BBVA Research sur 5,3 %. Les estimations convergent autour d’une augmentation comprise entre 5 % et 9 % pour l’ensemble de l’année, avec un prix moyen national proche de 2 200 euros par mètre carré selon plusieurs cabinets de conseil.
Une demande supérieure à l’offre : un déficit structurel de logements
Au cœur de ce choix massif en faveur de l’achat se trouve un déséquilibre profond entre l’offre et la demande de logements. Le Banco de España recense la création de 240 000 nouveaux ménages par an, alors que seulement 92 000 nouveaux logements sont livrés chaque année. Depuis 2021, 1,2 million de ménages supplémentaires se sont constitués, pour seulement 474 000 logements construits, ce qui génère un déficit cumulé estimé à 740 000 unités.
Selon le rapport « Informe Mercado Inmobiliario 2026 » de l’OBS Business School, cette pénurie ne sera pas résorbée avant au moins huit ans ; il faudrait édifier plus de 230 000 logements par an, soit plus du double du rythme observé en 2024-2025, tandis que Bankinter évalue ce déficit structurel autour de 700 000 logements, ce qui contribue à maintenir une pression haussière sur les prix.
OBS Business School et Bankinter
Cette rareté de l’offre, notamment dans les grands centres urbains et sur le littoral, réduit la marge de manœuvre des ménages et alimente une forte concurrence pour les biens disponibles, qu’ils soient à l’achat ou à la location.
Le logement, première inquiétude des Espagnols
Sur le plan social, la tension est palpable. Le baromètre du Centre de recherches sociologiques (CIS), publié à l’été 2026, révèle que 43 % des personnes interrogées identifient désormais le logement comme le principal problème du pays, devant l’immigration et la politique. La proportion a progressé de trois points en un mois.
Pour 26,9 % des citoyens, le logement est le problème qui affecte le plus directement leur vie quotidienne. Ce poids est encore plus marqué chez les jeunes : 29,2 % des 18-24 ans et 30,5 % des 25-34 ans le considèrent comme l’obstacle principal à leur émancipation et au départ du foyer familial. L’accession à la propriété exige des apports personnels élevés, souvent autour de 30 % du prix d’achat, un seuil difficile à atteindre pour les classes moyennes et les primo-accédants.
La location jugée insoutenable financièrement
Si les Espagnols continuent à privilégier l’achat, c’est en grande partie parce que la location est perçue comme de plus en plus coûteuse et instable. Les hausses de loyers « étouffent » de nombreux ménages : en moyenne, les familles consacrent 32,4 % de leur budget au logement, avec des pics proches de 40 % dans les grandes aires métropolitaines.
En 2026, le loyer moyen en Espagne atteint environ 15 €/m², en hausse de 7 % par an au premier semestre (source : Idealista). Un déficit d’offre marqué pèse sur le marché locatif longue durée, car la loi sur le logement a poussé les propriétaires à se tourner vers la vente ou les locations de courte durée, moins régulées.
Parallèlement, les municipalités durcissent les règles encadrant les licences de locations touristiques, notamment dans des destinations comme Ibiza, ce qui réduit l’offre de logements vacanciers mais ne suffit pas à ramener suffisamment de biens sur le marché traditionnel. Dans certaines villes comme Málaga, l’hébergement touristique continue au contraire de se développer, limitant d’autant l’offre de locations stables.
Dans ces conditions, la location est perçue comme une solution à court terme, avec des loyers susceptibles d’augmenter à chaque renouvellement de bail. Les paiements mensuels des propriétaires, adossés à des taux d’intérêt plus stables, sont parfois équivalents, voire inférieurs aux loyers dans les villes moyennes, ce qui renforce l’attrait de l’achat pour ceux qui disposent de l’épargne nécessaire.
Un boom des crédits immobiliers malgré la hausse des taux
La préférence pour l’accession à la propriété se reflète dans les statistiques de crédit. D’après l’Institut national de la statistique (INE), le nombre d’hypothèques signées en juin 2026 a progressé de 10,8 % sur un an, pour atteindre 45 907 opérations. Il s’agit du meilleur mois de juin depuis 2010. Le montant moyen des prêts a augmenté de 6 % en un an, à 178 365 euros.
Le 11 juin 2026, la Banque centrale européenne a relevé son taux de dépôt à 2,25 %, malgré un contexte monétaire plus restrictif.
Les nouveaux emprunteurs privilégient massivement la sécurité : 61,7 % des acheteurs ont opté pour un taux fixe en juin 2026, contre une minorité pour le variable. Le taux initial moyen des contrats à taux fixe s’établit à 2,89 %, contre 3,07 % pour les taux variables. L’agence de notation Fitch prévoit par ailleurs que le taux de défaut sur les prêts hypothécaires (retards de paiement supérieurs à 90 jours) restera contenu entre 2,5 % et 2,75 %, ce qui confirme la solidité financière du marché.
