Les propriétaires non-résidents détenant un bien immobilier en Espagne arrivent à l’une des dates les plus sensibles de leur calendrier fiscal. Pour les revenus imputés de 2025, la déclaration via le Modelo 210 doit impérativement être déposée avant le 31 décembre 2026. Cette échéance coïncide avec une profonde réforme du régime déclaratif, organisée par l’Orden HAC/623/2026, qui modifie dès 2027 les délais, les formulaires et les informations exigées des contribuables non-résidents.
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Un impôt obligatoire même en l’absence de location
Tout particulier ou société non-résident fiscal en Espagne – c’est-à-dire qui y séjourne moins de 183 jours par an – doit, dès qu’il possède un bien urbain, déclarer l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) au moyen du Modelo 210. Cette obligation concerne aussi bien les biens loués que les résidences secondaires utilisées à titre privé, pour lesquelles l’administration calcule un revenu « fictif », appelé renta imputada.
Le paiement de l’IBI, l’impôt foncier local prélevé par la commune, ne dispense en aucun cas de cette déclaration nationale. De plus, en cas d’indivision (par exemple, un couple copropriétaire), chaque titulaire doit souscrire son propre Modelo 210, proportionnellement à sa quote-part.
Dernière ligne droite pour les revenus imputés 2025
Pour les revenus imputés relatifs à l’année fiscale 2025, le régime antérieur reste intégralement applicable. Les non-résidents disposent d’une large fenêtre, ouverte du 1er janvier au 31 décembre 2026, mais la date butoir du 31 décembre constitue la limite absolue pour déposer le Modelo 210 et régler l’IRNR correspondant.
Le pourcentage de la valeur cadastrale du bien généralement pris en compte pour calculer la base imposable de la renta imputada, réduit à 1,1 % lorsque la commune a procédé à une révision générale des valeurs cadastrales au cours des dix dernières années.
Le non-respect de l’échéance du 31 décembre expose les propriétaires à des majorations pour dépôt tardif, même en l’absence de relance préalable de l’Agencia Tributaria. En cas d’intervention de l’administration, des amendes proportionnelles à l’impôt éludé peuvent, en outre, s’ajouter.
Un nouveau calendrier à partir des revenus 2026
L’Orden HAC/623/2026, datée du 12 juin 2026 et publiée au Boletín Oficial del Estado le 23 juin, reconfigure en profondeur le calendrier et la gestion du Modelo 210. Pour les revenus imputés à compter de l’année fiscale 2026, la période de dépôt ne commencera plus le 1er janvier, mais le 1er avril de l’année suivante, pour s’achever toujours le 31 décembre.
La renta imputada de 2026 doit être déclarée entre le 1er avril et le 31 décembre 2027. Ce décalage du début de campagne vise à harmoniser le traitement de ce type de revenus avec les autres catégories imposées au titre de l’IRNR, tout en offrant à l’Agencia Tributaria le temps de mettre en œuvre les nouvelles exigences déclaratives introduites par l’Orden HAC/623/2026.
Parallèlement, l’ordre ministériel confirme le basculement vers un régime de déclaration annuelle groupée pour les loyers encaissés à partir de 2026. Les revenus de location d’un bien (rentabilités d’inmuebles arrendados) feront désormais l’objet d’un dépôt unique entre le 1er et le 20 avril de l’année suivante lorsqu’un montant reste dû au Trésor. Les déclarations à résultat nul, ou générant un remboursement, continueront toutefois à se déposer entre le 1er et le 20 janvier.
Nouvelles informations à fournir sur le Modelo 210
La réforme ne se limite pas au calendrier: elle impose aussi une transparence accrue sur l’usage du bien et la répartition de la propriété. À partir de 2027, le Modelo 210 comportera de nouvelles rubriques obligatoires, permettant de préciser le pourcentage de détention (cuota de participación) et le nombre exact de jours pendant lesquels le bien a été loué ou simplement à disposition (Nº de días).
Pour les locations, un annexe détaillant les charges déductibles devra également être joint lorsque le propriétaire entend réduire son revenu locatif imposable. Cette exigence vise principalement les résidents de l’UE et de l’EEE, seuls autorisés à déduire leurs dépenses.
L’Agencia Tributaria entend ainsi renforcer le contrôle de l’occupation des logements non-résidents, un enjeu important sur des marchés immobiliers marqués par la montée des locations de courte durée et l’attention portée à l’usage effectif des biens.
