Les Français possédant un bien immobilier de l’autre côté des Pyrénées font face, à partir de 2026, à un environnement fiscal plus strict et plus encadré. Sans révolutionner l’architecture des impôts existants, l’Espagne renforce les contrôles, ajuste plusieurs calendriers déclaratifs et précise les règles applicables aux non‑résidents. Ces évolutions touchent directement des dizaines de milliers de propriétaires français, qu’il s’agisse de résidences secondaires, de locations saisonnières ou de patrimoines de grande valeur.
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Un cadre conventionnel inchangé mais une pratique durcie
Sur le plan juridique, rien ne change en profondeur dans la relation fiscale entre la France et l’Espagne : la convention bilatérale signée en 1995 reste la référence en 2026. Elle confirme notamment que les revenus fonciers et plus-values immobilières sont imposables dans le pays où se situe le bien. Concrètement, un Français propriétaire à Barcelone, Valence ou Malaga continue de payer ses impôts immobiliers en Espagne, tout en devant déclarer ces revenus en France, qui neutralise ensuite la double imposition par un crédit d’impôt.
La nouveauté réside dans l’application interne du droit espagnol, et non dans les textes conventionnels : réformes des formulaires, resserrement des délais, durcissement des sanctions implicites via des contrôles massifs, et clarification de certains dispositifs (vacance des logements, location touristique, taxation du patrimoine).
IBI : surtaxes renforcées sur les logements laissés vides
L’IBI, équivalent espagnol de la taxe foncière, reste la première charge récurrente pour tout propriétaire, résident ou non. Il est dû par la personne qui détient le bien au 1er janvier. Son montant repose sur la valeur cadastrale, à laquelle chaque commune applique un taux compris, pour les biens urbains, entre 0,4 % et 1,1 % en 2026.
L’application plus systématique des majorations prévues par la loi sur le logement (*Ley de Vivienda*) permet aux municipalités d’augmenter l’IBI de 50 % à 150 % pour les logements laissés sans justification vide pendant plus de deux ans dans des zones dites « tendues ». Pour un Français qui conserve un pied-à-terre fermé la majeure partie de l’année dans une grande métropole ou sur un littoral très demandé, le risque de voir sa facture grimper est réel.
Les calendriers de paiement restent fixés au niveau local, généralement entre août et novembre, avec émission d’un avis de paiement par la mairie. Les autorités espagnoles recommandent fortement la domiciliation bancaire pour éviter retards et pénalités, un point particulièrement sensible pour les propriétaires vivant en France et peu présents sur place.
IRNR et Modèle 210 : la pression monte sur les non-résidents
La spécificité la plus marquante pour les Français non-résidents reste l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). À la différence de la fiscalité française, l’Espagne impose les résidences secondaires des non-résidents même lorsqu’aucun loyer n’est encaissé, via un revenu « fictif » ou imputé. La déclaration se fait au moyen du formulaire Modelo 210.
Biens non loués : taxation d’un revenu imputé
Pour un logement utilisé exclusivement à titre personnel ou laissé vide, la base imposable correspond à un pourcentage de la valeur cadastrale : 1,1 % lorsque cette valeur a été récemment révisée selon les critères actualisés par le décret-loi royal 2/2026, 2 % dans le cas contraire. Sur cette base, les Français, en tant que résidents de l’Union européenne, bénéficient du taux de 19 %, contre 24 % pour les propriétaires installés dans un pays tiers.
La déclaration est annuelle. Par exemple, l’impôt pour l’année 2025 doit être déclaré et payé au plus tard le 31 décembre 2026. L’administration espagnole n’envoie aucun rappel : c’est au propriétaire de déclarer spontanément, ce qui augmente le risque de redressement pour ceux qui ignorent ou sous-estiment cette règle.
Biens loués : revenu net et nouveau calendrier
Pour les biens loués, les non-résidents français sont imposés à 19 % sur le revenu net. Ils peuvent déduire la plupart des charges effectivement supportées et liées au bien : charges de copropriété, IBI, frais d’agence, assurances, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien ou de réparation, au prorata des périodes de location.
Une réforme récente a modifié les modalités déclaratives. Auparavant trimestrielles, les déclarations sont désormais unifiées sur une base annuelle, avec une échéance fixée au 20 janvier de l’année suivante. Cette évolution complique la gestion pour les multipropriétaires ou ceux qui enchaînent les séjours de courte durée, car un seul dépôt annuel doit récapituler tous les loyers et toutes les charges, en lien avec le Modelo 210 récemment modifié par l’arrêté HAC/623/2026 du 12 juin 2026.
En parallèle, l’Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria) a intensifié ses contrôles, en croisant systématiquement données cadastrales, déclarations municipales d’IBI, flux de plateformes de location et informations bancaires. L’un des objectifs affichés du Plan annuel de contrôle fiscal et douanier 2026 est précisément de vérifier que les propriétaires étrangers acquittent bien à la fois l’IBI et l’IRNR correspondant à l’occupation réelle du bien.
