L’hôtellerie au Portugal : 37 % de l’Investissement Immobilier en 2023, et une dynamique qui s’est encore renforcée depuis, s’est imposée comme le principal moteur de l’immobilier commercial dans le pays. Selon plusieurs études de cabinets internationaux (CBRE, Cushman & Wakefield, Savills, Colliers, HVS, Christie & Co), les hôtels ont concentré à eux seuls près de quatre investissements sur dix dans l’immobilier tertiaire, devant la logistique, le commerce et les bureaux. Cette réallocation du capital traduit un basculement structurel du marché, porté par la solidité des recettes touristiques, la montée en gamme de l’offre et un cadre réglementaire qui a détourné les flux des simples achats résidentiels.
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L’hôtellerie en tête des actifs immobiliers
Les données compilées par Cushman & Wakefield, CBRE et Colliers indiquent qu’en 2023, les hôtels ont représenté 37 % de l’ensemble des montants engagés dans l’immobilier commercial portugais au premier semestre et au deuxième trimestre. Dans le même temps, la logistique ne pesait que 28 % des volumes, le commerce de détail 16 %, tandis que les bureaux reculaient au second plan.
Depuis 2023, l’hôtellerie est la classe d’actifs la plus dynamique du marché portugais, représentant environ 37 à 40 % de l’investissement immobilier commercial au premier semestre 2026, sur un total d’environ 1,38 milliard d’euros.
Volumes record et accélération des transactions
L’ampleur des capitaux engagés illustre ce basculement. Au premier semestre 2026, l’investissement hôtelier se situe entre 508 et 519 millions d’euros selon les sources, soit une hausse de l’ordre de 54 % à plus de 80 % par rapport à la même période un an plus tôt. Le montant investi en l’espace de six mois dépasse même le total enregistré sur l’ensemble de l’année 2025 (environ 494,7 millions d’euros), confirmant une accélération marquée de l’activité.
La progression atteint jusqu’à 82 % d’une année sur l’autre pour les six premiers mois. Cette croissance s’accompagne d’une montée en valeur des actifs cédés : l’étude d’HVS relève un prix moyen par chambre d’environ 467 000 euros, l’un des plus élevés d’Europe, juste derrière la Suisse. Le positionnement du pays sur le haut de gamme tire ainsi mécaniquement les tickets unitaires vers le haut.
CBRE
Concentration sur le luxe et les grandes opérations
Le marché se caractérise par une forte concentration des capitaux sur un nombre limité d’actifs. Trois grandes transactions réalisées au premier semestre 2026 totalisent à elles seules environ 350 millions d’euros, soit près de 68 % des montants investis dans l’hôtellerie sur la période. Parmi elles figurent l’acquisition du Corinthia Lisbon, celle du Penha Longa Resort à Sintra et celle de l’InterContinental Porto.
La cession de 72 % des parts de l’hôtel Corinthia Lisboa à Orion Capital Managers pour environ 150 millions d’euros figure parmi les principales opérations de référence. Selon CBRE, près de 85 % des capitaux investis dans l’hôtellerie portugaise ciblent le luxe et l’ultra-luxe, notamment les hôtels 5 étoiles. Les investisseurs privilégient les actifs haut de gamme de type « value-add », à repositionner ou rénover pour accroître les revenus plutôt que pour augmenter le nombre de chambres.
Poids décisif des capitaux étrangers
L’hégémonie de l’hôtellerie dans l’investissement immobilier repose en grande partie sur des flux internationaux. Savills Portugal estime que 95,6 % des capitaux injectés dans les hôtels proviennent d’investisseurs institutionnels étrangers. Les principaux pays d’origine sont le Royaume-Uni, la France et l’Espagne, auxquels s’ajoutent de plus en plus d’acteurs américains.
Cushman & Wakefield indique que 76 % des montants investis dans l’immobilier hôtelier portugais au deuxième trimestre provenaient d’investisseurs étrangers. Parmi les initiatives marquantes, Tikehau Capital a lancé une plateforme de 350 millions d’euros pour développer et acquérir des hôtels 4 et 5 étoiles en Espagne et au Portugal, en ciblant particulièrement Lisbonne et Porto.
Lisbonne en tête, montée en puissance des régions
La répartition géographique des investissements met en lumière le rôle central de la capitale. Au premier semestre 2026, la grande région de Lisbonne concentre environ 312 millions d’euros, soit 61 % des montants investis dans l’hôtellerie au niveau national. Le Nord, incluant Porto, capte environ 111 millions d’euros (22 %), devant l’Alentejo (70 millions d’euros, 14 %) et l’Algarve (15 millions d’euros, 3 %).
Bien que Lisbonne et l’Algarve demeurent les pôles traditionnels du tourisme, les données de fréquentation révèlent un intérêt croissant pour d’autres territoires. Le Nord, l’Alentejo, Setúbal et l’archipel de Madère se distinguent par la progression des nuitées et attirent de plus en plus de projets de repositionnement d’actifs. L’Alentejo, en particulier, bénéficie du développement de l’écotourisme et d’une offre de rural luxury, avec une hausse marquée des séjours, y compris de la clientèle domestique.
