En cinq ans, 725 nouveaux ultrariches ont choisi de s’installer au Portugal, portant à 1 476 le nombre de résidents disposant d’un patrimoine d’au moins 25 à 30 millions de dollars. Ces données, publiées fin juin 2026 par le cabinet international Knight Frank, confirment la montée en puissance du pays comme destination privilégiée des grandes fortunes mondiales, malgré le durcissement progressif de certains dispositifs fiscaux et migratoires.
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Un afflux d’ultrariches dans un contexte de mutation fiscale
L’arrivée nette de ces 725 ultra-high-net-worth individuals (UHNWI) s’est produite alors même que deux leviers historiques d’attraction ont été restreints ou supprimés. La célèbre résidence non habituelle (RNH), très prisée des retraités étrangers, a été définitivement fermée aux nouveaux bénéficiaires, la période transitoire s’achevant au 31 mars 2025. Parallèlement, l’accès au « Golden Visa » par l’achat de biens immobiliers résidentiels a été supprimé par la loi « Mais Habitação ».
Le nouveau cadre de référence repose sur le régime IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), souvent appelé « RNH 2.0 ». Ce dispositif vise des profils bien précis : professionnels hautement qualifiés, dirigeants d’entreprise, ingénieurs, chercheurs et cadres de haut niveau évoluant dans les secteurs de la technologie, de l’innovation, de la gestion ou de la recherche.
L’IFICI accorde un taux forfaitaire d’impôt sur le revenu de 20 % pendant dix ans sur les revenus d’activité exercée au Portugal, qu’ils soient salariés ou indépendants, dans les secteurs éligibles. Cette imposition réduite protège les hauts revenus du barème progressif de l’IRS portugais, qui peut atteindre 48 %, auquel s’ajoute une surtaxe de solidarité de 5 % au-delà de 250 000 euros de revenu. Le régime prévoit en outre une exonération totale de la plupart des revenus passifs de source étrangère (dividendes, intérêts, royalties, plus-values), sous réserve d’une convention de non-double imposition adaptée.
Les retraités et détenteurs de revenus passifs subissent des conditions d’accès plus strictes, tandis que la politique d’attraction du pays se concentre désormais sur les actifs qualifiés des secteurs innovants.
Un environnement fiscal comparatif très favorable
Au-delà de l’IFICI, plusieurs éléments structurants renforcent l’attrait du Portugal pour les grandes fortunes. Le pays n’applique pas d’impôt général sur la fortune portant sur le patrimoine mondial de ses résidents, contrairement à l’Espagne voisine, où le taux peut atteindre 3,5 %. Seule subsiste une surtaxe immobilière (AIMI) sur les biens portugais de plus de 600 000 euros par personne.
Les transmissions patrimoniales au sein du noyau familial sont également favorisées : les successions et donations au profit du conjoint, des enfants et des parents sont exemptées de taxation. De plus, le pays ne prévoit pas de véritable exit tax général, ce qui laisse une grande souplesse aux contribuables fortunés désireux de réorganiser ou de délocaliser ultérieurement leurs actifs.
Ce taux réduit d’impôt sur les sociétés offert par le Centre international d’affaires de Madère (IBCM) pour certaines holdings, bien inférieur au taux national de 19 % prévu pour 2026.
Cette combinaison d’incitations s’inscrit dans un contexte européen marqué par un durcissement ailleurs. L’Italie a relevé en 2026 sa taxe forfaitaire pour nouveaux résidents non domiciliés de 200 000 à 300 000 euros par an. Le Royaume-Uni, de son côté, a mis fin à son régime « non-dom » en 2025, poussant de nombreux riches résidents londoniens à envisager un transfert de résidence vers le continent, dont une part non négligeable vers le Portugal.
La transformation du Golden Visa et l’essor des fonds
La réforme du « Golden Visa » a profondément modifié les portes d’entrée pour les investisseurs étrangers. L’achat de biens résidentiels n’ouvre plus droit à ce permis de résidence, conformément à la loi « Mais Habitação ». Depuis 2026, l’accès à ce programme repose principalement sur l’investissement dans des fonds de capital-risque (FCR) ou d’autres véhicules assimilés, avec un montant minimal de 500 000 euros.
D’après l’APFIPP, les fonds éligibles au Golden Visa ont enregistré 283 millions d’euros de souscriptions entre janvier et mai 2026, contre 94,7 millions de rachats. Cette voie alternative exige un don culturel ou artistique d’au moins 200 000 euros, permettant aux investisseurs fortunés de diversifier leur capital tout en obtenant un statut de résident portugais, voire la citoyenneté européenne, sans spéculation immobilière directe.
Un boom d’investissements étrangers dopé par la tech et les data centers
L’installation de ces ultrariches s’inscrit dans un mouvement plus vaste d’afflux de capitaux étrangers. Fin 2025, le stock d’investissement direct étranger (IDE) au Portugal atteignait environ 213,7 milliards d’euros, soit près de 70 % du PIB. Les participations en capital étranger dans les entreprises portugaises ont progressé de plus de 9 % sur un an.
