La province d’Alicante, sur la Costa Blanca, s’impose comme l’un des nouveaux épicentres de l’installation des retraités français en Espagne, à la fois pour l’achat immobilier et pour un changement durable de cadre de vie. Portée par un marché très international, une fiscalité spécifique pour les pensions venues de France et un coût de la vie inférieur à celui des grandes métropoles françaises, la ville d’Alicante concentre aujourd’hui de nombreux atouts pour les seniors en quête de soleil et de propriété.
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Alicante, une ville à taille humaine au cœur de la Costa Blanca
Située dans la Communauté valencienne, Alicante combine port méditerranéen, centre historique vivant et quartiers résidentiels modernes. La province est décrite comme le marché le plus international d’Espagne, avec entre 46 % et 48 % des ventes immobilières réalisées par des acheteurs étrangers. Les Français y figurent systématiquement dans le trio de tête des nationalités, aux côtés des Belges, des Allemands et des Britanniques.
Le climat, avec plus de 300 jours de soleil par an sur l’ensemble de la région, constitue l’un des premiers moteurs d’attractivité. Les liaisons aériennes directes depuis plusieurs grandes villes françaises vers l’aéroport Alicante-Elche permettent des allers-retours rapides avec la France, un critère important pour des retraités qui souhaitent rester proches de leur famille. Les infrastructures de santé locales, notamment les hôpitaux publics de la Communauté valencienne et un réseau de médecins et avocats francophones, renforcent ce sentiment de sécurité.
Un marché immobilier encore abordable pour les retraités français
L’un des principaux arguments en faveur d’Alicante reste le prix de la pierre, encore inférieur aux standards français pour une ville côtière attractive. À l’automne 2026, le prix moyen affiché pour un bien en vente dans la commune d’Alicante se situe entre 2 720 et 2 820 euros le mètre carré. Sur un an, cela représente une hausse de l’ordre de 5,7 % à 6,6 %, un rythme soutenu mais en voie de stabilisation par rapport aux années précédentes.
Les évaluations réalisées par les experts et notaires montrent cependant un écart entre prix affichés et transactions réelles : la valeur d’expertise moyenne s’établit autour de 2 120 euros le mètre carré. Pour un retraité français, cela se traduit concrètement par la possibilité d’acquérir, dans un quartier résidentiel de bonne tenue, un appartement de type T3 pour un budget généralement compris entre 190 000 et 240 000 euros.
Les constructions neuves sont en moyenne de 18 % à 30 % plus chères que l’ancien, en raison de la rareté des terrains disponibles en front de mer et des nouvelles normes environnementales.
Des quartiers aux profils très contrastés
Alicante présente une forte diversité de quartiers, avec des écarts de prix marqués selon la proximité de la mer et le standing.
Les secteurs haut de gamme se concentrent sur le littoral urbain. Playa de San Juan et Cabo de las Huertas affichent des prix allant de 3 000 à 3 800 euros le mètre carré, avec des villas exceptionnelles qui dépassent facilement les deux millions d’euros. Ces zones intéressent une clientèle disposant d’un patrimoine important, souvent à la recherche d’une résidence secondaire de prestige.
Le centre-ville et les quartiers résidentiels classiques comme Ensanche-Diputación, San Blas, Benalúa ou Carolinas se situent dans une fourchette de 2 000 à 2 700 euros le mètre carré. Ils offrent un compromis entre vie urbaine, commerces de proximité et accessibilité des transports, ce qui séduit particulièrement des retraités souhaitant pouvoir se déplacer à pied.
Au sud de la province, la Costa Blanca méridionale – Torrevieja, Guardamar del Segura, Orihuela Costa – propose des prix entre 2 200 et 2 500 euros le mètre carré, avec une forte concentration de résidences pour étrangers. Certains retraités y apprécient la présence d’importantes communautés francophones et anglophones.
Enfin, les quartiers périphériques d’Alicante comme Virgen del Remedio ou Juan XXIII demeurent sous la barre des 1 500 euros le mètre carré, au prix toutefois de travaux de rénovation souvent conséquents. Ces secteurs peuvent intéresser des acheteurs bricoleurs ou à la recherche de surfaces plus grandes pour un budget limité.
