Avec plus de 200 jours d’ensoleillement par an et plus de 75 km de pistes, la station de Bansko se révèle être une destination absolument incontournable en Europe de l’est pour tous les amateurs de sports d’hiver… et également pour les entrepreneurs digitaux comme nous allons le voir dans cet article. Dans cet article, on vous propose un tour d’horizon de l’immobilier dans la ville de Bansko et en quoi cette petite station bulgare est devenue un centre incontournable pour acquérir une résidence fiscale dans l’Union européenne.
Disclaimer : Les informations contenues dans cet article sur l’immobilier à Bansko et son attractivité en tant que résidence fiscale pour les digital nomades sont fournies à titre informatif uniquement. Elles ne constituent en aucun cas un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Les lois fiscales, les réglementations immobilières et les conditions économiques peuvent varier et évoluer rapidement. Nous vous recommandons de consulter un professionnel qualifié (avocat, expert-comptable, conseiller fiscal, etc.) avant de prendre toute décision concernant un investissement immobilier ou un changement de résidence fiscale. L’auteur et l’éditeur de cet article déclinent toute responsabilité quant aux éventuelles conséquences découlant de l’utilisation des informations fournies. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, et chaque situation individuelle peut différer. Enfin, les opinions exprimées dans cet article sont celles de l’auteur et ne reflètent pas nécessairement celles de l’éditeur ou de toute autre partie mentionnée. Investir dans l’immobilier comporte des risques, et il est essentiel de mener une due diligence approfondie avant tout engagement financier. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus sur l’immobilier à Bansko.
Bansko, un cadre de vie idéal pour les digital nomades
Présentation de Bansko : une ville bulgare au charme authentique
Bansko est une ville historique située au sud-ouest de la Bulgarie au pied des montagnes du Pirin, qui attire aussi bien les amateurs de ski que les investisseurs et digital nomades. Avec une population d’environ 10000 habitants, cette station de ski offre un cadre de vie idéal à la croisée entre les traditions culturelles et la modernité.
Voici où se situe la station de ski de Bansko en Bulgarie :
La région bénéficie de plus de 200 jours d’ensoleillement par an et accueille près d’un million de visiteurs annuellement, en grande partie grâce à son domaine skiable couvrant 75 km de pistes, classé parmi les mieux équipés d’Europe de l’Est.
Pourquoi les digital nomades s’intéressent à Bansko ?
Le prix moyen au mètre carré dans la vieille ville ou proche des remontées mécaniques varie entre 1000 et 1 500 euros, ce qui reste très compétitif comparé aux autres destinations européennes prisées. De plus, avec un coût de la vie parmi les plus bas du continent – environ 60 % moins cher qu’à Paris ou Londres – Bansko séduit particulièrement les digital nomades cherchant un équilibre entre qualité de vie, fiscalité avantageuse (avec un impôt sur le revenu fixe de 10 %) et infrastructures modernes.
Une communauté internationale dynamique et accueillante
Bansko est devenue un véritable hub pour les digital nomads et entrepreneurs indépendants du monde entier, grâce à une communauté internationale dynamique et chaleureuse. La communauté de Bansko est l’un des atouts majeurs de la ville. Au cours des dernières années, des efforts considérables ont été déployés pour transformer Bansko en une destination de choix pour les Digital Nomads.
Photo de www.bdmundo.com (publiée sur Wikipedia) – Représentation de la ville de Bansko
L’ambiance à Bansko est unique. Malgré sa petite taille, la ville offre un environnement où il est facile de rencontrer des personnes partageant les mêmes idées. La communauté est généralement considérée par les touristes comme accueillante et inclusive, offrant un sentiment de “chez-soi” et de famille. Plusieurs centaines de Digital Nomads ont déjà établi une base permanente à Bansko, tout en y revenant régulièrement pour profiter de son ambiance chaleureuse et de son cadre naturel exceptionnel.
Coût de la vie abordable comparé à d’autres destinations européennes
Le coût de la vie est globalement jusqu’à deux fois moins élevé que dans la ville de Paris, selon l’indice Numbeo, un comparateur spécialisé dans les comparaisons internationales. Les loyers dans la ville de Bansko sont 74,2% moins élevés que dans la ville de Paris, tandis qu’il est possible de manger dans un restaurant pour deux fois moins cher.
