La quête du meilleur placement et du 0 impôt.
En période de déclaration d’impôt sur le revenu et d’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF, vous pouvez chercher à réduire votre « addition » fiscale.
Si je trouve votre volonté louable, j’aurais surtout envie de vous montrer qu’avec la gestion de patrimoine, la réduction d’impôt n’est pas un objectif en soi.
Réduire ses impôts, avoir le meilleur placement : c’est légitime. Avoir une approche globale avec la gestion de patrimoine : c’est la certitude de ne pas se tromper d’objectifs et avoir une vision long terme pour se construire efficacement un patrimoine.
En parallèle, votre volonté d’avoir un rendement meilleur que le fonds euros dans votre assurance vie est légitime mais il convient de connaître le coût d’un rendement supérieur et le temps nécessaire pour l’obtenir. Quel risque pour que placement?
Comment allez-vous trouver ce « super placement » et réduire votre impôt ?
Vous vous tournez vers votre banque, votre assureur ou vous cherchez au mieux le bon conseiller en gestion de patrimoine.
Le plus souvent, on vous propose une aspirine avec un produit.
L’année suivante, c’est reparti pour un tour : vous cherchez à nouveau un bon placement et payer moins d’impôt.
Pour faire simple, vous souhaitez trouver rapidement des opportunités pour faire fructifier votre argent et ne pas être « pillé » fiscalement.
Dans le meilleur des cas, on vous à proposer des solutions temporaires valables, au pire, vous n’êtes pas content…
Comment pouvez-vous faire pour éviter les pièges de la réduction d’impôt et du placement alléchant mais à risque?
Le meilleur placement, la réduction d’impôt : les pièges à éviter
Je vous propose trois thèmes où généralement vous allez être face à des pièges dans vos investissements :
L’investissement sur l’immobilier Pinel et la course au rendement avec le fonds en euros dans une assurance vie.
Ø Les limites de l’investissement immobilier de défiscalisation ou les pièges du Pinel :
Je ne vais pas revenir sur les caractéristiques de l’investissement immobilier Pinel sur le blog gestion de patrimoine.
On peut résumer ce dispositif en une réduction importante sur son impôt sur le revenu sur, au maximum 12 ans allant jusqu’à 21% de votre investissement.
Maintenant, cet investissement immobilier ne doit pas être envisagé uniquement pour une réduction d’impôt.
Quelques points essentiels à surveiller lors de votre investissement Pinel :
- Le prix au m carré de votre futur bien par rapport aux biens hors Pinel sur la zone choisie.
2. L’emplacement du bien : proche d’une zone commerciale, proche des transports, des écoles…
3. Au-delà de la réduction fiscale : s’intéresser au rendement réel du bien.
Connaître le prix du locatif neuf hors Pinel sur la zone où vous souhaitez acheter. Certes, il y aura des écarts de loyer car vous êtes sur un dispositif Pinel où les loyers sont encadrés.
Maintenant, au-delà de 30% d’écart, j’avoue que j’aurais du mal à trouver des avantages sur du Pinel.
Majorer les coûts des charges : quand on vous indique une revalorisation de 2%, je ne peux que vous conseiller de doubler les chiffres pour éviter les mauvaises surprises.
Un bien Pinel, ce n’est pas qu’une réduction fiscale : vous devez arriver à connaître le rendement net et anticiper une vente du bien dans l’urgence. Ensuite, vous devez soit faire appel à des experts indépendants qui compareront à votre place ou faire votre propre analyse pour bien savoir où sont les pièges et si vous faites bien d’investir !
4. Connaître la vraie valeur à l’achat et à la vente du bien :
Le prix de vente de votre bien si vous deviez le céder dans l’urgence : va-t-il facilement se revendre à quel prix ?
Le plus important est dès le départ de voir si le bien n’est pas déjà surévalué par rapport au prix du marché sur la zone sélectionnée.
Sous les 100000 euros, attention de ne pas acheter un bien « bas de gamme ou d’abattage » :
Un exemple : 100000 euros sur un bien Pinel, sur 12 ans, c’est 1750 euros d’impôt sur le revenu par an en moins.
Nous partons sur l’idée que nous serons plus sur un studio : ce sera généralement un bien idéal à louer à un étudiant ou à un jeune salarié célibataire par exemple.
On peut donc comprendre qu’un bien de ce type peut attirer une multitude de ménages modestes mais imposés.
J’ai regardé sur le site meilleurtaux.com : sur 12 ans, vous devrez rembourser 800 euros par mois pendant 12 ans (avec assurance, taux fixe à 2,27%).
J’ai cherché un bien sur Lyon 2 (un arrondissement recherché sur Lyon).
Je regarde un bien dans l’ancien au prix de 100000 euros, selon le site meilleursagents.fr, nous sommes à 3700 euros du m carré en prix moyen.
Donc, j’aurais donc un bien (hors frais de notaire) de 27 m carré dans l’ancien : en moyenne, on trouve ce type de bien à la location à 500 euros charges comprises soit 450 hors charges.
