La baisse des montants empruntés en crédit immobilier s’est nettement accentuée en mai 2023 en France, marquant un tournant dans la crise du financement du logement. Selon les données disponibles, la production de nouveaux prêts immobiliers (hors renégociations) a chuté de 38,2 % sur le trimestre glissant mars‑mai 2023 par rapport à la même période un an plus tôt. Cette contraction s’accompagne d’une forte hausse des taux d’intérêt et d’une érosion marquée de la capacité d’emprunt des ménages.
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Une production de crédits en net repli
En mai 2023, les banques françaises n’ont accordé que 12,1 milliards d’euros de nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociations). Rapportée au trimestre mars‑mai 2023, l’activité ressort en baisse de 38,2 % par rapport au trimestre équivalent de 2022. Le nombre de prêts accordés recule, lui, de 39,3 % sur la même période, confirmant un coup de frein brutal du marché.
Le printemps, traditionnellement dynamique pour l’immobilier, connaît une contraction des volumes due à la forte hausse des taux limitant les capacités d’achat et à des règles prudentielles plus strictes qui durcissent l’accès au crédit, même pour les ménages solvables.
Des taux en forte hausse et un coût du crédit alourdi
En mai 2023, le taux d’intérêt moyen (hors assurance et frais), toutes durées confondues, mesuré par l’Observatoire Crédit Logement/CSA, s’établit à 3,28 %, contre 3,15 % en avril. La Banque de France relève de son côté un taux effectif étroit (TESE, hors frais et assurance) de 3,08 % sur le mois. Pour les emprunts sur 20 ans, le taux moyen tourne autour de 3,29 %, très loin des niveaux de fin 2021, où l’on se situait autour de 1 %.
Le coût nominal de l’emprunt immobilier a été multiplié par plus de trois en un peu plus d’un an en raison du durcissement monétaire de la BCE.
Cette augmentation des taux n’a pas seulement renchéri les mensualités potentielles ; elle a aussi profondément rogné les montants que les ménages peuvent emprunter, à mensualité constante.
Une capacité d’emprunt amputée et des montants finançables en recul
Entre décembre 2021 et mai 2023, la capacité d’emprunt des ménages a reculé d’environ 20 % à mensualité identique. Certains calculs estiment même la perte de pouvoir d’achat immobilier autour de 30 % sur 18 mois, la période correspondant à la flambée des taux.
Pour un ménage avec une mensualité de 1 000 euros sur 20 ans, la somme finançable passe de 207 000 euros début 2022 (taux à 1,5 %) à environ 168 000 euros en mai 2023 (taux à 3,8 %), soit une perte de 39 000 euros de capacité d’emprunt, équivalant à une pièce en moins dans de nombreuses zones urbaines.
En moyenne, les ménages français ont perdu entre 35 000 et 50 000 euros de capacité d’emprunt en moins de 18 mois. Cette chute des montants finançables alimente directement la diminution des montants effectivement empruntés et contribue au blocage d’une partie du marché, en particulier pour les primo‑accédants et les foyers modestes, qui disposent de peu ou pas d’apport personnel.
Le rôle clé du taux d’usure et l’« effet de ciseaux »
Le contexte de hausse rapide des taux a mis en lumière un autre frein technique : le mécanisme du taux d’usure, c’est‑à‑dire le TAEG maximal légal pouvant être appliqué par les banques. Calculé historiquement sur une base trimestrielle, ce plafond évoluait avec un décalage par rapport à la remontée effective des taux du marché.
Dans un contexte de hausse brutale des taux, le taux d’usure plafonné par la réglementation est devenu inférieur au coût réel de refinancement des banques, créant un « effet de ciseaux ». Pour éviter de prêter à perte, les établissements ont massivement rejeté des dossiers, même pour des ménages solvables.
Afin de desserrer progressivement cette contrainte, la Banque de France a mis en place, à compter de février 2023, une révision mensuelle du taux d’usure. Le 1er mai 2023, ce plafond pour les prêts de 20 ans et plus est porté à 4,52 %, soit une hausse de 28 points de base par rapport à avril. Ce relèvement offre une marge légèrement plus importante aux banques pour prêter sans enfreindre la loi, mais le déblocage reste progressif : l’« effet de ciseaux » ne disparaît pas instantanément, et la production de crédit continue de refluer.
