Alors que l’économie espagnole continue d’afficher une croissance supérieure à la moyenne de la zone euro, l’intensification des tensions sociales et politiques liées à la crise du logement pousse de plus en plus d’investisseurs à redéployer leurs capitaux ailleurs en Europe. Entre durcissement réglementaire sur l’immobilier, volatilité politique et rendement réel nul sur les placements sans risque, la question des alternatives d’investissement devient centrale pour les épargnants comme pour les institutionnels.
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Une Espagne en crise qui bouscule la stratégie des investisseurs
L’Espagne présente un paradoxe marqué : une croissance attendue entre 2,1 % et 2,6 % pour 2026, nettement au-dessus de la zone euro, mais une société traversée par une crise aiguë du logement, des tensions sociales persistantes et une forte instabilité politique. Le rejet, début octobre, de décrets d’urgence sur le logement par le Parlement, suivi de sa dissolution et de la convocation d’élections anticipées, a ravivé les inquiétudes des marchés sur l’orientation future de la régulation.
L’affaire de Maricarmen Abascal, une Madrilène de 87 ans expulsée après une multiplication par cinq de son loyer, a cristallisé l’opinion publique. Sa mort, après une hospitalisation pour épuisement, a déclenché des rassemblements massifs à Madrid et Barcelone ainsi qu’une mobilisation syndicale pour une grève générale, afin d’exiger l’encadrement des loyers et une hausse des salaires.
Sous pression, le gouvernement sortant a réactivé et renforcé les « décrets Maricarmen », qui imposent un gel des loyers à la reconduction des baux, plafonnent les hausses annuelles à 2 % lorsque les loyers se situent sous un indice de référence et interdisent toute hausse lorsque ceux-ci le dépassent. Les baux d’habitation arrivant à échéance avant fin 2028 sont prolongés d’office de deux ans, tandis que les expulsions de locataires vulnérables sont suspendues ou très encadrées jusqu’en 2030. Parallèlement, Barcelone ne renouvellera pas près de 10 000 licences d’appartements touristiques arrivant à échéance en 2028, ce qui fragilise les modèles axés sur la location courte durée.
La suppression du Golden Visa immobilier et les mesures associées modifient l’équation risque/rendement : certains investisseurs se tournent vers des villes secondaires espagnoles moins régulées, tandis que beaucoup diversifient à l’échelle européenne pour lisser le risque réglementaire et politique.
Un contexte européen peu porteur pour l’épargne sans risque
À l’échelle de la zone euro, l’environnement macroéconomique complique les arbitrages. L’inflation harmonisée avoisine 3 %, tandis que le taux de dépôt de la Banque centrale européenne se situe à 2 %. Résultat : les placements monétaires et les obligations souveraines de court terme offrent, en pratique, un rendement réel proche de zéro, voire négatif.
La croissance du PIB de l’union monétaire est attendue entre 1,1 % et 1,5 %, une progression qualifiée de modeste dans un contexte d’inflation encore élevée et de taux d’intérêt modérés.
Bourses européennes : le Nord et l’Italie tirent leur épingle du jeu
Sur les marchés actions, l’année est contrastée. L’indice Morningstar Europe progresse d’un peu plus de 10 %, mais cette hausse masque des divergences marquées entre pays et secteurs.
Les Pays-Bas s’imposent comme le marché vedette, avec une envolée d’environ 38 % depuis le début de l’année. Ce dynamisme tient en grande partie à l’essor de l’intelligence artificielle et au rôle clé d’ASML, qui détient un quasi-monopole mondial sur les machines de lithographie EUV indispensables aux puces les plus avancées. La solidité du secteur bancaire néerlandais renforce cette tendance, avec des hausses notables pour ING Group et ABN Amro, portées par une stabilisation des taux et des marges d’intérêt confortables.
L’Italie se distingue par la bonne tenue de ses valeurs financières et énergétiques, soutenues par la hausse récente des prix de l’énergie. À l’inverse, l’Allemagne pâtit sévèrement de la crise de son industrie automobile, avec des reculs marqués pour BMW ou Volkswagen, tandis que la France reste pénalisée par des incertitudes budgétaires et politiques.
Dans ce contexte, les gérants européens qui cherchent à réduire leur dépendance au cycle espagnol recommandent de privilégier deux axes : l’exposition aux marchés en surperformance, notamment néerlandais et italien, et les secteurs dits défensifs. La défense et l’aérospatial figurent parmi les plus solides, portés par l’augmentation continue des budgets militaires en Europe, au bénéfice de groupes comme Rheinmetall, Thales ou BAE Systems.
Immobiliers portugais, grec et d’Europe de l’Est : trois pistes phares
Face au durcissement réglementaire espagnol, trois zones européennes apparaissent comme des alternatives attractives pour l’immobilier locatif ou la valorisation du capital.
