L’immobilier résidentiel au Portugal continue d’afficher en 2026 des hausses de prix parmi les plus élevées d’Europe, voire du monde, malgré un net recul du nombre de transactions et un accès à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages locaux. Tandis que les grandes métropoles comme Lisbonne et Porto voient leur dynamique s’essouffler, d’autres territoires, notamment la côte Ouest et certaines zones du littoral de l’Alentejo, enregistrent des progressions spectaculaires.
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Un marché national encore en forte hausse mais en phase de décélération
Selon l’Institut national de statistique (INE), l’indice des prix de l’habitation (IPHab) a progressé de 17,7 % au deuxième trimestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente, après une hausse de 17,8 % au premier trimestre. La hausse reste donc très marquée, mais elle s’inscrit dans une trajectoire de ralentissement progressif depuis un pic historique de 18,9 % atteint fin 2025.
40 142 logements ont été vendus au Portugal au deuxième trimestre 2026, soit une baisse de 6,4 % par rapport au printemps 2025, marquant le troisième trimestre consécutif de repli des volumes.
Les évaluations bancaires, utilisées pour l’octroi de crédits immobiliers, atteignent toutefois des sommets. En août 2026, la valeur médiane d’expertise a atteint un record de 2 254 €/m², en hausse de 14,7 % sur un an. Au niveau national, le prix médian issu des transactions du premier trimestre 2026 s’établissait à 2 337 €/m², en progression de 19,8 % sur un an.
Selon un rapport du BIS (Bank for International Settlements) publié en septembre 2026, le Portugal a enregistré au début de l’année la plus forte hausse mondiale de prix résidentiels réels, corrigés de l’inflation, avec +15,2 %, à rebours d’une tendance mondiale légèrement négative (-1,2 %).
Prévisions : le Portugal en tête de la croissance immobilière en Europe
Standard & Poor’s a revu à la hausse ses projections en juillet 2026 et anticipe désormais une augmentation nominale des prix de 10 % sur l’ensemble de l’année. Ce rythme place le pays en tête des grandes économies européennes, devant l’Espagne, attendue à +9,1 %, et très au-dessus d’une moyenne européenne avoisinant 4 %.
La progression devrait ralentir progressivement, avec 5,5 % attendus en 2027, puis 5 % en 2028 et 2029. Malgré ce ralentissement, le Portugal resterait sur une trajectoire de hausse soutenue.
Le Fonds monétaire international, dans le cadre de son programme d’évaluation du secteur financier (FSAP) conclu le 22 septembre 2026, estime toutefois que les prix de l’immobilier résidentiel portugais apparaissent « surévalués » au regard des revenus des ménages, soulignant un décalage croissant entre prix et capacité de financement locale.
Chute des ventes : le poids de la solvabilité des ménages
Les données de l’INE indiquent que le nombre de ventes de logements devrait reculer de 5 à 7 % sur l’ensemble de l’année 2026, après une baisse de 4,7 % au dernier trimestre 2025. Au premier trimestre 2026, 37 745 transactions ont été enregistrées, en repli de 8,7 % sur un an.
Les professionnels (Century 21, Iad Portugal) attribuent le recul des volumes non pas à un manque d’intérêt, mais à l’impossibilité croissante des ménages portugais de suivre la hausse des prix. En parallèle, la Banque du Portugal a resserré les conditions de crédit dès le 1er août 2026 en abaissant de 50 % à 45 % le taux d’effort maximum recommandé pour les nouveaux prêts immobiliers, limitant encore l’accès au financement.
Malgré cette contrainte, le montant moyen d’achat des résidents a atteint un record : 258 832 € au deuxième trimestre 2026, en hausse de 11,8 % sur un an. Les Portugais fiscalement résidents représentent 95,3 % des acquisitions, soit 38 252 logements sur un total de 40 142, mais leurs achats en volume ont diminué de 6,2 %.
