Après deux années de correction, le marché immobilier à Toulouse affiche à l’été 2026 des signes nets de reprise et de stabilisation. Les prix repartent légèrement à la hausse, les transactions augmentent et les taux d’intérêt se détendent, dans un contexte de demande structurellement forte portée par la démographie, l’emploi et le dynamisme étudiant.
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Des prix en légère hausse et un marché en voie de normalisation
Selon les données publiées au 21 juillet 2026, le prix moyen au mètre carré tous biens confondus à Toulouse progresse de 1,1 % sur le premier semestre. Les estimations des principaux observatoires situent la moyenne générale entre 3 300 et 3 700 €/m², avec un plafond autour de 4 055 €/m² en intra-muros pour certaines sources.
Les appartements tirent largement la reprise. Leur prix moyen se stabilise autour de 3 500 à 3 520 €/m², avec une hausse annuelle de 1,3 % à la mi-juillet 2026. Sur la seule métropole, les données de juin montrent un rebond marqué : le prix moyen est passé de 3 499 €/m² en mai à 3 585 €/m² en juin, soit une hausse de 2,46 % en un mois. Au 1er juillet 2026, le prix moyen des appartements s’établit à 3 564 €/m².
Le prix moyen des maisons individuelles est de 4 055 €/m² en juillet 2026.
Cette reprise intervient après une phase de correction entre 2023 et 2025, marquée par la remontée brutale des taux et une baisse des volumes. Le rééquilibrage est désormais engagé, avec un rapport de force plus équilibré entre vendeurs et acheteurs et des délais de vente allongés à 70 à 80 jours, contre une cinquantaine auparavant. Les marges de négociation se situent en moyenne entre 5 et 8 %.
Des taux d’intérêt en repli qui redonnent de l’air
L’amélioration des conditions de financement figure parmi les principaux moteurs de la reprise. En juillet 2026, les taux moyens des crédits immobiliers se stabilisent aux environs de 3,26 %, contre près de 3,5 % à la fin 2025. Sur l’ensemble du premier semestre, les barèmes se situent pour l’essentiel entre 3 % et 3,2 %.
Après un creux en 2024, 2025 a vu une hausse de 10 % des ventes à Toulouse (environ 15 960 transactions), portée par le retour des primo-accédants. Les projections anticipent une progression de 5 % en 2026 (environ 16 800 ventes) et une hausse de 7 % des montants échangés.
Une demande solide portée par démographie, emploi et étudiants
La reprise des indicateurs intervient dans un contexte local particulièrement porteur. Toulouse attire chaque année entre 12 000 et 15 000 nouveaux habitants, ce qui entretient une demande soutenue, aussi bien à l’achat qu’à la location. Près de deux tiers des habitants sont locataires, ce qui renforce le rôle de l’investissement locatif dans le marché.
Plus de 130 000 étudiants font de cette ville la première métropole étudiante de France.
Le bassin d’emploi demeure solide, largement structuré autour de l’aéronautique et du spatial. Airbus, Safran, Thales, ATR ou encore le CNES constituent des employeurs majeurs qui contribuent à la stabilité économique de la métropole et rassurent les ménages comme les investisseurs sur la pérennité de la demande.
Un marché locatif très tendu et des rendements attractifs
Cette attractivité se traduit par un marché locatif particulièrement tendu. Le taux de vacance locative ne s’élève qu’à 2,8 %, l’un des plus bas de France. Les loyers se maintiennent à un niveau élevé, avec un loyer moyen situé entre 13,5 et 14 €/m². Les données du début 2026 indiquent un loyer médian d’environ 13,3 €/m² pour l’ensemble de la commune, et jusqu’à 14,7 €/m² pour les nouvelles locations.
Les studios et T1, très prisés des étudiants et jeunes actifs, se louent en moyenne 465 euros par mois. Le rendement locatif brut pour les investisseurs se situe généralement entre 4,8 % et 5,2 %, selon le secteur et la qualité du bien.
Ancien, neuf, BRS : un marché à plusieurs vitesses
Si le marché de l’ancien donne les principaux signaux de reprise, le neuf reste plus en difficulté, pénalisé par la hausse des coûts de construction, la fin progressive du dispositif Pinel classique et un niveau de prix toujours élevé.
Selon l’Observer de l’immobilier neuf toulousain, le prix moyen du neuf atteint environ 4 850 €/m² au premier trimestre 2026, avec des valeurs souvent comprises entre 4 050 et 4 200 €/m² selon la typologie. Ces niveaux limitent l’accessibilité pour nombre de ménages, même si le marché montre des signes d’amélioration.
Le bilan du premier trimestre 2026 dans l’aire urbaine montre une hausse de 6 % des ventes au détail (611 contre 574) et une progression de 8 % des mises en vente de logements neufs (683). Cependant, le secteur reste fragile avec des annulations élevées représentant 23 % des ventes.
