Le marché résidentiel espagnol aborde la fin de l’été 2026 dans une phase de ralentissement marqué, où la baisse des prix commence à apparaître de manière ciblée, sans pour autant se traduire par un effondrement général. La demande solvable recule depuis près d’un an, les transactions diminuent et une part croissante de vendeurs révise à la baisse leurs prétentions, surtout sur les segments les plus abordables et les logements anciens. En parallèle, les prix moyens nationaux restent proches de leurs plus hauts historiques, soutenus par la pénurie de logements neufs et la vigueur de la demande étrangère.
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Un « paradoxe immobilier » : moins d’acheteurs, des records de prix
Depuis la mi‑2025 puis tout au long de 2026, les indicateurs montrent une contradiction frappante. Selon le Conseil général du notariat, le prix moyen au mètre carré a dépassé 2 114 euros en juin 2026, soit une hausse annuelle de 8,8 %, tandis que le portail Idealista faisait état en juillet 2026 d’un prix de 2 933 euros par mètre carré, en progression de 13,1 % sur un an. Malgré ce niveau inédit, les volumes de ventes se contractent.
Recul des transactions immobilières au premier semestre 2026 par rapport à la même période de 2025, selon les notaires.
Ce repli incite de plus en plus de vendeurs à ajuster leurs prix initiaux. D’après les données publiées pour le premier trimestre 2026, 18 % des vendeurs madrilènes et 17 % de ceux de Barcelone ont consenti une réduction du prix affiché, principalement de l’ordre de 1 à 4 %, ciblant les biens les moins attractifs : logements anciens, mal rénovés ou peu performants sur le plan énergétique, situés hors des quartiers les plus recherchés.
Hausse du coût du crédit et rebond de l’Euribor
La principale explication de cette baisse de la demande réside dans le durcissement des conditions de financement. Après un repli observé fin 2025, le taux Euribor à 12 mois, référence pour l’essentiel des prêts hypothécaires à taux variable en Espagne, est reparti à la hausse en 2026. Sa moyenne mensuelle provisoire atteint 2,95 % en août 2026, contre 2,11 % un an plus tôt. Au cours du même mois, le taux journalier a franchi à plusieurs reprises le seuil symbolique des 3 %, les 21 et 26 août, une première depuis près de deux ans.
Le 11 juin 2026, la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base, portant le taux de dépôt à 2,25 %, le taux de refinancement à 2,40 % et le taux de prêt marginal à 2,65 %. Après une pause en juillet, un nouveau relèvement est jugé très probable en septembre, en raison d’une reprise économique plus forte que prévu et d’une inflation persistante au-dessus de l’objectif de 2 %.
Dans ce contexte, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers a atteint 2,96 % en juin 2026. Pour les ménages disposant déjà d’un prêt à taux variable révisé cette année, la facture annuelle grimpe de l’ordre de 800 à 1 600 euros par rapport à 2025, selon les estimations. De nombreux candidats à l’accession se retrouvent mécaniquement exclus du crédit, notamment sur les segments d’entrée de gamme.
Inflation élevée et pouvoir d’achat sous pression
La hausse des taux survient alors que l’inflation repart à la hausse. L’Institut national de la statistique (INE) a mesuré en août 2026 une inflation de 4,3 % sur un an, après 3,6 % en juillet, soit son plus haut niveau en plus de trois ans. Cette flambée est largement alimentée par la hausse des prix de l’énergie et des carburants, dans un contexte de tensions géopolitiques internationales, en particulier au Moyen-Orient, qui perturbent les flux de pétrole et de gaz.
Le coût de la vie augmente plus vite que les salaires réels, ce qui complique l’épargne nécessaire pour constituer un apport personnel. Les banques espagnoles exigent généralement environ 20 % du prix d’achat, plus près de 10 % de frais annexes. Pour de nombreux ménages, réunir ces sommes devient difficile, pénalisant la demande de logements, surtout dans les grandes agglomérations où les prix restent élevés.
Quand la baisse des prix se concentre sur l’« abordable »
Ce durcissement des conditions financières frappe d’abord le segment le plus sensible aux variations de taux : les biens à moins de 210 000 euros, traditionnellement achetés par les primo‑accédants espagnols. Les données du premier trimestre 2026 font état d’un effondrement de ce marché d’entrée de gamme. Dans plusieurs grandes villes, la contraction de la demande se traduit par des marges de négociation plus importantes entre prix affiché et prix final.