Les États-Unis jouent un rôle central dans cette dynamique. L’ambassadeur américain John Arrigo a annoncé que le Portugal devrait recevoir plus de 40 milliards de dollars d’investissements technologiques américains d’ici 2031. Cette vague suit notamment l’activation du câble sous-marin transatlantique de Google, « Nuvem », qui renforce la connectivité du pays.
Investissement réévalué à 8,5 milliards d’euros pour le méga campus de data centers Start Campus, à Sines, au Portugal.
Microsoft a annoncé un investissement de 10 milliards de dollars à partir de 2026 pour développer une infrastructure d’intelligence artificielle sur le site de Sines, en partenariat avec Start Campus, Nscale et NVIDIA. Ce complexe devrait constituer l’une des plus grandes concentrations de capacités d’IA en Europe. En parallèle, le gouvernement portugais a adopté au printemps 2026 un Plan national des data centers (PNDC) visant à simplifier la réglementation et à attirer plus de 12 milliards d’euros d’investissements supplémentaires dans ce secteur d’ici 2030.
Une économie en amélioration, mais des inégalités en hausse
Ces flux d’IDE et d’investissements technologiques se traduisent par des indicateurs macroéconomiques solides. Au deuxième trimestre 2026, le PIB portugais progressait de 2,5 % sur un an, soit plus du double de la moyenne de la zone euro (1,2 %). Le chômage s’est stabilisé autour de 6 %, la dette publique a reculé à environ 95 % du PIB et le budget de l’État pour 2026 était attendu en léger excédent, entre 0,1 % et 0,3 % du PIB.
En 2025, les prix résidentiels ont bondi de 23,4 % à l’échelle nationale, leur plus forte hausse depuis 1988.
Les indicateurs d’inégalités se sont dégradés, au point que le Portugal figure désormais parmi les pays les plus inégalitaires de la zone euro. Le mythe d’une vie confortable avec 1 000 euros par mois s’est effondré en 2026, de nombreux ménages locaux peinant à rester dans les centres urbains prisés par les investisseurs étrangers.
Une nouvelle géographie du luxe entre Lisbonne, Algarve et Alentejo
Les choix résidentiels des 725 nouveaux ultrariches redessinent la carte du luxe au Portugal. Au 1er août 2026, les logements résidentiels de prestige (au-delà d’un million d’euros) se concentraient à 40,6 % à Lisbonne, 26,5 % en Algarve/Faro, 12,9 % à Porto et 8 % dans le district de Setúbal.
À Lisbonne, les quartiers de Lapa, Estrela – qui accueille de nombreuses ambassades – et l’Avenida da Liberdade abritent les penthouses urbains des investisseurs internationaux. La Lisbon Riviera, incluant Cascais, Estoril et Sintra, se distingue par ses villas, ses terrains de golf et ses écoles internationales, attirant les familles fortunées.
La côte de l’Alentejo, autour de Comporta et Melides, est qualifiée de « nouvelle Riviera portugaise » ou de « Hamptons de l’Europe ». À environ une heure de Lisbonne, elle séduit par son environnement éco-chic, ses forêts de pins, ses dunes et sa discrétion. Christian Louboutin y a ouvert un hôtel-boutique à Melides, misant sur une architecture traditionnelle et un luxe discret. La zone attire des personnalités comme la princesse Eugenie du Royaume-Uni, qui apprécie d’y mener une vie quasi anonyme, y compris lors de simples courses au supermarché.
Côte de l’Alentejo
À Lisbonne, le quartier moderne du Parque das Nações, en bord de Tage, a séduit l’actrice Nicole Kidman et le musicien Keith Urban, qui y ont acquis une propriété de sept chambres pour environ 4 millions d’euros, après avoir réorienté une partie de leur portefeuille immobilier auparavant positionné à Monaco et Manhattan.
Entre opportunité et fractures pour les populations locales
L’installation de ces nouvelles fortunes ne se réduit pas à une quête de soleil et de sécurité – le Portugal figure au 7e rang du Global Peace Index et revendique plus de 300 jours de soleil par an. Pour nombre d’entre elles, il s’agit d’une stratégie de planification patrimoniale à long terme, combinant fiscalité avantageuse, accès à l’espace Schengen, stabilité politique et qualité de vie.
La recomposition des territoires, notamment sur la côte de l’Alentejo, crée des effets contrastés : certains habitants locaux profitent de la hausse des prix fonciers pour vendre leurs terrains aux promoteurs, tandis que d’autres, incapables de supporter le coût du logement, doivent s’éloigner. Dans les régions touristiques et métropolitaines, la population dénonce une dépendance accrue à des emplois de service peu qualifiés et mal rémunérés, destinés à une clientèle à hauts revenus.
Pour l’heure, l’arrivée des 725 ultrariches et le maintien du flux d’investissements confortent le Portugal dans une trajectoire de croissance tirée par le capital international. La question demeure de savoir comment le pays parviendra à concilier cet afflux de grandes fortunes avec la cohésion sociale et l’accessibilité du logement pour ses propres citoyens.
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