Des règles prudentielles qui réduisent l’accès au crédit
Au durcissement monétaire et au resserrement du taux d’usure s’ajoute le cadre prudentiel imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Depuis le 1er janvier 2022, ses recommandations sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques.
Deux règles structurent ce dispositif : le taux d’endettement des ménages ne doit pas dépasser 35 % du revenu net, assurance comprise, et la durée maximale des prêts est limitée à 25 ans. Les banques disposent d’une marge de dérogation, mais celle‑ci est strictement encadrée : seuls 20 % des dossiers peuvent dépasser ces limites, et prioritairement pour des profils jugés très solides ou pour des projets considérés stratégiques.
Dans un contexte de taux élevés, ces contraintes s’avèrent particulièrement restrictives. Beaucoup de dossiers que les banques auraient pu accepter par le passé, au vu des revenus et de la stabilité professionnelle des emprunteurs, sont désormais refusés parce que le ratio d’endettement dépasse la barre réglementaire de 35 % dès que l’on applique les nouveaux taux. Les demandes de crédit de ménages solvables mais faiblement dotés en apport personnel, souvent jeunes actifs ou primo‑accédants, se trouvent ainsi écartées.
Une crise de crédit qui se répercute sur tout le marché immobilier
La diminution des montants empruntés en mai 2023 ne se limite pas à une statistique bancaire : elle se traduit par un ralentissement profond du marché immobilier. La chute de la capacité d’emprunt, combinée à une offre de crédit plus rare et plus sélective, a provoqué un net recul du nombre de transactions, surtout dans l’ancien.
Sur l’année 2023, le volume de ventes de logements existants sur douze mois glissants est tombé sous le seuil symbolique du million de transactions. Fin 2023‑début 2024, le nombre annuel de ventes s’établit dans une fourchette de 810 000 à 880 000, soit une baisse d’environ 20 à 21 % par rapport aux sommets récents. Il s’agit d’un plus bas depuis 2016.
Bien que la capacité d’emprunt ait chuté, les prix immobiliers n’ont baissé que modestement : de 5 à 10 % à Paris et en proche couronne, et de 10 à 12 % en termes réels avec l’inflation. Cette correction limitée s’explique par la réticence des vendeurs et une pénurie structurelle de logements.
Résultat : de nombreux ménages se retrouvent dans une situation de « décrochage » entre ce qu’ils peuvent financer et le niveau des prix, ce qui alimente la baisse des volumes et renforce la diminution effective des montants empruntés.
Les ménages modestes et les primo‑accédants en première ligne
La conjugaison de taux élevés, de règles prudentielles strictes et d’exigences accrues en matière d’apport personnel a pour effet d’exclure progressivement une partie des candidats à la propriété. Les banques, confrontées à un environnement économique jugé plus risqué, ont en effet durci leurs critères internes et réclament des apports de plus en plus conséquents.
Ce mouvement frappe en premier lieu les jeunes ménages et les foyers à revenus modestes, qui disposent rarement d’une épargne importante ou de soutiens familiaux. Les primo‑accédants, qui constituaient historiquement un moteur de la demande dans l’immobilier résidentiel, se trouvent particulièrement pénalisés. La baisse des montants empruntés en mai 2023 traduit ainsi une forme de sélection par le haut : seuls les dossiers les plus solvables et les mieux dotés en apport continuent de passer.
Analyse du marché immobilier
Un choc dont les effets se prolongent
Si mai 2023 marque une étape critique dans la crise du crédit immobilier, ses effets se font encore sentir plusieurs années plus tard. Trois ans après ce choc, les données les plus récentes montrent que le marché peine toujours à retrouver un rythme normal, malgré un repli progressif des taux à partir de 2024 puis 2025.
La forte baisse des montants empruntés au printemps 2023 a déclenché une réorganisation durable du paysage immobilier, complexifiant l’accès à la propriété. Les ménages sont désormais contraints par la hausse du coût de l’argent et l’encadrement réglementaire du crédit.
Dans ce contexte, la question de l’ajustement des règles prudentielles, du pilotage du taux d’usure et, plus largement, du soutien à la solvabilité des ménages demeure au cœur des débats entre autorités publiques, secteur bancaire et acteurs de l’immobilier, sur fond d’inquiétude croissante quant à la capacité de nombreux foyers à accéder, ou à rester, au logement dans des conditions soutenables.
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