Sur Lyon 2, avec le Pinel, on sera en zone A avec un prix locatif au m carré de 12,42 euros en 2014 soit pour 27 m carré, un loyer de 335 euros.
On a donc un écart de l’ordre de 34% (hors charges) entre le locatif ancien et le locatif Pinel (il est évident qu’il faut encore trouver un bien Pinel sur Lyon 6).
Si vous cherchez vous vous rendrez compte que le moindre bien en Pinel n’est pas accessible avant 170000 euros? Etonnant non?
Sur un exemple d’un bien locatif dans l’ancien, vous allez voir des écarts flagrants sur les loyers. Il convient donc de bien évaluer le rendement réel et l’emplacement du bien sélectionné pour une revente éventuelle.
Imaginons maintenant que nous soyons globalement à 400 euros de loyers charges comprises, vous retirez votre coût mensuel de remboursement du crédit 800 euros :
Votre effort d’épargne va être de 400 euros – 145 de gain fiscal par mois soit un effort net de 255 euros.
Le rendement brut du bien avec un loyer charges comprises sera de 4,8%. Maintenant, vous n’avez pas retiré les charges et l’imposition.
Enfin, vous ignorez si votre bien se revendra dans de bonnes conditions après les 12 ans de défiscalisation si vous ne le gardez pas en location.
Par conséquence, avec l’investissement Pinel, vous devez bien évaluer le rendement réel de votre bien, le poids des charges et du crédit et surtout l’état du marché locatif tout en anticipant une vente.
L’objectif de réduction fiscale avec l’investissement Pinel n’est donc pas la seule priorité !
Ø La limite du fonds en euros en assurance vie :
Je pense que le plus grand piège en assurance vie : c’est courir vers des taux alléchants de certains contrats sur l’année passée.
Vous allez comparer sur internet et lire la presse financière avec par exemple les classements des meilleurs contrats en assurance vie.
Maintenant, un taux passé ne préjuge pas d’un taux futur.
J’ai évoqué dans un article les pièges du fonds euros et comment il fonctionne.
Si vous voyez l’assurance vie uniquement du côté du rendement sans risque, vous allez avoir des problèmes.
Enfin, comment pouvez-vous espérer sur les prochaines années des taux sur les fonds euros alléchants dans un environnement de taux bas !
Quelques règles avec l’assurance vie et son rendement :
Le fonds en euros baisse car les taux des emprunts des Etats baissent. Les dettes à 10 ans française et allemande contenues dans les fonds euros sont sous les 1% aujourd’hui.
Sur la partie des actions, l’assureur a des contraintes règlementaires pour investir sur les actions quand elles sont favorables et acheter des actions suppose un rendement aléatoire et risqué.
Une bonne performance d’un fonds en euros peut s’expliquer par des frais faibles comme on le voit quand on fait un comparatif des contrat d’assurance vie sur internet.
Si vous souhaitez avoir plus de performance que le fonds en euros : vous devrez prendre des risques avec par exemple les meilleurs OPCVM sur les actions. Cela supposera d’évaluer votre profil de risque.
Quand vous ne maîtrisez pas la gestion financière : pourquoi ne pas prendre un mandat de gestion en assurance vie ?
Aujourd’hui, à mon sens, les taux d’intérêt sont attractifs principalement pour s’endetter par exemple acheter un bien immobilier de qualité. Par contre, si vous voulez de la sécurité et de beaux rendements avec le fonds en euros, vous faites fausse route. Pire, si vous avez une remontée des taux (elle arrivera un jour), le portefeuille obligataire de votre assureur baissera, comment pourra-t-il vous servir une meilleure performance sur votre fonds en euros?
Je pensais avoir le meilleur placement et ne plus payer d’impôt : je me suis trompé.
Cette phrase est le grand classique du client du conseiller en gestion de patrimoine.
Vous avez pensé rendement avec le fonds euros de votre assurance vie.
Vous avez surtout pensé à la réduction fiscale avec une acquisition immobilière : Robien, Scellier, Besson… Aujourd’hui, c’est une déception.
Que devriez-vous faire avant de réduire votre impôt ou investir dans un placement ?
Je ne peux que vous conseiller de faire un bilan patrimonial en oubliant en premier le produit, celui-ci vous permettra d’avoir une vision globale sur votre patrimoine sur des sujets capitaux :
Les placements,
L’immobilier et le crédit,
La fiscalité,
La retraite et,
La transmission et la protection de votre famille.
En étudiant ces sujets, vous pourrez alors mieux traiter votre problématique fiscale et de rendement car tout est lié.
Avec une approche globale en gestion de patrimoine, vous éviterez les pièges du produit avec réduction d’impôt ou du placement au rendement trop alléchant.
Qu’en pensez-vous ?
Je peux vous proposer mon expertise indépendante au travers d’un service sur mesure.