Patrimoine : l’Espagne sécurise l’impôt sur les grandes fortunes
Au-delà de l’impôt sur le revenu, les Français propriétaires de patrimoines importants sont aussi concernés par l’impôt sur la fortune espagnol (Impuesto sobre el Patrimonio, IP) et par l’impôt de solidarité sur les grandes fortunes (Impuesto de Solidaridad sobre las Grandes Fortunas, ITSGF), pérennisé en 2026.
L’impôt sur le patrimoine prévoit en principe un abattement national de 700 000 euros par personne pour les non-résidents, bien que certaines communautés autonomes comme la Catalogne appliquent un seuil réduit à 500 000 euros.
L’ITSGF, lui, intervient pour des patrimoines nets dépassant 3 millions d’euros en Espagne, avec un abattement complémentaire de 700 000 euros, soit un seuil effectif de 3,7 millions d’euros. Cet impôt, à l’échelle de l’État, a été conçu pour permettre à Madrid de taxer les grandes fortunes même dans les communautés qui avaient supprimé ou réduit drastiquement l’impôt sur la fortune, comme l’Andalousie ou la Communauté de Madrid. Les propriétaires français fortement patrimonialisés se trouvent ainsi davantage exposés, y compris dans des régions présentées jusqu’ici comme fiscalement attractives.
Location touristique : le registre national annulé, retour des compétences locales
Pour les Français qui tirent des revenus de la location meublée de courte durée via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com, une décision de la Cour suprême espagnole, rendue le 21 mai 2026, change sensiblement le paysage réglementaire.
La haute juridiction a annulé le registre national des logements touristiques instauré par l’État, qui imposait l’obtention d’un numéro unique (NRUA) pour exploiter un bien en location saisonnière. Les juges ont estimé que la réglementation du tourisme relève exclusivement de la compétence des 17 communautés autonomes.
Dans les faits, les propriétaires français n’ont plus à accomplir de formalités dans un registre centralisé national, mais doivent se conformer uniquement aux dispositifs régionaux : numéros d’enregistrement, quotas ou limitations particulières fixés par l’Andalousie, la Catalogne, la Communauté valencienne ou d’autres territoires. Si cette décision allège la couche administrative au niveau central, elle renforce aussi l’importance d’une veille locale, chaque région conservant ses propres règles d’enregistrement, de sécurité, de capacité et de fiscalité indirecte.
Intensification des contrôles et risques pour les propriétaires français
L’Annuel Plan de contrôle fiscal et douanier 2026 de l’Agencia Tributaria place clairement la fiscalité immobilière des non-résidents parmi ses priorités. Cette stratégie repose sur des croisements automatisés de données : fichiers cadastraux, paiements d’IBI, contrats de fourniture (eau, électricité), informations partagées par les plateformes de location, registres touristiques régionaux et déclarations bancaires.
Les autorités espagnoles détectent les sous-déclarations de loyers, les biens faussement vacants et les contribuables qui paient l’IBI sans déposer de Modelo 210. Les propriétaires français s’exposent à des rappels d’IRNR sur plusieurs années, avec intérêts de retard et sanctions pour manquement déclaratif.
Articulation avec l’impôt français : la double imposition reste évitée
Malgré ce durcissement du côté espagnol, la convention fiscale continue de jouer pleinement pour éviter la double imposition. Un résident fiscal français doit déclarer en France ses revenus locatifs de source espagnole, qu’ils proviennent d’un bail classique ou de la location touristique. Ces revenus sont reportés dans la déclaration annexe n° 2047 (section 4), puis inscrits dans la déclaration principale n° 2042, généralement dans les cases 5EY ou 5FY.
Pour neutraliser une seconde imposition française sur ces mêmes loyers, le contribuable doit impérativement reporter le montant correspondant dans la case 8TK de la 2042. C’est cette inscription qui déclenche l’octroi d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français théorique correspondant à ce revenu, conformément à l’article 24 de la convention. Les revenus espagnols demeurent néanmoins pris en compte pour déterminer le taux effectif d’imposition du foyer, ce qui peut faire légèrement progresser la charge fiscale globale en France.
Un environnement plus complexe pour investir ou conserver un bien
Au final, les nouveaux impôts pour propriétaires français en Espagne dès 2026 ne prennent pas la forme d’un prélèvement inédit, mais d’un resserrement graduel de l’ensemble du dispositif existant : majoration de l’IBI sur les logements vides, renforcement de l’IRNR via un Modelo 210 remanié et fortement contrôlé, pérennisation de l’impôt sur les très grandes fortunes, clarification des compétences régionales en matière de location touristique et mobilisation croissante d’outils de data-mining par l’administration.
Pour les propriétaires français, conserver ou acquérir un bien en Espagne suppose de maîtriser des règles locales de plus en plus techniques et de sécuriser à la fois les déclarations en Espagne et en France, afin de bénéficier pleinement des mécanismes de non double imposition sans s’exposer à des redressements des deux côtés de la frontière.
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