La Loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et la Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 redessinent une partie du paysage fiscal applicable aux non-résidents français. Statut des loueurs en meublé, imposition des revenus mobiliers, contributions sociales, impôt sur la fortune immobilière et Exit Tax : plusieurs dispositifs clés évoluent, tandis que certains projets de durcissement ont été écartés au Parlement.
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Loueurs en meublé : un changement majeur pour les non-résidents
L’une des principales nouveautés concerne le statut de « Loueur en Meublé », qui distingue les loueurs professionnels (LMP) des non-professionnels (LMNP). Jusqu’en 2025, le passage en LMP était automatique pour de nombreux non-résidents : il suffisait que les recettes annuelles de location meublée excèdent 23 000 euros et dépassent les autres revenus professionnels pris en compte en France.
Comme l’administration ne retenait que les revenus professionnels imposables en France pour cette comparaison, les non-résidents, dont l’activité était exercée et imposée à l’étranger, se retrouvaient très facilement requalifiés en LMP, leurs revenus professionnels français étant de fait réputés nuls.
Cette qualification entraîne l’affiliation aux régimes sociaux des travailleurs indépendants (URSSAF/SSI) et l’application du régime des plus-values professionnelles lors de la revente du bien, nettement moins avantageux que celui des plus-values des particuliers.
À compter des revenus 2026, la règle est modifiée. L’administration doit désormais prendre en compte l’ensemble des revenus professionnels mondiaux du contribuable, à condition qu’ils soient soumis, dans l’État de résidence, à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu français. Dans la pratique, cette nouvelle méthode de calcul devrait maintenir ou faire revenir la plupart des non-résidents dans le statut de LMNP.
Le statut LMNP permet d’éviter les cotisations sociales professionnelles et de bénéficier du régime des plus-values des particuliers en cas de cession du bien. Pour nombre de propriétaires non-résidents, cette correction technique met fin à une requalification jugée mécanique et souvent déconnectée de leur réalité économique.
La Loi de finances pour 2026 et la Loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 modifient également la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers pour les non-résidents.
Pour les non-résidents établis hors Union européenne, Espace économique européen ou Suisse, le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus d’investissements financiers français (dividendes, plus-values de cession de valeurs mobilières) est relevé à 18,6 %, contre 17,2 % précédemment. Cette hausse de 1,4 point correspond à l’augmentation de la CSG, passée de 9,2 % à 10,6 %, telle qu’entérinée par la loi de financement de la Sécurité sociale.
Taux inchangé des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières pour les non-résidents en France
Le régime dit « De Ruyter » demeure maintenu : les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse restent exonérées de CSG et de CRDS sur leurs revenus immobiliers français. Elles ne supportent, au titre des contributions sociales, que le prélèvement de solidarité au taux de 7,5 % sur leurs revenus et plus-values immobiliers de source française.
Dividendes : une retenue à 12,8 % généralisée et un remboursement a posteriori
À compter du 1ᵉʳ janvier 2026, un nouveau mécanisme s’applique aux dividendes de source française versés à des non-résidents. Une retenue à la source au taux standard de 12,8 % est systématiquement pratiquée pour les personnes physiques, même lorsque la convention fiscale entre la France et l’État de résidence prévoit un taux réduit ou nul.
Le taux conventionnel ne sera plus appliqué en amont par l’établissement payeur. Le contribuable non-résident devra présenter lui-même une réclamation auprès de la DINR pour obtenir le remboursement du trop-perçu.
Cette réforme a pour effet de rallonger sensiblement le délai au terme duquel l’investisseur non-résident perçoit effectivement les dividendes au taux d’imposition prévu par la convention bilatérale.
Impôt sur les revenus de source française : taux minimums et option pour le taux moyen
Pour l’imposition des revenus de source française des non-résidents, le seuil de déclenchement du taux minimal de 20 % est revalorisé. Ce taux plancher de 20 % s’applique désormais jusqu’à un revenu net imposable compris entre 29 315 et 29 579 euros, selon l’échelle retenue. Au-delà de ce seuil, le taux minimal passe à 30 %.
L’option pour le taux moyen reste disponible pour les non-résidents. Elle permet de demander l’application du barème progressif des résidents français, en tenant compte de l’ensemble des revenus mondiaux pour déterminer le taux, mais en n’imposant en France que les revenus de source française. Dans de nombreux cas, ce mécanisme se révèle plus avantageux que l’application des taux minimums.
Sur le plan pratique, la DINR a généralisé l’authentification à double facteur pour l’accès aux comptes fiscaux des non-résidents. Un code temporaire est désormais envoyé par courriel à chaque connexion, ce qui impose une vigilance accrue pour ceux qui délèguent leurs démarches à un tiers (expert-comptable, proche, mandataire).
IFI : stabilité du dispositif pour les non-résidents et renforcement du contrôle
En matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la Loi de finances pour 2026 confirme la stabilité du dispositif pour les non-résidents, alors qu’un projet de réforme avait été discuté au Parlement à l’automne 2025.
Un amendement porté par le député Jean-Paul Mattei (MoDem) visait à remplacer l’IFI par un nouvel impôt, l’« Impôt sur la Fortune Improductive » (IFI-I), avec une assiette élargie aux actifs jugés non productifs, tels que œuvres d’art, crypto-actifs ou biens de luxe, taxés à un taux unique de 1 %. Ce projet a finalement été rejeté par le Sénat et n’a pas été intégré au texte définitif. L’IFI, ciblant exclusivement le patrimoine immobilier, reste donc en vigueur en 2026 dans sa configuration antérieure.
