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Roumanie immobilier : le nouvel eldorado pour investir?

Roumanie immobilier : le nouvel eldorado pour investir?
par cyril jarnias - le 10 juillet 2015

La Roumanie pourrait devenir le lieu où il faut investir en immobilier en Europe de l’Est.

Mise à jour immobilier  (24/12/18) :

Ma nouvelle chronique BFM sur les opportunités dans l’immobilier  sur BFM Business Intégrale placements.

Je vous souhaite d’agréables fêtes de fin d’année et mes meilleurs voeux de santé et de bonheur pour l’année 2019!

 

 

Mise à jour du 01/07/2018 :

J’ai évoqué ma vision des pays à privilégier pour un investissement immobilier à l’étranger  dans ma nouvelle chronique sur BFM :

En parallèle, je vous invite à découvrir :

mon nouvel outil sur l’investissement immobilier à l’étranger : ICI

 

 

Mise à jour : 29/05/18

L’immobilier occupe une part importante dans le patrimoine des français.

Maintenant, tous n’investissent pas qu’en France.

C’est le cas notamment des investisseurs en Europe à l’image de l’Allemagne (où les prix étaient jusqu’alors encore attractifs). C’est par exemple pour les plus audacieux des tentatives d’achats en Espagne où le marché est sinistré. Je pense également en dehors de l’Europe à la Floride.

En dehors de l’investissement immobilier en Allemagne, Hongrie, encore plus loin la Floride : et l’immobilier est-il  attractif en Roumanie avec les aides de l’Union Européenne?

Mais, d’autres décident de tenter l’aventure en Europe de l’Est à l’image de la Hongrie mais aussi de pays membres de l’Union Européenne comme la Pologne.

C’est aussi le cas de la Roumanie qui est membre depuis de l’UE depuis 2007.

C’est ce qui nous intéresse cette fois-ci sur le blog gestion de patrimoine.

Nous allons donc regarder ce que pensent les spécialistes sur le bien fondé d’investir sur ce marché.


Pourquoi investir dans l’immobilier en Roumanie?

Les investisseurs pensent qu’il y de gros potentiels dans le marché immobilier en Roumanie. Il semble qu’il ne faudra pas craindre l’affolement, au contraire, on pourra compter sur une croissance conservatrice. C’est ce qui était dit à la conférence que  Portfolio et RICS ont tenu ensemble au Forum Immobilier  en Roumanie. Les acteurs du marché immobilier  ont trouvé la Roumanie, le pays le plus attractif dans la région de l’Europe du sud-est. (SEE)

Les participants sont arrivés de 12 pays différents au forum et parmi les conférenciers il y avait des d’investisseurs, développeurs, banquiers et conseillers en immobilier. Ils étaient tous optimistes pour le marché d’immobilier roumain. Il est aussi vrai que tous les acteurs du marché ont fait appel à la prudence afin d’éviter l’erreur de la période précédente pendant laquelle les prix et les financements irréels se sont développés.

C’est en partie  un défi, en partie une possibilité qu’il existe une grande quantité de NPL (prêts improductifs) en Roumanie. Le prêt hypothécaire pour les entreprises a atteint un sommet en 2013 : le pourcentage des NPL était au-dessus de 20%, dit dans sa conférence Mihai Dudoiu, avocat dans un des plus grands cabinets d’avocats de Roumanie. Il a également souligné que récemment de gros portefeuilles ont été achetés et vendus et que cette tendance s’annonce durable dans l’avenir proche.

Selon le célèbre économiste de l’ICBC Standard Bank, Demetrios Efstathious, dans la région de SEE, c‘est la Roumanie qui dispose des meilleures perspectives macroéconomiques. Selon lui, si l’on  compare la Bulgarie, la Croatie, la Serbie et la Roumanie, c’est cette dernière qui est en tête de tous les facteurs macroéconomiques et dont les perspectives de croissance sont les plus prometteuses. Selon l’expert de Londres, la Roumanie peut devenir la nouvelle Pologne de la région.

Selon John Verpeleti, Président du Conseil d’Administration en Europe de l’Est chez Colliers International, même si la Roumanie ne devient pas la nouvelle Pologne, il a admis qu’elle peut postuler pour le titre du « deuxième marché immobilier le plus attirant en Europe de l’est ». Un autre intervenant, Ioannis Ganos, le dirigeant de Bluehouse Capital, a utilisé une formule différente : la Roumanie n’est pas la nouvelle Pologne mais plutôt la Pologne de la région de SEE.

