La fiscalité immobilière connaît en 2026 un tournant majeur pour les investisseurs non-résidents en Espagne. À la fois plus protectrice sur certains impôts patrimoniaux et nettement plus stricte sur les contrôles, elle redessine les conditions d’investissement pour les étrangers, alors même que le marché reste l’un des plus dynamiques d’Europe. Entre durcissement local, révolution jurisprudentielle et nouveaux dispositifs numériques, les propriétaires étrangers font face à un environnement à la fois plus coûteux et plus complexe, mais aussi porteur de nouvelles opportunités de remboursement et d’optimisation.
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Contrôles renforcés et lutte contre les logements vides
La Agencia Tributaria place désormais le fisc des non-résidents et l’immobilier au cœur de son plan annuel de contrôle. Les propriétaires étrangers qui ne résident pas fiscalement en Espagne sont particulièrement visés, notamment sur l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) et sur l’usage réel de leurs logements.
Un premier point de tension concerne les résidences secondaires non louées. Beaucoup de non-résidents n’ont jamais déclaré de revenus immobiliers imputés via le modèle 210, pensant qu’acquitter l’impôt foncier local (IBI) suffisait. Or, la loi prévoit une taxation d’un « loyer théorique » sur les logements détenus mais non loués, appliqué sur la valeur cadastrale.
Le gouvernement étudie le relèvement de la base imposable des logements vacants jusqu’à 3%, couplé à des majorations progressives selon la durée de vacance. L’administration fiscale croise automatiquement les données de consommation d’eau et d’énergie, les plateformes de location et les registres locaux pour identifier les biens inoccupés, avec un risque de pénalité plancher de 50% de l’impôt dû en cas de non-déclaration.
Encadrement accru des locations touristiques
Le secteur des locations de courte durée, porté par des plateformes comme Airbnb ou Booking, subit en parallèle un encadrement plus serré. Un guichet numérique unique, piloté par le ministère du Logement, est opérationnel pour centraliser les enregistrements, en application d’un règlement européen et d’un décret royal espagnol. Les annonces de logements touristiques doivent afficher un numéro d’enregistrement officiel (NRA), sous peine de retrait immédiat des plateformes. Les propriétaires qui ne respectent pas ces obligations s’exposent à des amendes pouvant atteindre 600 000 euros.
Les non-résidents alternant occupation personnelle et location saisonnière d’un même logement doivent produire plusieurs déclarations via le modèle 210 : des déclarations trimestrielles pour les loyers perçus et une déclaration annuelle pour la période d’inoccupation, soumise au régime des revenus imputés.
Hausse historique de la fiscalité locale sur les transactions
Au-delà de l’IRNR, la pression fiscale s’alourdit fortement au niveau municipal, avec un impact direct sur le coût d’entrée pour les investisseurs. Un rapport conjoint du cabinet EY et de l’association des promoteurs de Madrid (ASPRIMA) met en évidence une envolée historique de la « plusvalía municipal » (IIVTNU), impôt sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains.
Le surcoût fiscal moyen pour un logement neuf de 300 000 euros en Espagne, dû à la hausse des taxes municipales depuis 2020.
Dans ce contexte, l’Espagne a par ailleurs mis fin définitivement au programme de « Golden Visa », qui permettait d’obtenir un titre de séjour via un investissement immobilier d’au moins 500 000 euros. Les acheteurs non européens doivent désormais recourir à d’autres statuts, comme le visa de nomade numérique, qui n’est pas directement lié à l’acquisition d’un bien.
Le gouvernement Sánchez propose un impôt indirect de 100 % sur le prix d’acquisition pour les acheteurs non-résidents hors UE, personnes physiques ou morales. Cela provoque une forte incertitude chez les fortunes britanniques, américaines, suisses et latino-américaines qui utilisaient l’immobilier espagnol pour structurer leur patrimoine avant installation.
Révolution juridique sur l’impôt sur la fortune et égalité de traitement
Parallèlement à ce durcissement financier, 2026 marque une rupture favorable pour les non-résidents sur le terrain de l’impôt sur le patrimoine. La Cour suprême espagnole a rendu plusieurs arrêts de principe qui mettent fin à une discrimination de longue date entre résidents et non-résidents.
La justice européenne a jugé que le plafonnement de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune à 60 % du revenu imposable en Espagne, jusqu’alors réservé aux résidents fiscaux, doit aussi s’appliquer aux non-résidents. Cette extension, fondée sur le principe de libre circulation des capitaux, vaut y compris pour les propriétaires étrangers issus de pays tiers comme le Royaume-Uni.
Les non-résidents, qu’ils résident dans l’Union européenne ou dans des États tiers, peuvent donc désormais plafonner la somme de leur impôt espagnol sur le revenu et sur la fortune à 60 % de leur base imposable, à condition de justifier leurs revenus de source étrangère auprès de l’administration. Cette jurisprudence bénéficie notamment aux détenteurs de patrimoines élevés en Espagne disposant de revenus courants relativement limités.
Le Tribunal économique-administratif central (TEAC) a étendu ce raisonnement à l’« Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas », un impôt de solidarité sur les grandes fortunes. Les contribuables non-résidents soumis à l’impôt sur la fortune en Espagne peuvent, dans ce nouveau cadre, demander à l’Agencia Tributaria le remboursement des trop-versés au titre des quatre dernières années non prescrites, à compter de l’année 2022.