De nombreux achats sans crédit et un fort poids des étrangers
Autre facteur de résilience : une part importante des transactions se fait sans recours au crédit bancaire. Dans la Région de Murcie, plus de la moitié des achats de logements sont réalisés sans hypothèque. À l’échelle nationale, ce phénomène reflète la présence d’acheteurs disposant de liquidités importantes, souvent des investisseurs ou des ménages étrangers.
Dans la province d’Alicante, les non-résidents représentent 48 % des transactions immobilières, un poids majeur dans les zones côtières.
Pour ces acquéreurs internationaux, l’accès au crédit reste plus coûteux et plus exigeant : les banques exigent généralement un apport compris entre 30 % et 40 % du prix d’achat, contre environ 20 % pour les résidents, auxquels s’ajoutent 10 % à 12 % de frais annexes (taxes, notaire, enregistrement).
Une rentabilité locative en léger recul, l’intérêt se déplace vers la plus-value
Pour les investisseurs, le marché locatif reste attractif, mais la logique d’investissement évolue. Le rapport semestriel de PropHero indique que le rendement locatif brut moyen au niveau national atteint 6,18 %, en léger repli par rapport aux 6,32 % observés l’année précédente. En parallèle, l’appréciation moyenne des prix de vente atteint 13,2 % sur le premier semestre, traduisant un potentiel de plus-value significatif.
Selon le cabinet Savills, l’investissement institutionnel dans l’immobilier espagnol pourrait atteindre 20 milliards d’euros en 2026, après 12,4 milliards engagés au premier semestre, soit une hausse de plus de 50 % sur un an.
Moins de ventes, plus de marges de négociation
Malgré la hausse continue des prix, le volume de transactions commence à reculer. Les registres de la propriété font état d’une baisse de 5,7 % des ventes au deuxième trimestre, tandis que les notaires observent un repli de 7,7 % sur le premier semestre. Cette contraction se double d’un ajustement progressif des attentes des vendeurs.
Selon Idealista, 14 % des logements en vente ont vu leur prix baisser au premier trimestre, contre 11 % un an plus tôt. La demande pour les biens inférieurs à 210 000 euros chute fortement dans les grandes villes et sur la côte, notamment –24 % à Alicante et Valence, et –18 % à Madrid. Les vendeurs doivent donc être plus flexibles dans les négociations, bien que le niveau général des prix reste orienté à la hausse.
Des politiques publiques jugées insuffisantes face à la crise
Face à la montée des tensions, les pouvoirs publics ont renforcé les dispositifs d’aide. Le Plan d’État pour le logement 2026-2030 dispose d’une enveloppe de 7 milliards d’euros. Mais les analystes de l’OBS Business School considèrent ce programme comme un « pansement minuscule sur une plaie béante », au regard des besoins de construction identifiés.
Le gouvernement a débloqué 16 millions d’euros en mars 2026 pour financer plus de 700 logements locatifs à prix modéré destinés à des familles et personnes vulnérables en Madrid et Catalogne, avec une livraison prévue avant fin 2026.
Le secteur privé tente également de combler le vide laissé par le logement social. Le 6 août 2026, un partenariat a été conclu entre l’entreprise sociale Techo Hogar et la banque Sabadell, afin d’acquérir des actifs immobiliers et de les transformer en logements sociaux abordables. Ces initiatives restent toutefois marginales au regard du déficit de plusieurs centaines de milliers d’unités.
Acheter ou louer : un choix de plus en plus polarisé
Dans ce contexte, le choix entre l’achat et la location se structure clairement. Les conseillers financiers estiment que, compte tenu de la fiscalité à l’acquisition (droits de mutation ou TVA et taxe d’actes juridiques, soit environ 10 % à 12 % du prix), il faut en moyenne entre sept et dix ans d’occupation pour que l’achat devienne plus avantageux que la location, notamment à Madrid et sur la Costa del Sol.
Les profils financièrement stables (familles, investisseurs de long terme, expatriés installés) choisissent la propriété malgré des apports élevés. En revanche, les jeunes actifs, nomades numériques et nouveaux arrivants préfèrent la location pour sa flexibilité, souvent faute d’épargne suffisante. Selon Fotocasa, 46 % des locataires louent uniquement car ils ne peuvent pas acheter, principalement par manque d’économies pour l’apport initial.
Dans un pays où le chômage s’est stabilisé autour de 11 % et où la sécurité professionnelle reste disparate selon les secteurs, cette fracture entre propriétaires et locataires se creuse. Le marché, solide sur le plan financier et attractif pour les capitaux internationaux, apparaît de plus en plus difficile d’accès pour une partie croissante de la population, alors même que 71 % des Espagnols continuent de voir dans l’achat la voie privilégiée pour se loger et protéger leur patrimoine à long terme.
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