Sur ce segment, la baisse de prix n’apparaît pas encore dans les grandes moyennes nationales, toujours tirées vers le haut par les biens premium et le neuf bien situé, mais elle se matérialise sur le terrain par des corrections ponctuelles. Les vendeurs de logements anciens ou énergivores, situés hors des quartiers centraux, sont souvent contraints de revoir rapidement leurs attentes à la baisse pour trouver preneur.
La correction reste cependant limitée en ampleur, de l’ordre de quelques points de pourcentage, et n’a rien d’un krach. Elle s’apparente plutôt à un ajustement après plusieurs années de forte hausse, dans un contexte où la capacité d’achat des ménages recule plus vite que les revenus.
Une baisse contenue par la pénurie d’offre et les acheteurs au comptant
Si le marché se refroidit et que la diminution des prix devient visible sur certains segments, plusieurs facteurs continuent de soutenir les valeurs dans l’ensemble du pays. D’abord, la pénurie structurelle de logements neufs. Selon une estimation de BBVA Research, environ 153 000 permis de construire devraient être délivrés en 2026, alors que la création nette de nouveaux ménages atteindrait quelque 223 000. Cet écart, qui s’ajoute à un déficit cumulé évalué à près de 800 000 logements, maintient une pression persistante sur les prix dans les zones urbaines et les bassins d’emploi dynamiques.
Part record des acheteurs étrangers dans les transactions immobilières au deuxième trimestre 2026, atteignant 15,98 %.
Cet afflux étranger est particulièrement marqué dans les zones côtières et touristiques, celles‑là mêmes où les prix demeurent les plus élevés et les plus résilients. Sur la Costa del Sol, les marchés de prestige de Marbella, Estepona ou Benahavís voient leurs prix dépasser fréquemment 5 000 euros le mètre carré, alimentés par des investisseurs venus des États‑Unis, du Moyen‑Orient ou encore de Pologne en quête de valeurs refuges. Dans l’archipel des Baléares, le prix moyen atteint 5 575 euros par mètre carré en juillet 2026 (+5,3 % sur un an), avec un record à 5 257 euros à Palma de Majorque (+7,1 %). Là encore, plus de 31 % des acheteurs dans le haut de gamme sont étrangers, ce qui laisse peu de place à une baisse de prix significative.
Des corrections plus marquées à venir sur certaines zones ?
Les prévisions des grandes institutions reflètent cette dualité. S&P Global anticipe une hausse des prix de 9,3 % sur l’ensemble de 2026, soit plus du double de la moyenne européenne (4,3 %). BBVA a même relevé sa prévision à 12 %. Ces estimations agrégées masquent cependant des divergences régionales et de segment de plus en plus nettes.
Nombre de ventes en Castille-La Manche sur douze mois, en hausse de 5,4 % sur un an, pour un prix moyen de 1 081 euros le mètre carré.
Ce mouvement illustre la manière dont la baisse de pouvoir d’achat en zones tendues pousse de nombreux ménages à se reporter sur des territoires plus abordables, accentuant potentiellement les corrections dans les quartiers périphériques les plus chers et sur les biens de moindre qualité, où la demande locale se tarit.
Perspectives : un atterrissage progressif plutôt qu’un retournement brutal
À court terme, la tendance dominante reste celle d’un ralentissement progressif des prix, avec des baisses ciblées dans les segments les plus vulnérables à la hausse des taux d’intérêt. La combinaison d’un crédit plus coûteux, d’une inflation encore élevée et de l’exigence bancaire en matière d’apport personnel devrait continuer à freiner la demande nationale, en particulier chez les jeunes ménages et les primo‑accédants.
La croissance du PIB espagnol, attendue au-dessus de 2 % en 2026, figure parmi les plus dynamiques de la zone euro. De plus, la pénurie chronique de logements neufs, le déficit cumulé d’offre et l’appétit persistant des investisseurs internationaux, peu sensibles au coût du crédit local, soutiennent les valeurs dans les centres urbains, les bassins touristiques et les segments haut de gamme.
Pour 2026, les tendances à suivre de près seront donc la poursuite ou non de la hausse de l’Euribor, les prochaines décisions de la BCE, l’évolution de l’inflation et la capacité des ménages à reconstituer une épargne suffisante pour acheter. De ces facteurs dépendra l’ampleur de la diminution des prix immobiliers en Espagne sur les marchés déjà fragilisés, ainsi que la durée du cycle de correction engagé sur les segments les plus abordables.
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