La Grèce renforce son statut de destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers chinois grâce à une combinaison de réformes fiscales, de modernisation administrative et d’ajustements profonds de son programme de « Golden Visa ». Dans un contexte de crise du logement et de durcissement des règles dans d’autres pays européens, le marché grec se repositionne sur l’investissement à long terme, notamment locatif, tout en continuant d’offrir un accès à l’espace Schengen très recherché par les acheteurs chinois.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Un marché en pleine mutation, mais toujours ouvert aux capitaux chinois
Le marché résidentiel grec traverse une phase de transformation réglementaire majeure. Les autorités ont revu à la fois la fiscalité immobilière, les incitations à la construction et le cadre d’obtention de la résidence par l’investissement. Ces changements ne découragent pas pour autant les investisseurs étrangers : ils visent à encadrer la spéculation et à sécuriser les flux de capitaux internationaux, en particulier en provenance de Chine.
Les ressortissants chinois représentent environ 48 % des nouveaux demandeurs du Golden Visa grec, selon les données du ministère des Migrations et de l’Asile.
Dans le même temps, l’Espagne a supprimé l’option immobilière de son propre Golden Visa, et le Portugal a interdit l’achat direct de biens résidentiels pour l’obtention d’un titre de séjour. La Grèce se positionne ainsi comme l’une des dernières grandes portes d’entrée stables dans l’espace Schengen via l’investissement immobilier.
Un Golden Visa entièrement remanié et recentré sur le locatif longue durée
La refonte de la politique de résidence par investissement repose sur la loi 5275/2026, entrée en vigueur début 2026. Ce texte a restructuré en profondeur le code de l’immigration, clarifié les règles d’investissement et introduit des critères plus stricts afin de répondre à la crise du logement qui touche les grandes agglomérations grecques.
Le dispositif est divisé géographiquement. La Zone A, dite Premium, exige un investissement de 800 000 € minimum pour un bien résidentiel unique d’au moins 120 m². Elle couvre l’Attique (dont Athènes et la Riviera athénienne), Thessalonique, Mykonos, Santorin, la Crète, ainsi que les îles de plus de 3 100 habitants (Corfou, Rhodes, etc.).
La Zone B, dite « Régionale », impose un seuil de 400 000 euros et concerne le reste de la Grèce continentale, le Péloponnèse, la Chalcidique et les îles de moindre taille. Là encore, une unique propriété d’au minimum 120 m² est requise.
Cette niche concerne exclusivement la conversion de biens commerciaux en logements et la restauration de bâtiments classés ou historiques. Elle attire les investisseurs chinois aux budgets modérés, y voyant un compromis entre ticket d’accès raisonnable et effets de levier patrimonial.
Parallèlement, une nouvelle catégorie de Golden Visa à 250 000 euros dédiée à l’investissement locatif de longue durée a été créée dans le cadre de la stratégie nationale du logement 2026-2035. Elle permet de constituer un portefeuille de plusieurs biens, à condition qu’ils soient exclusivement affectés à la location résidentielle longue durée. Toute forme de location de courte durée y est interdite, marquant une rupture claire avec la logique de rendement rapide sur plateformes touristiques.
Fin de la spéculation touristique, priorité aux baux longue durée
Historiquement, une large part des acheteurs chinois concentrait ses achats sur des appartements situés dans le centre d’Athènes, destinés à la location touristique. Cette stratégie est désormais fortement contrainte. Les autorités grecques ont interdit l’utilisation des biens acquis via le Golden Visa pour des locations de courte durée sur des plateformes de type Airbnb ou Booking.
Une circulaire ministérielle d’avril 2026 précise que tout contrat de location de moins de 60 jours sans services hôteliers est considéré comme de la location de courte durée. En cas de non-respect, les sanctions incluent une amende administrative de 50 000 euros et la révocation immédiate du titre de séjour de l’investisseur.
Dans le même temps, un moratoire bloque l’enregistrement de nouvelles licences de location courte durée dans trois arrondissements centraux d’Athènes jusqu’à la fin de 2026, afin de freiner l’éviction des résidents locaux. Les autorités soulignent que l’objectif est de ramener l’offre sur le segment de la location longue durée. Les chiffres montrent que 94 % des biens achetés via le Golden Visa par des étrangers — dont une forte proportion de Chinois — sont désormais directement placés sur le marché locatif classique, sans être occupés par leurs propriétaires.
Cette orientation vers des baux de longue durée s’inscrit dans une politique plus large d’incitations fiscales, destinées à augmenter l’offre locative et à remettre sur le marché des logements vacants.
Un arsenal fiscal attractif pour les investisseurs étrangers
Le gouvernement grec a parallèlement déployé un ensemble de mesures fiscales qui consolident l’attrait du pays pour les investisseurs internationaux. L’une des plus marquantes est la suspension de la TVA de 24 % sur les constructions neuves, prolongée jusqu’au 31 décembre 2026 par la loi 5246/2025. Les acquéreurs de biens neufs éligibles, commercialisés par des promoteurs ayant opté pour ce régime, ne s’acquittent plus que du droit de mutation standard de 3,09 %. Pour un bien de luxe d’un million d’euros, l’économie dépasse 200 000 euros par rapport à un régime classique avec TVA.