Le Portugal connaît une forte hausse de ses prix immobiliers : +18 % sur un an au premier trimestre 2026 et +69 % en cinq ans selon Eurostat. Cette envolée compresse les rendements bruts, mais confirme l’attrait du marché pour les plus-values à long terme. Bien que les dispositifs Golden Visa et le régime fiscal des résidents non habituels aient été considérablement réduits, le pays reste un pôle d’investissement via des structures sociétaires optimisées plutôt que l’achat en nom propre.
La Grèce constitue un autre point chaud en Europe du Sud. La suspension de la TVA de 24 % sur le neuf est maintenue jusqu’à la fin 2026, ce qui ramène la fiscalité d’acquisition à un droit de mutation avoisinant 3,09 % sur ce segment. Pour les acheteurs de logements neufs à vocation locative ou secondaire, il s’agit d’une fenêtre jugée historique. Les rendements de la location saisonnière à Athènes et dans les Cyclades demeurent élevés. De plus, les retraités européens qui s’y installent peuvent bénéficier d’un taux forfaitaire d’impôt sur le revenu de 7 % durant 15 ans, ce qui renforce l’intérêt patrimonial du pays.
La Lettonie offre les taux nationaux indicatifs les plus élevés, autour de 7,2 %, tandis que la Pologne et la Roumanie affichent des rendements d’environ 5,9 %, ce qui positionne l’Europe de l’Est et les pays baltes comme un complément possible aux marchés ibériques pour les investisseurs focalisés sur le rendement brut.
P2P et fonds alternatifs : la montée des solutions à haut rendement
Le constat d’un rendement réel nul sur les obligations d’État européennes, couplé aux incertitudes réglementaires sur l’immobilier espagnol, accélère la montée en puissance de deux classes d’actifs : le prêt participatif (P2P et crowdlending) et les Fonds d’investissement alternatifs (FIA).
Le P2P lending permet de dynamiser la rémunération d’une trésorerie ou d’une poche opportuniste, avec des rendements attendus généralement compris entre 10 % et 14 % nets de frais. Longtemps perçu comme risqué et opaque, le secteur s’est fortement structuré grâce à l’harmonisation réglementaire européenne, notamment via les licences d’intermédiation ECSP ou les cadres MiFID II. Les investisseurs privilégient désormais des plateformes adossées à des actifs réels, en particulier immobiliers, comme InRento ou Profitus, afin de limiter le risque de crédit pur.
Les fonds alternatifs gagnent eux aussi en importance dans les allocations européennes. Les véhicules spécialisés dans les infrastructures et la transition énergétique, à l’image de SWEN Exclusive Infrastructures 2 ou European Infragreen, bénéficient des programmes de relance et des plans climatiques européens. Ils offrent des flux de revenus relativement prévisibles et peu corrélés aux marchés actions. Sur la dette privée, des fonds comme Tikehau European Private Credit ciblent des rendements de l’ordre de 10 % à 12 % par an sur des horizons de 5 à 10 ans, en finançant directement des entreprises non cotées.
Pour les investisseurs cherchant à réduire leur exposition à la dette souveraine espagnole, ces véhicules offrent une solution de diversification.
Ces véhicules permettent de réduire l’exposition à la dette souveraine espagnole en diversifiant les investissements.
Ils offrent la possibilité de capter un surcroît de rendement sans retomber dans le risque spécifique d’un seul marché national.
Vers une redéfinition de la diversification européenne
Les crises espagnoles actuelles agissent comme un révélateur des fragilités du modèle de diversification traditionnel de nombreux portefeuilles en Europe du Sud, historiquement très exposés à l’immobilier et aux banques de la péninsule Ibérique. La conjugaison d’un conflit social autour du logement, d’une éventuelle recomposition politique et de l’exposition élevée de la dette publique aux investisseurs non-résidents pousse les acteurs à réviser leur grille de lecture du risque.
Pour les particuliers comme pour les professionnels, plusieurs axes complémentaires se dessinent : rééquilibrage géographique vers les marchés boursiers les plus dynamiques (Pays-Bas, Italie), relocalisation partielle des investissements immobiliers vers le Portugal, la Grèce ou l’Europe de l’Est, et montée en puissance des solutions à haut rendement comme le P2P et les fonds alternatifs.
Dans cet environnement, la clé pour les investisseurs européens consiste moins à abandonner totalement le marché espagnol, qui reste porté par une croissance robuste et une bourse dynamique, qu’à limiter la dépendance à un seul cadre réglementaire et à une seule économie. La construction de portefeuilles multi-pays, multi-actifs et multi-régimes fiscaux apparaît plus que jamais comme la réponse stratégique aux chocs politiques et sociaux qui traversent la péninsule et redessinent la carte de l’investissement en Europe.
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