Retrait partiel des acheteurs étrangers et maintien d’un segment haut de gamme
Les acheteurs non-résidents ne pèsent plus que 4,7 % des transactions au deuxième trimestre 2026, soit 1 890 logements, ce qui représente une baisse de 10,3 % sur un an. Leur budget moyen, en revanche, a progressé de 7,6 % pour atteindre 421 166 € par acquisition.
La baisse estimée du volume de transactions étrangères par rapport aux pics de 2022-2023, due à une série de changements réglementaires et fiscaux visant l’investissement étranger.
Malgré cela, le très haut de gamme demeure résilient. Dans le quartier de l’Avenida da Liberdade à Lisbonne, dans l’Algarve ou le long de la côte de l’Alentejo, la demande internationale pour des biens de prestige reste forte, tirant les prix vers le haut, notamment dans des enclaves comme Comporta ou Melides.
Lisbonne : un marché toujours très cher mais qui ralentit
La capitale reste la ville la plus chère du pays. D’après les données d’Idealista pour août 2026, le prix médian affiché des logements à la vente y atteint 6 227 €/m². Pourtant, la hausse annuelle des prix y est limitée à 3,2 %, bien en deçà de la moyenne nationale.
Les statistiques de Confidencial Imobiliário confirment un net ralentissement : la variation annuelle des prix à Lisbonne est passée de 18,2 % fin 2025 à 11,1 % au deuxième trimestre 2026, l’une des baisses de rythme les plus marquées de la région métropolitaine.
Au premier semestre 2026, les ventes de biens de prestige dans la municipalité de Lisbonne ont bondi de 39,2 %, pour un total de 1 709 unités, tandis que les transactions dans le neuf ont progressé de 6,6 % dans le Grand Lisbonne et que les ventes de logements anciens ont reculé de 9,1 %, le prix moyen du neuf dans ce segment atteignant 7 692 €/m².
Sur le marché locatif, la situation est différente. Imovirtual relève une augmentation de 13 % de l’offre de logements à louer, ce qui a entraîné un recul de 8 % des loyers annoncés. Le loyer mensuel moyen affiché est ainsi passé de 1 608 € à 1 485 € en un an.
Porto : hausse des prix soutenue et essor du neuf
À Porto, les prix continuent de progresser plus vite qu’à Lisbonne. D’après Idealista, le prix médian affiché y atteint 4 324 €/m² en août 2026, en hausse annuelle de 9,4 %. Selon Savills, les ventes de logements neufs dans le Grand Porto ont augmenté de 11 % au premier semestre 2026, tandis que les transactions sur l’ancien ont chuté de 16 %.
L’offre totale de logements disponibles dans la région a progressé de 9,5 % au deuxième trimestre 2026 pour atteindre 25 727 biens, une augmentation de l’inventaire qui pourrait contribuer à modérer les hausses de prix à moyen terme.
À proximité, Vila Nova de Gaia confirme son attractivité, dépassant Porto en volume de ventes : 3 249 transactions au premier semestre contre 2 669 pour la ville de Porto. Le marché de Porto reste toutefois majoritairement domestique, les acheteurs étrangers ne représentant qu’environ 27 % des acquisitions, contre 33 % à Vila Nova de Gaia.
Sur le segment locatif, l’offre s’est élargie d’environ 12 % en 2026, mais les loyers y demeurent stables : le loyer moyen est passé de 1 386 € à 1 367 € par mois, selon Imovirtual.
Décalage croissant entre acheteurs locaux et internationaux
Les données de l’INE mettent en lumière un écart significatif entre les prix payés par les acheteurs résidents et non-résidents. Dans le Grand Lisbonne, les étrangers déboursent en moyenne 34,5 % de plus par mètre carré que les acheteurs locaux. Dans la région métropolitaine de Porto, l’écart atteint 16,9 %.
Ce différentiel contribue à la pression sur les prix, particulièrement dans les quartiers les plus prisés, même si la part des non-résidents diminue dans le volume global des transactions.