Une province très internationale
Au-delà de la ville elle-même, l’ensemble de la province d’Alicante, qui couvre une large portion de la Costa Blanca, affiche un prix moyen d’environ 3 138 euros le mètre carré, tiré vers le haut par la Costa Blanca nord. Des localités comme Moraira, Jávea ou Altea comptent parmi les plus chères, avec des prix compris entre 3 600 et 4 510 euros le mètre carré, tout en restant des pôles majeurs de résidence étrangère.
Pour un retraité français, le choix se fait souvent entre l’animation d’une ville moyenne comme Alicante, avec ses services et ses transports, et les petites stations balnéaires plus calmes mais au marché parfois plus tendu et plus cher.
Coût de la vie et budget mensuel : un avantage significatif
Les études et retours de terrain indiquent un coût de la vie généralement 10 % à 20 % inférieur à celui des grandes métropoles françaises, un écart qui se retrouve dans la restauration, les transports publics ou encore certains services du quotidien. Dans une grande ville de la Communauté valencienne, un couple de retraités doit prévoir un budget mensuel global (loyer inclus) situé entre environ 1 750 et 2 200 euros. En s’installant dans la périphérie ou sur la Costa Blanca, ce budget peut être légèrement réduit, de l’ordre de 1 550 à 2 000 euros par mois pour un niveau de confort comparable.
Les loyers atteignent près de 16 euros le mètre carré en centre-ville, rendant difficile de trouver un appartement meublé pour moins de 900 euros par mois sans s’éloigner du cœur de ville. Cette tension pousse de nombreux retraités à envisager l’achat plutôt que la location longue durée s’ils prévoient de rester plusieurs années.
Témoignages : entre ville, périphérie et arrière-pays
Les profils de retraités qui s’installent dans la Communauté valencienne sont variés. Certains optent pour la pleine ville afin de disposer de tous les services à proximité, d’autres privilégient les zones périphériques ou l’arrière-pays, où les prix chutent sensiblement tout en conservant une bonne accessibilité à la côte.
Il a acquis une maison individuelle d’environ 150 m² avec jardin pour près de 105 000 euros, un niveau de prix difficilement envisageable en France pour un bien comparable, même loin du littoral. Ce type de témoignage illustre l’arbitrage que font certains Français entre proximité immédiate de la mer et surface habitable.
Yves, retraité installé à Llíria
D’autres seniors, à l’image de Danielle F., 69 ans, installée dans la région valencienne, mettent en avant l’équilibre global : climat doux, sentiment de sécurité, offre culturelle riche et accès à un système de santé jugé satisfaisant. Beaucoup recommandent de tester d’abord la ville ou le secteur pressenti pendant trois à six mois en location saisonnière hors haute saison, avant de se décider pour un achat ou un bail longue durée. Cette période d’essai permet d’évaluer la réalité du quotidien, le voisinage, le bruit ou la fréquentation touristique.
Fiscalité des pensions françaises : ce qui attend les nouveaux résidents
Le cadre fiscal constitue un autre volet essentiel pour les retraités français qui envisagent de faire d’Alicante leur résidence principale. La situation est encadrée par la convention fiscale franco-espagnole de non-double imposition, qui évite d’être imposé deux fois sur les mêmes revenus.
Une personne est résidente fiscale en Espagne si elle passe plus de 183 jours par an sur le territoire ou si le centre de ses intérêts économiques ou familiaux s’y trouve. Une fois ce statut acquis, les pensions du secteur privé (régime général, Agirc-Arrco, etc.) deviennent imposables uniquement en Espagne. Les anciens fonctionnaires de l’État ou des collectivités territoriales restent, eux, imposés en France sur leur pension publique, sauf cas particulier de double nationalité au bénéfice exclusif de la nationalité espagnole. Ces pensions doivent néanmoins être déclarées en Espagne pour le calcul du taux effectif d’imposition.
Les retraités résidents fiscaux en Espagne sont soumis à l’IRPF, l’impôt sur le revenu des personnes physiques, dont le barème est progressif et combine une part nationale et une part régionale, avec des taux globaux allant de 19 % à 47 % selon les tranches et la communauté autonome de résidence. Les pensions étrangères sans retenue à la source espagnole doivent être déclarées dès lors qu’elles dépassent 15 876 euros bruts par an.
Présentation des principaux avantages et contreparties financiers liés à l’expatriation d’un retraité français.