Voici l’étude de comparaison de Numbeo :
Voici quelques exemples de prix : (prix convertis en euros)
1 kg de filets de poulet : 6,72 €
1 kg de viande de boeuf : 12 €
1 kg d’oignons : 0.92 €
Connexion Internet (60 Mbps, mobile) : 13 € par mois
Location d’un appartement de trois chambres : 555 € par mois
Fourniture d’énergie (gaz, électricité, eau, ordures ménagères) pour un appartement de 85 m² : 130 € par mois
L’immobilier à Bansko : des opportunités attractives
Prix de l’immobilier compétitif : un marché accessible
Le prix de l’immobilier est ultra compétitif à Bansko : on peut acquérir une propriété à partir de 60000 euros (appartement), mais il faut cependant être attentif à la qualité de la construction et au respect des normes de construction. Les propriétés neuves dans les résidences en cours de construction offrent le meilleur rapport qualité / prix, mais comme partout, il faut être très vigilant et exiger des garanties financières concrètes au constructeur immobilier (retard, vice de construction, faillite du constructeur).
Voici un exemple d’une propriété en vente de 105 m², disponible dans une résidence sécurisée :
Cette propriété, composée de deux chambres, est commercialisée à un prix catalogue de 105000 euros, soit 1000 euros le m². Il est commercialisé dans le prestigieux complexe « Winslow Infinity and Spa ». Ce bien se compose d’un spacieux salon avec kitchenette équipée (plaque vitrocéramique, réfrigérateur, micro-ondes, hotte aspirante), d’une salle à manger, de deux chambres avec lits doubles, armoires et commodes, ainsi que de deux salles de bains entièrement finies, dont une avec baignoire. L’appartement bénéficie également d’une grande terrasse offrant une vue magnifique sur la montagne Rila, parfaite pour y installer une table et des chaises. Le complexe, composé de trois bâtiments, propose un cadre exceptionnel avec un jardin intérieur et un centre de spa sur deux niveaux comprenant une piscine intérieure chauffée, une salle de sport, un sauna, un jacuzzi, des salles de massage, un hammam et un espace détente, le tout accompagné de vestiaires entièrement équipés.
Le potentiel de rendement locatif grâce au tourisme et à la demande croissante
Le taux de rendement locatif sur des plateformes de locations saisonnières telles que AirBNB peut dépasser celui des stations de ski d’Europe de l’Ouest. On retrouve des logements disponibles à partir de 50 – 60 euros par nuit. Il y a clairement une très forte demande locative durant la haute saison (période qui s’étend de décembre à février, principalement durant la période des fêtes de fin d’année), mais il est possible de louer tout au long de l’année dans la mesure où de nombreuses familles bulgares aiment s’isoler durant l’été, à l’abri de la chaleur, pour profiter de la montagne et de la fraîcheur.
L’installation des entrepreneurs digitaux offre également des opportunités dans le secteur immobilier locatif dans le segment des locations longues durées. Beaucoup d’entrepreneurs ne souhaitent pas, ou ne disposent pas des liquidités suffisantes, pour procéder à une acquisition immobilière, et ils préfèrent donc louer sur le long terme des maisons ou des appartements. En sachant que les revenus des entrepreneurs digitaux disposent de revenus souvent supérieurs à 3000 euros par mois, il y a une très forte demande pour des logements très confortables (piscine, salle de gym, golf…).
Pour en savoir plus, je vous invite à découvrir les dossiers suivants :
Immobilier station de ski Bulgarie : pourquoi, les prix et où acheter ?
Les avantages fiscaux de Bansko pour les digital nomades
Un régime fiscal avantageux en Bulgarie : impôt sur le revenu à 10 %
Avec un impôt sur le revenu de seulement 10%, la Bulgarie est l’une des destinations européennes les plus attractives pour les entrepreneurs digitaux. Il faut savoir qu’un entrepreneur individuel en Bulgarie verse les charges sociales (plafonnées à hauteur de 535 – 620 euros par mois) et l’IR avec une exonération forfaitaire de 25%, ce qui correspond à un impôt sur le revenu maximal de 7,5% sur les revenus imposables (+ un maximum de 620 euros par mois pour les charges sociales).
Voici un aperçu des taux de cotisations sociales applicables sur les travailleurs indépendants au 1er janvier 2023, selon les données fournies par Cleiss :
Bon à savoir :
Les contributions sont calculées sur la base des revenus bruts, avec un plafond mensuel fixé à 3400 BGN (environ 1700 euros). Cependant, le montant minimal assujetti à ces cotisations ne doit pas descendre en dessous de 710 BGN (355 euros) par mois.
