L’Espagne conserve son attrait pour les investisseurs immobiliers étrangers, avec un marché soutenu par une demande élevée et une offre de logements insuffisante. Sur le plan fiscal, le projet de surtaxe nationale pouvant atteindre 100 % de la valeur d’un bien pour certains acheteurs non européens est devenu caduc après la dissolution des Cortes, le 6 octobre 2026. Les non-résidents restent donc soumis au régime ordinaire d’acquisition.
Cette clarification ne signifie pas que l’achat bénéficie d’un avantage fiscal généralisé : les résidences secondaires ne disposent pas d’allégement spécifique, tandis que les locations touristiques font l’objet de règles plus strictes. L’intérêt d’un investissement dépend désormais autant du territoire choisi et du statut fiscal de l’acquéreur que du prix du logement ou de son potentiel locatif.
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Une surtaxe écartée, mais aucun droit de séjour lié à l’achat
Déposée en mai 2025, la proposition de loi 122/000196 prévoyait un prélèvement supplémentaire pouvant représenter la totalité de la valeur du bien pour les acquéreurs non résidents originaires de pays extérieurs à l’Union européenne. Le texte n’a jamais été adopté et sa caducité laisse les acheteurs européens comme non européens dans le cadre fiscal habituel, sans cette majoration nationale.
En revanche, l’acquisition immobilière ne permet plus d’obtenir le titre de séjour associé au programme « Golden Visa ». Ce dispositif, qui reposait sur un investissement d’au moins 500 000 euros, a pris fin le 3 avril 2025.
Les investisseurs souhaitant s’installer en Espagne doivent distinguer leur projet immobilier de leur demande de résidence. Selon leur situation, ils peuvent se tourner vers d’autres dispositifs, notamment le visa destiné aux professionnels travaillant à distance ou le visa de résidence non lucrative. Acheter une résidence secondaire ne confère plus, à lui seul, de droit de séjour privilégié aux ressortissants de pays tiers.
Un marché dynamique, porté par le manque de logements
Le principal soutien du marché demeure le déséquilibre entre construction et demande. La Banque d’Espagne estime le déficit cumulé à environ 750 000 logements. Chaque année, quelque 180 000 ménages supplémentaires se forment, alors que les livraisons de logements neufs se situent entre 100 000 et 130 000 unités.
Selon l’Institut national de statistique espagnol, l’indice des prix immobiliers a progressé de plus de 12 % sur un an, principalement sous l’effet de l’ancien, dans un contexte de pénurie qui entretient la pression sur les prix de vente et les loyers, tandis que CaixaBank Research et BBVA Research prévoient une modération progressive avec une hausse attendue autour de 6 % à 7 %.
Environ 700 000 transactions résidentielles ont été recensées sur la dernière période de douze mois étudiée. L’investissement institutionnel immobilier a, pour sa part, atteint 12,03 milliards d’euros au premier semestre considéré par CBRE, soit une augmentation supérieure à 15 % sur un an.
Ces indicateurs témoignent d’un marché actif, mais ils ne garantissent pas une rentabilité future. La hausse des prix renchérit aussi le coût d’entrée, ce qui rend déterminante la comparaison entre prix d’achat, fiscalité et revenus locatifs envisageables.
Une fiscalité d’acquisition à examiner région par région
Un achat en Espagne ne se décide pas sur le seul prix du bien
En vous focalisant sur le prix ou le potentiel locatif, vous pourriez négliger la fiscalité d'acquisition propre à chaque région et à votre statut d'acquéreur.
Dans l’ancien, l’acheteur acquitte l’impôt sur les transmissions patrimoniales, l’ITP. Son taux dépend de la communauté autonome : il se situe généralement entre 6 % et 10 %, mais certains barèmes peuvent atteindre 13 %. Madrid applique un taux d’environ 6 %, contre environ 7 % en Andalousie.
Dans la Communauté valencienne, le taux général a été fixé à 9 % par la loi 5/2025, entrée en vigueur le 1er juin 2026. Ces différences territoriales peuvent modifier sensiblement le budget d’acquisition de deux logements de prix comparable.
Pour un bien neuf acheté auprès d’un promoteur, la TVA est normalement de 10 %, à laquelle s’ajoute l’impôt sur les actes juridiques documentés, l’AJD, variable selon la région. Les Canaries disposent d’un régime de taxe indirecte distinct.
