Carrefour a annoncé, le 8 octobre, avoir finalisé la cession-bail de 35 magasins en France et en Espagne, pour un produit net estimé à environ 290 millions d’euros. Les actifs immobiliers ont été vendus à une coentreprise constituée par le gestionnaire britannique d’investissements alternatifs Atrato Group et le fonds souverain singapourien GIC. Le distributeur conserve l’exploitation de l’ensemble des sites.
Cette opération permet au groupe de transformer une partie de son patrimoine immobilier en liquidités tout en maintenant son activité commerciale. Elle s’inscrit dans sa feuille de route « Carrefour 2030 », qui prévoit de dégager des ressources grâce à la rotation des actifs. Carrefour indique que la transaction devrait générer une plus-value importante, sans effet significatif sur son résultat opérationnel courant (ROC).
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Une vente des murs, sans changement pour les clients
Le portefeuille cédé est principalement situé en France. Il comprend 32 biens immobiliers français, correspondant à 26 supermarchés Carrefour Market et six hypermarchés Carrefour. Les trois autres sites sont des hypermarchés implantés en Espagne.
La transaction porte sur la propriété des locaux, et non sur leur exploitation commerciale. Carrefour continue donc de gérer les 35 magasins, sans interruption d’activité ni changement annoncé pour les clients. Le groupe conserve ainsi son implantation et la maîtrise de ses activités de distribution dans les établissements concernés.
En contrepartie de la vente, Carrefour a signé des baux d’une durée initiale de douze ans, comportant un engagement ferme de dix ans pendant lequel ils ne peuvent être résiliés. Cette durée apporte de la visibilité à l’occupant comme aux nouveaux propriétaires, tout en engageant le distributeur sur des paiements locatifs à long terme.
Selon Carrefour, la structure retenue doit préserver la souplesse nécessaire à la gestion commerciale et à la modernisation des magasins. Le groupe distingue ainsi la détention des murs de l’adaptation de son réseau aux besoins de son activité.
Des liquidités immédiates, mais des engagements durables
Le principal intérêt financier de la cession-bail réside dans l’encaissement immédiat d’environ 290 millions d’euros. Carrefour obtient ces ressources sans émission d’actions ni recours à un nouvel emprunt financier classique. Elles peuvent contribuer à réduire sa dette financière nette ou être réaffectées à des investissements stratégiques.
Au 30 juin, cette dette s’établissait à 5,8 milliards d’euros, en recul de 1,1 milliard sur un an. Le produit de la cession constitue donc une ressource supplémentaire dans la gestion du bilan, sans que l’opération puisse être assimilée à un désendettement sans contrepartie.
La vente transforme la nature des engagements du distributeur : Carrefour ne possède plus les immeubles cédés, mais doit désormais verser des loyers pour continuer à les occuper. Dans le cadre de la norme IFRS 16, les engagements locatifs sont pris en compte au bilan ; l’apport de trésorerie doit donc être examiné parallèlement aux obligations futures liées aux baux.
L’arbitrage consiste à libérer du capital immobilisé dans la pierre en acceptant une charge locative durable. Il améliore la disponibilité immédiate des ressources, mais réduit la maîtrise patrimoniale du groupe sur les bâtiments concernés. La flexibilité commerciale recherchée ne se confond donc pas avec la liberté dont disposerait un propriétaire sur son bien.
Une plus-value distincte de la rentabilité courante
Carrefour prévoit un gain significatif grâce à la valorisation des actifs vendus. Cette plus-value comptable relève toutefois des éléments non récurrents : elle ne traduit pas, à elle seule, une amélioration durable de la performance des magasins.
Le groupe précise que l’effet sur son résultat opérationnel courant ne devrait pas être significatif. Il convient ainsi de distinguer le produit encaissé, le bénéfice exceptionnel associé à la vente et la rentabilité récurrente de l’activité de distribution.
Cette distinction est centrale pour apprécier l’opération : la cession-bail procure des moyens financiers immédiatement mobilisables, mais ne supprime pas la nécessité d’améliorer les performances commerciales. Les loyers constituent un engagement qui se prolonge bien au-delà de l’exercice durant lequel la plus-value est constatée.
La transaction répond donc avant tout à une logique d’allocation du capital : Carrefour choisit de récupérer une partie de la valeur de son immobilier plutôt que de la conserver entièrement investie dans les murs de ses magasins.
La rotation immobilière au service de Carrefour 2030
La cession s’intègre dans une politique plus large de valorisation du patrimoine. Dans le cadre de Carrefour 2030, le distributeur vise une contribution nette annuelle des cessions d’actifs comprise entre 200 et 300 millions d’euros. Le montant annoncé pour ces 35 magasins se situe dans cet ordre de grandeur.
À la fin de 2025, le patrimoine immobilier du groupe en France, en Espagne et au Brésil était estimé à environ 14,2 milliards d’euros. La France en représentait 9,2 milliards et l’Espagne 1,9 milliard. Ces actifs constituent une réserve de valeur que Carrefour entend mobiliser de manière sélective.
Cette approche accompagne son recentrage sur ses trois marchés principaux, la France, l’Espagne et le Brésil, ainsi que le développement de formats plus petits. Les ressources dégagées peuvent soutenir ces priorités sans imposer l’abandon des emplacements commerciaux cédés.
L’accord annoncé à la mi-octobre prévoit l’acquisition de Codifrance auprès du groupe Colruyt afin de renforcer les magasins de proximité et les affiliations en France. La transformation numérique, la personnalisation de la relation client et le commerce en ligne figurent également parmi les axes d’investissement identifiés. La répartition précise des quelque 290 millions d’euros entre ces usages n’est toutefois pas détaillée.
Un arbitrage dans un contexte financier contraint
Lors de la présentation de ses résultats du troisième trimestre, le 20 octobre, Carrefour a confirmé la réalisation de la cession-bail et fait état d’une progression de 2,3 % de son chiffre d’affaires à périmètre comparable.
Le groupe évolue néanmoins dans un environnement de consommation tendu. Des troubles urbains ayant touché plusieurs magasins français à l’automne ont également pesé sur le contexte d’activité. Carrefour a revu ses perspectives financières de fin d’année et réduit de 100 millions d’euros ses investissements prévus en France, ramenant cette enveloppe à 1,6 milliard.
Dans ce cadre, la mobilisation du patrimoine immobilier offre une marge de manœuvre financière supplémentaire. Son intérêt dépend toutefois de l’utilisation des liquidités obtenues et de la capacité du distributeur à absorber ses engagements locatifs dans la durée.
Côté acquéreurs, Atrato Partners intervient comme conseiller en investissement de la coentreprise Atrato-GIC. Carrefour a été accompagné par le cabinet De Pardieu Brocas Maffei, l’étude notariale LBMB et le cabinet Garrigues pour les aspects espagnols. L’opération illustre le choix du distributeur de dissocier davantage propriété immobilière et exploitation commerciale, en échangeant une part de son patrimoine contre des ressources immédiatement disponibles.
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