Tourisme : hausse des recettes et demande internationale
La vigueur de l’investissement hôtelier s’appuie sur des fondamentaux touristiques robustes. Sur les sept premiers mois de 2026, les recettes touristiques nationales atteignent 16,53 milliards d’euros, en progression de 3,6 % sur un an. En juillet, le pays enregistre à lui seul 9,6 millions de nuitées. Le volume de nuitées reste environ 17 % au-dessus des niveaux de 2019, année de référence avant la pandémie.
Les marchés étrangers représentent près de 70 % des nuitées, portés par les clientèles américaine, britannique, allemande et française, dont les touristes américains se distinguent par un niveau de dépense par séjour particulièrement élevé.
Effet des réformes sur le redéploiement des capitaux
La montée en puissance des hôtels dans l’investissement immobilier portugais est également le résultat d’évolutions réglementaires. La fin, fin 2023, de l’éligibilité des acquisitions résidentielles directes au programme Golden Visa a fortement limité l’intérêt des investisseurs non européens pour l’achat d’appartements à des fins de résidence ou de location courte durée. Parallèlement, plusieurs grandes métropoles ont durci les règles encadrant l’Alojamento Local, c’est-à-dire la location touristique de type courte durée.
Ces changements ont réorienté une part significative des capitaux internationaux vers des véhicules d’investissement structurés et l’immobilier commercial, notamment l’hôtellerie. Les fonds et investisseurs institutionnels privilégient désormais des schémas plus encadrés juridiquement, avec des opérateurs professionnels, plutôt que des stratégies de location court terme dispersées sur le résidentiel.
Coûts de développement et nouveaux formats hôteliers
Sur le plan économique, le Portugal conserve un avantage compétitif en matière de coût de développement. Christie & Co estime que les coûts de construction et de développement d’hôtels y sont en moyenne 30 % inférieurs à ceux observés dans les autres grands marchés du sud de l’Europe. Cette différence rend les projets plus attractifs pour les investisseurs à la recherche de rendement, en particulier dans le contexte de hausse des taux et de compression des marges dans d’autres pays.
Le marché se diversifie avec les branded residences et les serviced apartments. Ces formats permettent souvent de préfinancer une partie des projets via des ventes en état futur d’achèvement à des investisseurs privés internationaux, réduisant ainsi le risque de portage pour les promoteurs et facilitant le montage financier.
Pipeline de projets et horizons 2030
L’ampleur du pipeline illustre la confiance des acteurs dans la trajectoire du marché. D’après le Portugal Hotel Market Snapshot 2026 de Christie & Co, environ 111 projets hôteliers, représentant plus de 12 000 chambres, sont en développement. Cet afflux pourrait augmenter la capacité hôtelière portugaise d’environ 10 % à l’horizon 2028–2030.
Près de 80 % des nouvelles chambres au Portugal devraient être exploitées sous l’enseigne de grands groupes internationaux comme Marriott, IHG, Hilton ou Accor.
Infrastructures, Coupe du monde et perspectives
Les perspectives à moyen terme sont portées par un ensemble de catalyseurs structurels. Le programme Portugal 2030 prévoit d’importants investissements dans les infrastructures, dont l’extension ou la création d’un nouvel aéroport à Lisbonne et le développement de liaisons ferroviaires à grande vitesse, notamment vers Madrid. Par ailleurs, la co-organisation de la Coupe du monde de football 2030 avec l’Espagne et le Maroc, avec des matchs prévus à Lisbonne et Porto, doit renforcer la visibilité internationale du pays et stimuler les investissements dans les équipements touristiques.
Les autorités, via Turismo de Portugal, accompagnent le développement par des agendas climatiques et des politiques de durabilité pour encadrer l’essor du tourisme, éviter la surfréquentation des hyper-centres urbains et favoriser une meilleure répartition territoriale des flux.
Tensions économiques et enjeux sociaux
Malgré ce dynamisme, le secteur fait face à plusieurs défis. La hausse des coûts du foncier, l’inflation des coûts de construction et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée exercent une pression sur les rendements nets. Les investisseurs se concentrent davantage sur l’efficacité opérationnelle et la gestion d’actifs que sur la seule plus-value immobilière à long terme.
L’attrait des capitaux pour l’hôtellerie soutient l’emploi et le produit intérieur brut, mais accentue indirectement les tensions sur le foncier urbain. À Lisbonne et Porto, les prix de l’immobilier résidentiel restent élevés pour les habitants, alors que la frontière entre usages touristiques et besoins de logement locaux demeure au cœur du débat public.
Dans ce paysage, l’hôtellerie au Portugal : 37 % de l’Investissement Immobilier en 2023 apparaît comme le symbole d’une mutation profonde du marché immobilier portugais, désormais orienté vers la création de valeur touristique et la montée en gamme, sous l’impulsion conjuguée des investisseurs internationaux, des grands opérateurs hôteliers et des politiques publiques.
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