Le directeur régional de la Compagnie CA Immo,  spécialiste des immeubles de bureaux dans les capitales d’Europe centrale disait que son groupe cherche activement des immobiliers en Roumanie et dans la région. Selon le directeur de Globaworth, l’un des investisseurs le plus actif du marché immobilier, l’augmentation du PIB, les FDI (Foreign direct investment) qui affluent dans le pays ainsi que les subventions de l’UE renforcent le potentiel du marché roumain.

Avec les subventions de l’UE, le potentiel de développement est bien réel en Roumanie.

Selon Globalworth, même s’il y a des ressemblances  entre les marchés de SEE, dans l’ensemble il s’agit de marchés indépendants et séparés. Pour les investisseurs, il est difficile d’être présents sur plusieurs marchés en même temps. C’est pour cette raison que Globalworth se concentre surtout sur la Roumanie où il prévoit la possibilité de la croissance la plus importante et le fait qu’il soit déjà présent sur le marché,  lui assure une position avantageuse vis-à-vis des autres.

En parlant des possibilités de développement, le directeur de TriGranit Development disait que malgré les potentiels, il faut faire face à de nombreux défis. Il en a cité deux : la lourdeur de la bureaucratie locale et l’attente irréelle des propriétaires terriens. Parmi ceux-ci, nombreux ne veulent pas accepter que les prix ne reviendront pas à ceux d’avant crise et qu’ils doivent s’adapter aux changements des conditions du marché.

Lors de la conférence, les participants ont évoqué la tendance à l’épuration de la vie publique en Roumanie. Les conférenciers ont jugé encourageante la lutte contre la corruption et ils espèrent que la transparence s’accompagnera de l’amélioration du climat des milieux d’affaires.  (Source : www.portfolio.hu / traduction Dr André Molnar).


Et concrètement comment investir dans l’immobilier en Roumanie?

Après de nombreuses recherches, j’ai pu remarquer qu’à partir où nous sommes membres de l’union européennes, les modalités ne sont pas si compliquées.

Vous aurez besoin d’un traducteur pour les papiers, de passer par un notaire et d’un géomètre pour « mesurer » votre future acquisition.

Membre de l’union européenne, une français n’aura pas de grosses difficultés à investir dans l’immobilier en Roumanie : de préférence, il se concentrera sur les grandes villes dont Bucarest, la capitale.

Ensuite, tout dépendra de comment vous négocierez le prix du bien.

On peut imaginer que le plus simple serait d’investir à Bucarest capitale de la Roumanie.

+

Quels sont les prix pour un bien à Bucarest?

J’ai repris les données sur le lpg-roumanie.ro :

Observation chiffrée de l’évolution du prix de l’immobilier d’habitation (ancien) à Bucarest

Année Prix moyen observé au m2
2001 500 EUR
2002 700 EUR
2003 800 EUR
2004 1.000 EUR
2005 1.250 EUR
2006 1.500 EUR
2007 2.000 EUR
2008 2.300 EUR
2009 1.600 EUR
2010 1.400 EUR
2011 1.200 EUR
2012 1.100 EUR
2013 1.000 EUR
2014 1.000 EUR

Sources : observation des prix moyens de transaction habituellement pratiqué sur l’immobilier d’habitation collectif ancien en milieu central et semi-central à Bucarest.

Mise à jour : 29/05/18

Fin 2017, les prix ont malheureusement fortement augmenté notamment à Bucarest au-delà des 1500 euros du m pour les meilleurs quartiers.

Les prix sont donc moins attractifs en Roumanie. Pourquoi ne pas regarder des pays comme la Bulgarie avec un prix au m carré encore attractif et beaux rendements : investir à Sofia en Bulgarie.

 

Enfin, vous devez avoir un objectif derrière : revente? location? autre?

En matière d’immobilier, la clé reste l’emplacement?

En gestion de patrimoine, ce sera la diversification.

+

Pourquoi envisager de l’immobilier en Europe de l’Est hors de la Roumanie?

En France, les prix restent élevés, la fiscalité est forte et les rendements baissent.

Nous avons identifié le marché bulgare avec Sofia ou encore Hongrois avec notamment Budapest où les rendements, les prix et la fiscalité sont attractifs.

Pour la Hongrie et l’immobilier à Budapest c’est ici.
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