Non-résidents hors UE : ouverture des déductions et contentieux en cours
Sur l’imposition des loyers perçus par les non-résidents, une autre avancée majeure concerne les propriétaires originaires de pays tiers. Jusqu’à récemment, les résidents de l’UE, de l’Islande et de la Norvège étaient imposés à 19 % sur leur revenu locatif net, après déduction des charges liées au bien (copropriété, travaux, assurances, intérêts d’emprunt, etc.). Les résidents de pays tiers, eux, supportaient un taux de 24 % sur leur revenu brut, sans possibilité de déduire la moindre dépense.
Par une décision de l’Audiencia Nacional, le traitement différencié des non-résidents a été jugé incompatible avec la libre circulation des capitaux. Un contribuable résident des États-Unis a ainsi obtenu le droit de déduire les charges directement liées à son bien loué en Espagne, ouvrant la voie à une généralisation de ce droit pour tous les non-résidents, sans distinction de nationalité.
Cette interprétation est d’ores et déjà appliquée pour l’année fiscale 2026, permettant à tous les propriétaires non-résidents de déduire leurs dépenses d’exploitation réelles de leurs revenus locatifs en Espagne. Les déclarations d’IRNR déposées depuis 2022 par des non-résidents extra-UE peuvent faire l’objet de réclamations et de demandes de remboursement.
L’Hacienda a formé un recours devant la Cour suprême pour limiter la portée automatique des déductions, en attendant une décision définitive prévue pour fin 2026 ou 2027. Il est recommandé aux propriétaires de pays tiers de déposer des déclarations rectificatives via le modèle 210 pour interrompre la prescription et préserver leur droit à restitution.
Pression européenne et inégalités de traitement sur les locations longue durée
La fiscalité espagnole des loyers fait également l’objet d’un contentieux avec la Commission européenne. Cette dernière reproche à l’Espagne de réserver à ses résidents des abattements très substantiels – de 50 % à 90 % – sur la base imposable des revenus locatifs issus de la résidence habituelle du locataire, dans le cadre de la législation sur le logement. Les non-résidents propriétaires de biens mis en location longue durée ne bénéficient d’aucune réduction comparable.
La Commission a renforcé en 2026 la procédure d’infraction ouverte depuis 2019 et a fixé à l’Espagne un délai de deux mois pour aligner son régime, sous peine de saisine de la Cour de justice de l’Union européenne. Si Madrid venait à céder, les non-résidents européens louant des logements à l’année en Espagne pourraient profiter d’allégements significatifs sur l’IRNR.
Commission européenne
Décentralisation accrue, initiatives régionales et marché toujours solide
En matière de licences et d’enregistrements d’activité, les compétences ont été encore davantage transférées aux communautés autonomes et aux municipalités. Une décision de la Cour suprême a par exemple annulé le registre national obligatoire pour les locations touristiques, jugeant qu’il empiétait sur les prérogatives régionales en matière de tourisme. Les propriétaires étrangers n’ont plus à solliciter de numéro d’enregistrement national, mais restent tenus de respecter les règles locales, souvent disparates, de chaque région ou commune pour exercer en toute légalité.
La Communauté valencienne a réduit l’ITP sur l’achat de biens de seconde main de 10 % à 9 % et relevé le seuil d’exonération de l’impôt sur la fortune à 1 million d’euros. Les îles Baléares ont durci la taxation des non-résidents pour freiner les hausses de prix, tout en offrant des déductions allant jusqu’à 30 % de l’impôt foncier aux propriétaires louant à long terme à des loyers régulés.
Sur le segment des véhicules d’investissement cotés, les SOCIMI (équivalents des REITs) demeurent sous pression politique. Leur régime de faveur, fondé sur un taux d’impôt sur les sociétés de 0 % en contrepartie d’une distribution massive des bénéfices, est régulièrement remis en cause. Parmi les pistes évoquées figure la suppression de ce taux nul pour les SOCIMI résidentielles qui n’appliqueraient pas de programmes de loyers modérés. L’association professionnelle ASOCIMI a présenté une proposition visant à sécuriser juridiquement ce cadre, dans un contexte où les pouvoirs publics envisagent également d’augmenter la TVA sur les locations touristiques de courte durée, en faisant passer certains cas du taux réduit ou de l’exonération au taux général de 21 %.
L’investissement immobilier en Espagne a atteint plus de 6,3 milliards d’euros au premier trimestre 2026, soit une progression de plus de 45 % par rapport à la moyenne trimestrielle de 2025.
Régime des impatriés et importance de la planification fiscale
Enfin, le régime des impatriés, souvent surnommé « loi Beckham », continue d’attirer cadres et télétravailleurs étrangers. Il permet aux nouveaux arrivants de rester assimilés à des non-résidents pendant une période limitée et d’être imposés à un taux forfaitaire de 24 % sur leurs revenus professionnels de source espagnole, jusqu’à 600 000 euros.
Les bénéficiaires du régime doivent respecter un calendrier de dépôt serré et utiliser les nouveaux formulaires 240, 241 et 242. Tout retard ou omission entraîne des majorations automatiques de 5 % à 20 %. Il est donc essentiel de planifier en amont un transfert de résidence vers l’Espagne pour éviter de franchir le seuil des 183 jours et de basculer dans le régime de résident fiscal ordinaire, dont l’assiette est plus large.
Pour les investisseurs non-résidents, l’Espagne apparaît ainsi en 2026 comme un marché à double visage : fiscalement plus intrusif et plus onéreux sur certains postes, mais aussi plus encadré juridiquement et, dans plusieurs domaines, plus équitable entre résidents et étrangers. La clé, pour les particuliers comme pour les institutionnels, réside désormais dans une analyse fine de la localisation, du régime fiscal applicable et des voies de recours ouvertes par la récente jurisprudence.
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