Pénurie structurelle d’offre et tensions sur la construction
La hausse durable des prix s’explique en grande partie par un déséquilibre structurel entre offre et demande. Entre 2020 et 2024, le pays n’a produit qu’environ 21 000 nouveaux logements par an, loin des plus de 100 000 unités annuelles livrées au début des années 2000.
Le secteur de la construction est confronté à une pénurie de main-d’œuvre de plus de 90 000 travailleurs et à des coûts de construction élevés, ce qui retarde la livraison de nouveaux projets. Pour stimuler l’offre, le gouvernement a réduit la TVA à 6 % sur la construction de logements abordables et met en œuvre des mesures de simplification administrative (programme Simplex Urbanístico, réforme du RJUE) visant à accélérer la délivrance des permis de construire. Toutefois, les effets de ces réformes ne devraient se faire sentir qu’à moyen terme.
Ces actions s’inscrivent dans le cadre du programme « Construir Portugal », qui vise également à développer le parc locatif de longue durée, notamment via une réduction de l’imposition des revenus locatifs à 10 % pour les contrats à loyers modérés, généralement plafonnés autour de 2 300 € par mois selon les zones.
Jeunes acheteurs et recentrage sur la demande intérieure
Afin de soutenir l’accès à la propriété, le gouvernement a mis en place le dispositif « Jovem 35 ». Les acquéreurs de moins de 35 ans sont exonérés d’IMT et de droit de timbre pour l’achat de leur première résidence principale et peuvent bénéficier d’une garantie publique permettant un financement bancaire à 100 %.
Cette mesure vise à soutenir la demande domestique des jeunes actifs, fortement pénalisés par la flambée des prix et le durcissement des conditions de crédit. Elle intervient dans un contexte où l’État cherche à rééquilibrer le marché en donnant davantage de poids aux acheteurs résidents, après plusieurs années marquées par une forte présence de capitaux étrangers.
Montée en puissance des marchés secondaires : Costa de Prata et littoral de l’Alentejo
La saturation des grands centres urbains et la cherté des zones prime favorisent un déplacement de la demande vers des marchés dits « de valeur », offrant encore des prix relativement inférieurs mais en forte progression.
La Costa de Prata (région Ouest) illustre ce basculement. En 2026, le prix moyen y atteint 2 800 €/m², avec une croissance annuelle moyenne d’environ 11 %. Certaines municipalités enregistrent des hausses bien supérieures : Óbidos affiche une augmentation de 26,5 % sur un an, à 2 932 €/m², Caldas da Rainha progresse de 19,2 % à 2 262 €/m², et Nazaré de 11,5 % à 3 052 €/m². Dans l’ensemble de la région Ouest, 55 % des transactions sont désormais réalisées par des acheteurs non-résidents.
Le littoral de l’Alentejo, notamment autour de Comporta et Melides, a enregistré une appréciation de 18 % en 2025 pour son segment haut de gamme.
Les régions autonomes des Açores et de Madère, de même que plusieurs districts de l’Alentejo intérieur, enregistrent également des progressions de prix relativement dynamiques, portées à la fois par une demande nationale de report et par l’intérêt d’investisseurs étrangers à la recherche d’alternatives aux marchés les plus saturés.
Un équilibre fragile entre attractivité internationale et accessibilité locale
L’ensemble des indicateurs montre un marché portugais extrêmement attractif en termes de performance des prix, mais fragile du point de vue de l’accessibilité pour les ménages locaux. La combinaison d’une offre structurellement insuffisante, d’une demande internationale encore active sur certains segments et de conditions de crédit plus strictes alimente la hausse des valeurs tout en pesant sur les volumes de ventes.
Les réformes du programme « Construir Portugal », le recentrage fiscal en faveur de la demande résidente et les incitations à la construction visent à corriger les déséquilibres. Toutefois, les analyses des organismes internationaux, à commencer par le FMI, soulignent que le réajustement entre niveau des prix et revenus locaux pourrait nécessiter plusieurs années, d’autant que les prévisions de hausse restent positives au moins jusqu’en 2029.
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