Lorsque la valeur de référence cadastrale dépasse le prix d’achat, c’est cette valeur supérieure qui sert de base pour calculer les taxes. Globalement, les frais et impôts d’acquisition représentent environ 10 % à 15 % du prix, selon le territoire et l’opération.
Les réductions prévues pour certaines catégories d’acquéreurs, notamment les jeunes ou les familles nombreuses, concernent la résidence principale et ne s’étendent pas automatiquement aux résidences secondaires.
Des avantages fiscaux liés au statut de l’investisseur
Pour certains étrangers transférant leur résidence fiscale en Espagne, le régime spécial issu de la « loi Beckham » peut constituer un avantage important. Son accès reste soumis à conditions, notamment celle de ne pas avoir été résident fiscal espagnol durant les cinq années précédentes.
Dans ce cadre, les revenus professionnels concernés sont imposés à 24 % jusqu’à 600 000 euros par an, puis à 47 % au-delà. Le régime prévoit également un traitement favorable des revenus de source étrangère, notamment les intérêts, dividendes, plus-values et loyers étrangers.
Pour ses bénéficiaires, l’impôt sur le patrimoine porte sur les actifs situés en Espagne et la déclaration des avoirs étrangers au moyen du formulaire Modelo 720 n’est pas exigée ; ces dispositions relèvent toutefois d’un statut fiscal particulier et ne constituent pas une réduction accordée à tout acheteur immobilier.
L’impôt sur le patrimoine comporte un seuil national d’exonération de 700 000 euros par personne, que les communautés autonomes peuvent modifier. Les dispositifs régionaux, notamment à Madrid et en Andalousie, peuvent alléger cette charge. Leur portée doit être appréciée en fonction de la situation de l’acquéreur et de la localisation de ses actifs.
La rentabilité locative doit intégrer impôts et autorisations
Les rendements locatifs résidentiels bruts moyens se situent entre 5 % et 7,5 % à l’échelle nationale. Ils peuvent dépasser 8 % dans certaines villes secondaires ou dans des quartiers bénéficiant d’une activité universitaire ou logistique croissante. Ces chiffres précèdent cependant la fiscalité et les charges.
Les loyers perçus par les non-résidents sont soumis à l’IRNR. Le taux est de 19 % pour les résidents de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, avec possibilité de déduire les dépenses admises. Il atteint 24 % pour les résidents des autres pays, sans cette déduction.
Même non loué, un logement utilisé personnellement peut générer un revenu fiscal imputé, généralement de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, auquel s’applique le taux d’IRNR approprié. S’y ajoute notamment l’IBI, l’impôt foncier municipal annuel.
La location touristique appelle une vigilance supplémentaire. Elle nécessite désormais l’accord préalable de la copropriété. De nombreuses communes imposent aussi une licence spécifique et un enregistrement, sans transfert automatique de l’autorisation lors d’une revente. Par ailleurs, la loi sur le logement et le mécanisme de référence IRAV encadrent les hausses de loyers dans les zones sous tension.
Le climat redessine aussi la carte des investissements
Les côtes du sud et de l’est, qui bénéficient de plus de 300 jours de soleil par an, restent recherchées pour les résidences de loisirs. Dans la province d’Alicante, les étrangers représentent 46,4 % des achats, selon le Collège des registraires.
Madrid concentre plus de la moitié des capitaux immobiliers institutionnels, tandis que Málaga et la Costa del Sol profitent de leur attractivité technologique et culturelle. Valencia associe une qualité de vie recherchée à des prix d’achat d’environ 3 400 à 3 500 euros le mètre carré.
La multiplication des épisodes de chaleur estivale encourage néanmoins l’intérêt pour les Asturies, la Cantabrie et la Galice. Ces territoires du nord attirent des acquéreurs privilégiant des températures plus modérées et une meilleure sécurité hydrique.
L’ensoleillement ne suffit plus à définir l’attractivité d’un bien : la performance énergétique, la gestion de l’eau et la qualité environnementale prennent une place croissante dans sa valorisation, aux côtés de la fiscalité, du prix et des possibilités réelles de location.
Un patrimoine international se pilote, il ne s'improvise pas
Sans vue d'ensemble, vos actifs détenus à l'étranger peuvent créer des frottements fiscaux et des angles morts dans votre organisation patrimoniale.