Possibilité de créer une société locale avec une fiscalité réduite
Au-delà de la perspective de s’enregistrer comme un entrepreneur individuel, il est également possible de constituer une société de droit bulgare. Cette entreprise sera ainsi soumise à l’impôt sur les sociétés fixé à 10% des montants des bénéfices imposables. L’enregistrement d’une société bulgare coûte environ 1000 €. Il vous faudra également signer un contrat de domiciliation (coût minimal de 50 € par mois) pour bénéficier d’une adresse légale en Bulgarie et payer un comptable (minimum 150 € par mois) pour la tenue de la comptabilité générale.
Des infrastructures adaptées au mode de vie des digital nomades
Espaces de coworking et connexion internet haut débit
Un espace de coworking spécialement dédié aux digital nomads a été développé en plein cœur de Bansko. Vous pouvez découvrir tous les détails concernant ce centre en cliquant ici. Un abonnement mensuel à ce club coûte entre 149 et 199€, tandis que l’abonnement premium de coliving est facturé à partir de 599€ par mois. Situé dans un bâtiment de 6 400 m², il propose 64 appartements et studios spacieux, répartis sur 4 étages, avec des unités allant de chambres simples à des suites et des maisons de ville duplex.
Vue de l’intérieur de l’espace de coworking – Source : coworkingbansko.com
neL’espace inclut un grand espace de coworking au rez-de-chaussée, un bar, une salle de sport, un spa, une piscine, un cinéma Dolby, une salle de jeux, une cuisine partagée professionnelle, ainsi qu’un club techno et même un espace extérieur pour faire du feu ou camper. Les membres bénéficient également d’un accès illimité ou limité (selon l’abonnement) à plus de 10 sites Networking Premium en Bulgarie, dont des rooftops et des villas d’été. Avec des événements quotidiens tels que des soirées jeux de société, des barbecues, des projections de films ou des activités en plein air comme le vélo et la randonnée, l’intégration à la communauté est fluide et enrichissante.
Excellente connexion Internet : un taux moyen de 60 Mbps
Les entrepreneurs digitaux ont besoin de bénéficier d’une connexion Internet ultra rapide (fibre optique) pour uploader des vidéos, télécharger des documents massifs ou bien encore pour naviguer en toute sécurité sur le Web pour rechercher des informations. La connexion Internet disponible à Bansko est ultra-rapide et permet de travailler dans des conditions optimales (le taux moyen est d’environ 60 Mbps, ce qui est suffisant pour 99% des utilisateurs). Le taux de couverture mobile (réseau 4G) est excellent avec plusieurs fournisseurs comme A1 Mobile, Bulsatcom Mobile, Ti.com, Vivacom Mobile ou encore Yettel Mobile, et des débits pouvant varier entre 15 et 50 Mbps.
Conclusion sur Bansko et le digital nomade :
En résumé, Bansko est une solution adaptée dans l’Union Européenne pour un digital nomade qui souhaite une résidence fiscale (10% de taxes en Bulgarie) et un coût de la vie en moyenne inférieure à 40% par rapport à l’Europe de l’Ouest avec les infrastructeurs internet pour travailler et les facilités de créer son entreprise digitale.
L’enjeu majeur est que vous restez dans l’Union Européenne protégé par le droit européen!
Le prix de l’immobilier reste accessible (1000 euros du m carré en moyenne mais il monte), on peut s’offrir des très beaux biens autour de 150000 euros et ils peuvent se louer quand on voyage.
En quelques semaines surplace, vous pourrez créer votre entreprise, chercher un appartement et mettre en place une carte de résidence bulgare pour quelques milliers d’euros.
Attention, si Bansko et la Bulgarie restent bon marché, il ne s’agit pas des prix de l’Asie du Sud Est (30% inférieurs au moins) par exemple où cette fois il faudra un visa.
Je pense que si le digital nomade ne génère pas 2000 euros nets par mois avec son activité, ce n’est pas la bonne destination. Pour les autres, c’est la destination idéale en Europe à mes yeux pour une résidence fiscale, créer son entreprise digitale, y vivre et voyager pendant l’année facilement!
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Si vous avez des questions sur l’expatriation dans la ville de Bansko en Bulgarie, n’hésitez pas à me contacter.