Seuil de déclenchement de l’IFI pour les non-résidents, à partir duquel l’impôt est calculé sur la part excédant 800 000 euros selon un barème progressif de 0,5 % à 1,5 %.
Pour les non-résidents, le principe de territorialité, inscrit à l’article 964 du Code général des impôts, est réaffirmé : seuls les biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou par l’intermédiaire de sociétés (SCI, SCPI, etc.), entrent dans l’assiette. Les biens immobiliers détenus à l’étranger sont exclus, et l’abattement de 30 % réservé à la résidence principale ne s’applique pas, toute propriété française étant assimilée à une résidence secondaire pour un non-résident.
Depuis 2024, la déduction des dettes intragroupes ou familiales est interdite sans lien économique réel avec le bien. Et depuis la loi de finances 2025, le délai de reprise passe à 10 ans (au lieu de 3 ou 6 ans) en cas de fausse déclaration de résidence fiscale à l’étranger pour échapper à l’IFI.
Parallèlement, la « Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus » (CDHR), reconduite pour 2026, garantit un taux effectif minimal de 20 % pour les très hauts revenus (au-delà de 250 000 euros pour une personne seule et 500 000 euros pour un couple). Bien que centrée sur l’impôt sur le revenu, cette contribution accroît l’attention portée aux non-résidents percevant des revenus importants de source française.
Exit Tax : statu quo sur le dispositif, mais pression politique persistante
L’Exit Tax, régie par l’article 167 bis du Code général des impôts, reste applicable en 2026 dans le cadre fixé par la réforme de 2019, malgré des tentatives de durcissement au cours des débats sur le projet de loi de finances pour 2026.
Cette imposition vise les contribuables transférant leur domicile fiscal hors de France lorsqu’ils remplissent deux conditions cumulatives : avoir été fiscalement résidents de France au moins six années sur les dix précédant le départ, et détenir soit des titres d’une valeur totale d’au moins 800 000 euros, soit une participation directe ou indirecte représentant au moins 50 % des bénéfices d’une société.
La plus-value latente est calculée fictivement la veille du départ. En 2026, le taux standard atteint 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Une contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) de 3 % à 4 % peut s’ajouter si le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 € (célibataire) ou 500 000 € (couple).
Le régime de sursis de paiement reste inchangé. Un report automatique et sans garantie est prévu en cas de départ vers un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen disposant d’une convention d’assistance administrative avec la France. En cas d’installation dans un État tiers (États-Unis, Singapour, Suisse, notamment), le report doit être demandé via le formulaire 2074-ETD et est le plus souvent subordonné à la fourniture de garanties financières, sauf convention particulière d’assistance au recouvrement.
Si les titres sont cédés avant l’expiration du délai de deux ou cinq ans, le sursis prend fin et l’impôt devient exigible au taux de 31,4 % sur la plus-value calculée au jour du départ. À l’inverse, si les titres sont conservés au-delà de ce délai – deux ans pour un portefeuille inférieur à 2,57 millions d’euros, cinq ans au-delà – ou si le contribuable revient s’installer en France sans avoir vendu, l’imposition est définitivement éteinte.
Lors du projet de loi de finances pour 2026, le député Jean-Philippe Tanguy (RN) a proposé de porter de 2 ou 5 ans à 15 ans la durée de détention requise pour effacer définitivement l’Exit Tax, comme avant 2019. Adopté en première lecture, ce durcissement a été supprimé après l’échec de la commission mixte paritaire du 19 décembre 2025 et le recours au 49.3, maintenant ainsi le régime actuel dans la loi promulguée le 19 février 2026.
Un autre amendement largement médiatisé, visant à instaurer une forme de fiscalité universelle ciblant les contribuables les plus aisés (revenus supérieurs à cinq fois le plafond de la Sécurité sociale, soit environ 230 000 euros) s’installant dans des juridictions à fiscalité privilégiée, n’a pas été retenu non plus. Son rejet n’empêche toutefois pas une montée de la pression politique autour de la question de l’expatriation fiscale, dont les non-résidents français resteront attentivement observés.
Déclarations 2026 : calendrier et formalités pour les non-résidents
La campagne déclarative 2026, portant sur les revenus 2025, s’est déroulée au printemps. Pour l’IFI, les non-résidents devaient déposer leur déclaration en même temps que leur déclaration de revenus. En ligne, la date limite avait été fixée au jeudi 21 mai 2026 pour les non-résidents, assimilés à la « zone 1 » (départements 01 à 19). Les déclarations papier devaient être envoyées au plus tard le mardi 19 mai 2026, le cachet de la poste faisant foi.
Les non-résidents avec un patrimoine immobilier imposable et des revenus de source française utilisent le formulaire n° 2042-IFI en annexe de leur déclaration de revenus. En revanche, ceux sans revenu imposable en France doivent remplir le formulaire autonome n° 2042-IFI-COV et l’envoyer au Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) à Noisy-le-Grand.
Dans un contexte de renforcement des contrôles et de complexification de certains mécanismes (retenues à la source, authentification renforcée, régimes différenciés selon la zone géographique de résidence), les non-résidents français sont invités à examiner avec attention les nouvelles règles applicables en 2026, en particulier ceux disposant de revenus mobiliers significatifs, d’un patrimoine immobilier en France ou de projets d’expatriation avec portefeuille de valeurs mobilières important.
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