Après la fin du Pinel classique, la part des investisseurs avait chuté à 26 % au premier trimestre 2025. Elle remonte à 32 % début 2026, signe que certains acteurs reviennent malgré des conditions fiscales moins favorables, attirés par la tension locative et les rendements.
Parallèlement, des dispositifs alternatifs gagnent du terrain. Le Bail Réel Solidaire (BRS) connaît en 2026 une accélération inédite à Toulouse, soutenue par les collectivités locales. En dissociant la propriété du bâti de celle du foncier, ce mécanisme permet aux ménages modestes et intermédiaires d’acquérir des logements neufs avec des rabais de l’ordre de 30 à 40 % par rapport au marché libre. Ce levier contribue à maintenir une certaine fluidité dans l’accession à la propriété, dans un contexte de prix élevés.
Des quartiers en plein essor et une géographie très contrastée
Le marché toulousain reste très hétérogène, avec des écarts de prix pouvant dépasser 3 000 €/m² d’un secteur à l’autre. L’hyper-centre, notamment les quartiers du Capitole, des Carmes et de Saint-Étienne, demeure extrêmement recherché en raison de la rareté de l’offre. Les valeurs dépassent régulièrement les 5 000 €/m² et peuvent approcher ou franchir 6 000 €/m² pour les biens de prestige autour du Capitole.
Dans les secteurs comme la Côte Pavée et Limayrac, les maisons familiales de caractère se négocient entre 4 200 et plus de 5 000 €/m². Le Busca, Les Chalets et Saint-Cyprien restent haut de gamme, avec des prix généralement compris entre 3 800 et 5 500 €/m² selon la rue et la qualité du bien.
Les grandes « surprises » de la période 2025-2026 se situent au nord, dans les quartiers des Minimes et des Sept-Deniers. Avec des prix compris généralement entre 3 200 et 3 700 €/m², ces secteurs enregistrent l’une des plus fortes dynamiques de hausse sur deux ans. Ils bénéficient d’importants programmes de rénovation urbaine, du développement des mobilités douces et d’une forte attractivité auprès des primo-accédants.
À l’est, Montaudran est dynamisé par le campus Montaudran Aerospace, ce qui stimule le marché locatif des petites surfaces. Les quartiers Bonnefoy et Matabiau se transforment avec le projet urbain « Grand Matabiau Quais d’Oc » et la future ligne C du métro, attirant jeunes actifs et investisseurs grâce à une revalorisation attendue.
Le nouvel écoquartier Guillaumet, à Jolimont, s’impose progressivement comme une référence résidentielle d’envergure, combinant architecture contemporaine et performances énergétiques élevées. Ce type de programme répond à une demande croissante pour des logements à faible consommation énergétique.
À l’opposé, certains secteurs restent plus abordables. Au nord et au sud de la ville, des quartiers comme Borderouge, Lalande ou Mirail affichent des prix inférieurs à la moyenne, parfois autour ou en dessous de 2 900 €/m². Ils constituent des points d’entrée pour les budgets plus serrés, au prix d’un environnement souvent en renouvellement urbain.
DPE et performance énergétique, nouveaux déterminants des prix
En 2026, la performance énergétique des logements est devenue un critère central dans les négociations. Les nouvelles contraintes réglementaires sur les « passoires thermiques » impactent directement la valorisation des biens.
En Haute-Garonne, les appartements anciens classés A ou B au DPE se vendent 17 % plus cher que ceux classés D, tandis que les logements F ou G subissent des décotes de 10 à 20 %.
Dans ce contexte, les biens récemment rénovés ou intégrés à des programmes neufs performants trouvent rapidement preneur, souvent au prix du marché sans forte négociation. Les immeubles anciens mal isolés, eux, restent plus longtemps en vente et nécessitent des ajustements de prix plus marqués pour susciter l’intérêt.
Vers une reprise progressive mais durable
L’ensemble de ces éléments dessine le portrait d’un marché toulousain en phase de redémarrage maîtrisé plutôt que de flambée spéculative. Les prix remontent, mais de façon modérée, les taux d’intérêt se détendent sans retrouver les niveaux extrêmement bas du passé, et la demande reste solide grâce à la croissance démographique et au dynamisme économique local.
Les acheteurs bénéficient de marges de négociation et de délais de vente allongés, facilitant la comparaison des biens dans un marché moins tendu qu’en 2021-2022. Les vendeurs profitent d’une reprise d’activité et d’un rebond des prix sur certains segments, à condition de fixer un prix adapté et de considérer les critères énergétiques.
Porté par des fondamentaux solides et un tissu urbain en constante transformation, le marché immobilier toulousain semble engagé sur la voie d’une reprise progressive, diversifiée selon les quartiers, mais soutenue par des tendances structurelles qui devraient perdurer au-delà de 2026.
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