La taxe de 15 % sur les plus-values immobilières des particuliers reste suspendue, permettant de revendre sans impôt sur la plus-value. Toutefois, si l’administration fiscale requalifie l’activité en commerciale (cession de trois biens ou plus en moins de deux ans), les bénéfices sont soumis à un barème progressif de 9 % à 44 %.
Le régime de taxation des revenus locatifs a aussi été révisé. Les propriétaires bénéficient d’un abattement automatique de 5 % pour frais d’entretien. Un nouveau palier d’imposition à 25 % a été créé pour les loyers annuels compris entre 12 001 et 24 000 euros, afin d’éviter un saut brutal du taux de 15 % à 35 %. Les tranches se répartissent désormais comme suit : 15 % jusqu’à 12 000 euros, 25 % de 12 001 à 24 000 euros, 35 % de 24 001 à 36 000 euros, puis 45 % au-delà de 36 000 euros.
Mesures d’exonération pour encourager la location longue durée et remettre des logements vacants sur le marché.
Exonération totale d’impôt sur les loyers pendant 3 ans pour les propriétaires transformant leurs locations de courte durée en baux de longue durée.
Exonération intégrale des revenus locatifs pendant 3 ans pour les biens vacants remis en location avant la fin de l’année.
Digitalisation et sécurisation du cadre immobilier
La modernisation administrative constitue un autre pilier de l’attractivité grecque. L’impôt foncier annuel (ENFIA) est désormais géré via la plateforme numérique myAADE, interconnectée en temps réel avec le registre foncier digital MIDA. Ce dernier unifie les références cadastrales (numéro KAEK) et les déclarations fiscales des biens (numéro ATAK), et impose l’identification du bénéficiaire économique ultime (UBO), même lorsque l’immeuble est détenu au travers de sociétés écrans ou de trusts.
Date limite fixée par les autorités grecques pour déclarer l’usage des biens immobiliers dans MIDA, après laquelle des amendes automatiques s’appliquent en cas d’omission.
Côté fiscalité locale, la Grèce offre des incitations additionnelles. Les propriétaires peuvent obtenir une réduction de 20 % de l’ENFIA pour les biens dont la valeur fiscale ne dépasse pas 500 000 euros, et de 10 % au-delà, s’ils souscrivent une assurance couvrant au minimum les risques d’incendie, d’inondation et de séisme, à hauteur de 1 000 euros par mètre carré. Les travaux de rénovation — notamment la transformation de lofts ou de vieux bâtiments — permettent en outre une réduction directe pouvant aller jusqu’à 3 200 euros sur l’ENFIA due. Le paiement de cet impôt peut être étalé sans intérêt sur 12 mensualités, de mars à février de l’année suivante.
Régimes fiscaux spéciaux et stabilité des rendements
Au-delà des dispositifs spécifiques à l’immobilier, la Grèce propose plusieurs régimes fiscaux d’exception visant à attirer les capitaux étrangers. Le régime « Non-Dom » s’adresse aux personnes fortunées qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce et s’engagent à investir au moins 500 000 euros — notamment dans la pierre. En contrepartie, elles acquittent un impôt forfaitaire annuel de 100 000 euros sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux, pour une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans, sans obligation de déclarer ces revenus aux autorités grecques. Les patrimoines situés à l’étranger sont également exclus de tout droit de succession en Grèce.
Un autre statut est réservé aux retraités étrangers transférant leur résidence fiscale dans le pays et y séjournant plus de 183 jours par an. Ils bénéficient d’un taux fixe de 7 % sur tous leurs revenus de source étrangère (pensions, dividendes, loyers situés hors de Grèce), garanti également pour 15 ans.
Retraités étrangers
Ces régimes viennent compléter les avantages purement immobiliers, dans un environnement où les rendements locatifs à long terme dans les grandes villes grecques se situent généralement entre 4 % et 6 %. Pour les investisseurs chinois, la combinaison de stabilité des loyers, d’incitations fiscales et d’accès à la mobilité Schengen renforce l’attrait du pays.
Dans ce cadre, la stratégie d’investissement évolue : l’opportunité ne réside plus dans l’achat spéculatif d’appartements à bas prix destinés aux touristes, mais dans la conversion de friches commerciales en logements ou l’acquisition de biens résidentiels premium, adossés à un marché locatif encadré et à des dispositifs fiscaux consolidés.
Une offre en hausse grâce aux projets de conversion
La hausse du seuil d’investissement à 800 000 euros dans le centre d’Athènes et les zones premium a incité de nombreux promoteurs à se tourner vers la reconversion de surfaces commerciales inoccupées. Bureaux, entrepôts et anciens magasins sont transformés en appartements « clés en main », en particulier dans le cadre de la Zone C à 250 000 euros, particulièrement prisée par les investisseurs chinois.
C’est le nombre maximal d’appartements prêts à être loués actuellement sur le marché, un stock qui devrait augmenter dans les prochaines années.
Dans ce contexte, la Grèce cherche à concilier l’accueil des capitaux étrangers et la protection de son marché résidentiel. La montée en gamme du Golden Visa, la priorité donnée aux baux à long terme, la digitalisation du cadastre et un cadre fiscal calibré pour l’investissement durable dessinent un paysage où les investisseurs chinois restent en première ligne, mais dans un environnement plus régulé et orienté vers la stabilité plutôt que la spéculation rapide.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