Les pensions versées par la France sont exonérées de CSG (9,2 %) et de CRDS (0,5 %), soit un gain brut d’environ 9,7 %.
En contrepartie, une cotisation maladie réduite est prélevée à la source : environ 3,2 % sur la retraite de base et 4,2 % sur la retraite complémentaire, afin de maintenir la couverture santé.
Les résidents fiscaux espagnols doivent également déclarer leurs avoirs détenus à l’étranger (comptes bancaires, assurance-vie, biens immobiliers) au moyen du formulaire Modelo 720 dès qu’une catégorie dépasse 50 000 euros de valeur, une obligation à ne pas négliger sous peine de sanctions.
Couverture santé : un dispositif coordonné entre France et Espagne
La question de la santé est centrale pour les retraités. Les droits des Français installés à Alicante relèvent de la coordination européenne des systèmes de sécurité sociale. Avant leur départ ou dès leur arrivée, ils doivent demander à leur caisse de retraite ou organisme de sécurité sociale français le formulaire S1 (ancien E121). Ce document, une fois présenté à l’INSS (Instituto Nacional de la Seguridad Social), permet l’affiliation au système public espagnol.
L’inscription se traduit par l’obtention d’une carte sanitaire individuelle (Tarjeta Sanitaria Individual) et un rattachement au service de santé de la communauté autonome, dans ce cas le système de la Communauté valencienne intégré au Sistema Nacional de Salud (SNS). Les soins reçus dans le réseau public espagnol sont alors pris en charge dans les mêmes conditions que pour les assurés locaux, la France remboursant ensuite l’Espagne en arrière-plan.
Ce mécanisme n’implique pas la perte des droits en France : en conservant le S1 et sans résilier leur affiliation, les retraités peuvent continuer à se faire soigner en France lors de séjours temporaires, en utilisant leur carte Vitale ou leurs dispositifs habituels. Beaucoup choisissent néanmoins de souscrire une assurance complémentaire espagnole ou internationale, ou de passer par la Caisse des Français de l’Étranger (CFE), afin de réduire les délais d’attente pour certaines spécialités, d’accéder à des cliniques privées ou de mieux couvrir les postes peu remboursés (dentaire, optique). Il faut toutefois garder à l’esprit que les primes d’assurances privées ont tendance à augmenter avec l’âge.
Procédures d’installation et achat immobilier : étapes clés
Outre les aspects fiscaux et sanitaires, plusieurs démarches administratives structurent un projet d’installation à Alicante. L’obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero) apparaît comme le sésame indispensable pour acheter un bien, louer sur le long terme, ouvrir un compte bancaire espagnol ou souscrire les contrats d’électricité et d’eau. Cette formalité est généralement effectuée auprès de la police nationale espagnole ou des consulats, parfois avec l’appui d’un intermédiaire.
En 2026, pour un logement ancien dans la Communauté valencienne, l’acheteur paie un impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) de 9 % du prix de vente jusqu’à un million d’euros. Pour un bien neuf, s’ajoutent la TVA (IVA) à 10 % et un droit d’actes juridiques documentés (AJD) de 1,4 %. Il faut aussi prévoir les honoraires de notaire, les frais d’inscription au registre foncier et les services d’un avocat ou d’un gestor, soit environ 2 % à 3 % du prix en supplément.
Les professionnels recommandent le recours à un abogado spécialisé ou à un conseiller immobilier indépendant pour sécuriser la transaction, vérifier la situation du bien (hypothèques, charges impayées, conformité urbanistique) et accompagner l’acheteur francophone dans un environnement juridique différent.
Une attractivité appelée à durer mais un marché à analyser finement
La combinaison du climat, de la proximité avec la France, d’un coût de la vie plus doux et d’un marché immobilier encore accessible place Alicante au centre des réflexions de nombreux retraités français désireux d’acheter en Espagne. La province est déjà l’une des plus internationales du pays et la demande étrangère continue de soutenir les prix, en particulier sur les segments les plus recherchés du littoral.
Pour réussir son installation, il est conseillé de se familiariser avec le système fiscal espagnol, d’anticiper les obligations de déclaration, de tester la vie locale plusieurs mois avant d’acheter et de consulter des professionnels qualifiés. Ces étapes permettent de conjuguer achat immobilier, qualité de vie et sécurité juridique.
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