Une fiscalité distincte selon le lieu de résidence du propriétaire
Sur le plan des taux et de la nature de la base imposable, la distinction reste nette entre propriétaires issus de l’UE/EEE et ceux provenant de pays tiers.
Pour un bien loué, les résidents de l’Union européenne et de l’Espace économique européen sont imposés à 19 % sur un revenu net. Ils peuvent, sous réserve de justification, déduire de leurs loyers un ensemble de charges : frais d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou à l’amélioration du bien, IBI et taxe d’enlèvement des ordures (au prorata des jours loués), charges de copropriété, factures d’eau et d’électricité, frais d’agence, ainsi qu’une dotation annuelle d’amortissement généralement fixée à 3 % de la valeur de construction.
Les non-résidents établis en dehors de l’UE/EEE restent, quant à eux, soumis à un taux de 24 % appliqué sur les loyers bruts, sans possibilité de déduire leurs dépenses. Cette différence de traitement fiscal a un impact direct sur la rentabilité nette des investissements et impose une attention particulière à la planification patrimoniale des propriétaires non-européens.
Démarches pratiques pour se mettre en règle
Avant toute déclaration, le propriétaire doit disposer d’un NIE (Número de Identificación de Extranjero), indispensable à toute interaction fiscale en Espagne. Plusieurs canaux sont ensuite possibles pour déposer le Modelo 210.
Pour déclarer en ligne, il faut utiliser la Sede Electrónica de l’Agencia Tributaria avec un Certificado Digital, le système Cl@ve ou un moyen d’identification reconnu par eIDAS. Beaucoup de non-résidents préfèrent toutefois confier toute la procédure à une gestoría, un représentant fiscal local habilité à agir en leur nom.
Il est également possible de recourir à la pré-déclaration papier: le contribuable remplit le formulaire en ligne sur le portail de l’AEAT, génère un PDF, puis règle l’impôt auprès d’une banque partenaire en Espagne ou via un virement SEPA sur un compte de la Banque d’Espagne. Ce mode de paiement reste particulièrement utilisé par les propriétaires ne disposant pas de compte bancaire espagnol ou de certificat électronique.
Sanctions en cas de retard ou d’absence de déclaration
La particularité du système espagnol est l’absence de rappel automatique: la Hacienda ne prévient pas spontanément les non-résidents de leurs échéances. La responsabilité de respecter la date limite du 31 décembre pour les revenus imputés 2025, comme les autres délais pour les revenus locatifs ou les plus-values, repose intégralement sur le propriétaire.
Risques financiers liés au retard de déclaration ou au contrôle de l’administration fiscale espagnole.
Un dépôt tardif sans intervention préalable de l’administration déclenche des recargos por extemporaneidad, calculés en pourcentage croissant (à raison de 1 % par mois de retard, selon les règles générales).
Si l’Agencia Tributaria ouvre un contrôle ou notifie d’office la dette, des sanctions allant de 50 % à 150 % de l’impôt non acquitté peuvent s’ajouter, auxquelles s’additionnent les intérêts de retard.
Ces risques sont d’autant plus importants que la non-déclaration peut être repérée ultérieurement, par exemple lors d’une vente: l’acheteur d’un bien détenu par un non-résident est tenu de retenir 3 % du prix et de le reverser au fisc via le Modelo 211, le vendeur devant ensuite régulariser sa plus-value par un Modelo 210 dans les quatre mois suivant la cession. Des incohérences entre les déclarations et les données cadastrales ou bancaires peuvent également déclencher des vérifications.
Une échéance clé avant l’entrée en vigueur du nouveau régime
La date du 31 décembre marque donc une frontière nette pour les propriétaires non-résidents: elle clôt la période de dépôt des revenus imputés 2025 sous l’ancien cadre, tandis que, dès l’année suivante, le nouveau calendrier instauré par l’Orden HAC/623/2026 prendra le relais avec un démarrage reporté au 1er avril.
Entre renforcement des contrôles, nouvelles informations à fournir et différences de traitement selon le pays de résidence, les obligations des propriétaires non-résidents en Espagne se complexifient. Pour éviter majorations et contentieux, l’enjeu immédiat est de respecter l’échéance de fin d’année pour solder les revenus imputés de 2025, puis d’anticiper les nouvelles règles qui structureront, à partir de 2027, la fiscalité des biens détenus à distance sur le territoire espagnol.
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