Face à la hausse des prix immobiliers, le gouvernement portugais mise sur des allégements fiscaux pour accroître l’offre de logements, tandis que l’opposition réclame des interventions plus directes sur les loyers et les conditions d’achat. Les débats sur le projet de budget de l’État pour 2027, organisés les 27 et 28 octobre à l’Assemblée de la République, ont confirmé cette divergence sur les moyens de rendre le logement plus accessible.
Selon l’INE, les prix immobiliers ont augmenté de 16,5 % au deuxième trimestre 2026, poussant l’exécutif de Luís Montenegro, issu de l’Alliance démocratique, à réduire la fiscalité de la construction et des locations de longue durée tout en taxant davantage les acquisitions résidentielles des non-résidents.
Cette stratégie, portée par le programme « Construir Portugal », cherche à orienter les investissements vers le logement permanent. Son efficacité dépend toutefois de la mise sur le marché de biens supplémentaires, alors que le déploiement pratique de certains dispositifs rencontre encore des retards.
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Le budget révèle deux approches de la crise du logement
Lors des discussions parlementaires, Luís Montenegro et le ministre des Finances, Joaquim Miranda Sarmento, ont défendu les incitations fiscales comme un levier pour mobiliser les propriétaires et les promoteurs. Ils ont également mis en avant un objectif porté à 59 000 logements publics à construire ou à rénover dans le cadre du Plan de relance et de résilience, le PRR.
L’opposition de gauche conteste la capacité des seules baisses d’impôts à contenir les tensions immobilières. Le Parti socialiste s’est abstenu pour permettre l’adoption du budget dans son principe, tout en dénonçant l’effet limité de ces mesures sur la spéculation.
Le Bloc de gauche propose un encadrement strict des loyers, adapté aux catégories de biens et aux zones géographiques. Il souhaite aussi utiliser la banque publique Caixa Geral de Depósitos pour plafonner les marges bancaires appliquées aux crédits immobiliers.
À droite, Chega a présenté à la mi-octobre un ensemble de mesures d’urgence comprenant une augmentation de 50 % de la déduction d’impôt sur le revenu liée aux loyers et aux intérêts d’emprunt, ainsi qu’une révision de l’impôt municipal sur les immeubles, l’IMI. Par ailleurs, un débat parlementaire consacré aux plus-values immobilières, le 15 octobre, a vu plusieurs partis défendre un durcissement des règles contre les opérations purement spéculatives.
Des avantages fiscaux conditionnés à la location durable
Le socle de la réforme repose sur le décret-loi nº 97/2026 du 20 mai, qui met en œuvre les dispositions de la loi nº 9-A/2026 du 6 mars. Les nouveaux cadres locatifs sont entrés en application le 1er septembre.
Pour les particuliers, le taux d’impôt sur le revenu, l’IRS, applicable aux loyers admissibles passe de 25 % à 10 %. Cet avantage concerne les baux destinés à la résidence principale d’une durée minimale de trois ans, avec un loyer mensuel ne dépassant pas 2 300 euros en 2026. Le taux réduit doit rester applicable jusqu’au 31 décembre 2029.
Pour les entreprises et les travailleurs indépendants disposant d’une comptabilité organisée, seule la moitié de la base imposable des revenus locatifs éligibles est retenue. L’objectif est de rendre les locations résidentielles durables plus attractives que la conservation de logements vacants ou leur affectation à des séjours touristiques.
Un régime plus favorable, le régime simplifié de location abordable, ou RSAA, prévoit une exonération intégrale d’IRS ou d’impôt sur les sociétés, ainsi que du droit de timbre, sous conditions. Le loyer doit notamment rester au-dessous de 80 % du loyer médian au mètre carré publié par l’INE pour la commune concernée. L’engagement locatif doit durer au moins trois ans.
Cette référence locale distingue le logement abordable du régime général des loyers modérés, dont le plafond est national. Elle lie directement l’avantage fiscal au niveau du marché dans chaque commune.
La construction et les grands projets locatifs également ciblés
Le gouvernement cherche aussi à réduire le coût fiscal des opérations de construction et de réhabilitation. Une TVA de 6 % s’applique aux travaux éligibles destinés à la résidence principale ou à la location à loyer modéré, dans les limites de valeur prévues pour les biens concernés. Le dispositif est temporaire et s’inscrit dans un calendrier allant jusqu’à la fin de 2029.
Les contrats d’investissement pour la location, désignés par le sigle CIA, s’adressent aux promoteurs et aux investisseurs institutionnels engagés dans des opérations de plus grande ampleur ; leur durée d’engagement peut atteindre 25 ans, avec l’obligation de consacrer au moins 70 % de la surface construite à des logements proposés à loyer modéré.
En contrepartie, ces contrats ouvrent droit à des exonérations d’impôt sur les mutations immobilières, l’IMT, et de droit de timbre lors de l’acquisition des terrains ou immeubles. Ils prévoient aussi une exonération d’IMI pouvant durer huit ans, puis une réduction de moitié de cet impôt.
La fiscalité des plus-values participe à la même orientation : une exonération est prévue lorsque le produit d’une vente est réinvesti dans un logement destiné à la location à loyer modéré. Le mécanisme vise ainsi à réorienter les capitaux vers le parc locatif résidentiel.
Les achats des non-résidents davantage taxés
Depuis le 25 mai 2026, les acquéreurs qui ne sont pas résidents fiscaux au Portugal sont soumis à un taux forfaitaire d’IMT de 7,5 % pour leurs achats résidentiels. Ils ne bénéficient donc plus du barème progressif réservé aux résidents.
Cette taxation comporte néanmoins une possibilité de remboursement partiel. L’acquéreur peut y accéder s’il devient résident fiscal portugais dans les deux ans, ou s’il loue le logement à un niveau modéré pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années de détention.
Le dispositif ne ferme donc pas le marché aux capitaux étrangers. Il cherche plutôt à limiter les acquisitions passives de résidences secondaires et à favoriser leur mobilisation pour la location de longue durée. La suppression de l’additionnel à l’IMI, l’AIMI, pour les logements loués à loyer modéré complète cette logique d’incitation.
Un soutien immédiat aux ménages, mais une mise en œuvre encore incomplète
Pour les locataires, le plafond annuel de déduction des loyers au titre de l’IRS passe de 700 à 900 euros en 2026. Il doit atteindre 1 000 euros en 2027, avec un taux de déduction de 15 %. Cette mesure apporte un soutien fiscal sans agir directement sur le montant demandé par les bailleurs.
Les jeunes acquéreurs disposent également du dispositif « IMT Jovem ». Celui-ci exonère d’IMT et de droit de timbre les personnes de moins de 35 ans achetant leur première résidence principale, sous réserve des conditions applicables et d’un prix ne dépassant pas 330 539 euros.
Ces aides interviennent dans un marché où l’accessibilité demeure sous pression. La progression des prix souligne l’écart entre les allégements accordés aux ménages et le coût d’entrée dans la propriété.
L’entrée en vigueur des textes ne garantit pas le plein fonctionnement de tous les dispositifs : des ajustements réglementaires, le déploiement de la plateforme numérique d’enregistrement des baux de l’IHRU et la définition précise des plafonds locaux ralentissent encore la finalisation de certains contrats.
Le débat porte désormais autant sur l’exécution que sur l’orientation de la réforme. Le gouvernement attend des incitations fiscales une augmentation de l’offre, tandis que ses opposants demandent une protection plus directe contre les hausses de prix et de loyers. Pour les ménages, l’enjeu sera la traduction de ces mesures en logements effectivement disponibles et accessibles.
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