L’investissement immobilier en Espagne a atteint 16,383 milliards d’euros entre janvier et septembre 2026, un niveau inédit selon les chiffres publiés fin octobre par le cabinet de conseil CBRE. Ce montant, en hausse de 25 % par rapport aux neuf premiers mois de 2025, dépasse les précédents sommets de 14,6 milliards d’euros en 2022 et de 14 milliards en 2018.
Bon à savoir :
Le logement est le principal moteur de la progression, devant l’hôtellerie. La stabilisation des taux d’intérêt, la performance de l’économie espagnole et la recherche de rendement soutiennent les engagements des investisseurs. Cette affluence de capitaux intervient toutefois sur un marché marqué par une pénurie persistante de logements, ce qui accentue les difficultés d’accès à la propriété et à la location.
Au vu de ces résultats, CBRE a relevé ses prévisions annuelles. Le cabinet anticipe désormais une croissance de l’investissement supérieure à 15 %, contre une estimation initiale comprise entre 5 % et 10 %. Si le rythme se maintient au quatrième trimestre, le volume annuel pourrait approcher 21 milliards d’euros.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Des conditions financières plus favorables aux investissements
Le recul des taux directeurs de la Banque centrale européenne vers 2 %, suivi de leur stabilisation, a amélioré la visibilité financière des investisseurs. Cette évolution facilite l’évaluation du coût du financement et renforce la confiance dans les opérations immobilières.
Bon à savoir :
L’Espagne bénéficie d’une économie plus dynamique que la moyenne de la zone euro. Dans un contexte de ralentissement de l’investissement immobilier sur plusieurs autres marchés européens, notamment au Royaume-Uni, en Allemagne et en France, elle conserve un attrait important auprès des capitaux institutionnels.
Les grandes transactions ont contribué au record. Les opérations portant sur des entreprises et les ventes de portefeuilles ont dépassé 2,8 milliards d’euros sur les neuf premiers mois, soit 33 % de plus que la moyenne des cinq dernières années, établie à 2,1 milliards.
La progression ne se limite toutefois pas à ces opérations exceptionnelles. Même en excluant les transactions de grande ampleur, le marché traditionnel affiche une croissance supérieure à 30 % sur un an. Le mouvement traduit donc une reprise plus large de l’activité, au-delà de quelques acquisitions majeures.
Le logement concentre plus du tiers des capitaux
Le segment résidentiel élargi, désigné par les professionnels sous le terme « living », a attiré 5,856 milliards d’euros, soit 36 % de l’investissement total. Son volume augmente de 56 % par rapport à la même période de 2025 et dépasse de 89 % la moyenne observée entre 2022 et 2025.
Les immeubles de logements locatifs constituent sa principale composante, avec 3,916 milliards d’euros investis. Les résidences étudiantes ont mobilisé 1,270 milliard, tandis que les formules d’hébergement flexible ont représenté 618 millions d’euros. Les résidences pour seniors ont, de leur côté, attiré environ 50 millions.
Parmi les opérations marquantes figure l’acquisition de Fidere par Brookfield auprès de Blackstone, pour un montant proche d’un milliard d’euros. La transaction Hoop-Ares compte également parmi les dossiers mis en avant dans ce segment.
6-6,5
Avec des rendements locatifs bruts autour de 6 % à 6,5 %, la rentabilité du résidentiel reste attractive grâce au déséquilibre entre l’offre de logements et la demande alimentée par la formation de nouveaux ménages et les flux migratoires, même si la hausse des prix d’acquisition tend à comprimer le rendement des loyers.
L’hôtellerie demeure un pilier du marché
L’hôtellerie a reçu 2,922 milliards d’euros sur les neuf premiers mois, soit 18 % de l’ensemble des capitaux investis. La vigueur de la demande touristique soutient les acquisitions, particulièrement dans les établissements quatre et cinq étoiles.
4,2
Au troisième trimestre, les bureaux, les commerces, la logistique et les infrastructures de santé ont mobilisé 4,2 milliards d’euros, avec une orientation plus marquée vers des transactions de taille intermédiaire, le partenariat entre Cofinimmo et Aedifica illustrant l’intérêt pour les actifs de santé.
Cette répartition montre que, si le logement domine, le record repose sur plusieurs catégories d’actifs répondant à des moteurs de demande distincts.
Madrid capte près de la moitié de l’investissement
La concentration géographique reste forte. Madrid représente 48 % des volumes, soit près de 8 milliards d’euros, et rassemble 67 % des investissements du segment « living ». La capitale occupe ainsi une place centrale dans la dynamique nationale, particulièrement pour les actifs résidentiels.
Répartition régionale des investissements
Panorama des capitaux reçus par les régions espagnoles et de leur poids dans le total.
Barcelone
Deuxième destination avec 2,1 milliards d’euros, soit 13 % du total des investissements.
Andalousie
Suit avec 1,3 milliard d’euros, environ 8 % des capitaux.
Communauté valencienne et Baléares
Chacune représente près de 5 % des investissements.
Canaries
Représentent environ 3 % des investissements.
Les investisseurs espagnols ont fourni la moitié du volume total. Parmi les capitaux étrangers, le Canada occupe le premier rang avec 17 % de l’ensemble des investissements, devant les États-Unis, à 10 %.
Par catégorie d’acteurs, les investisseurs institutionnels représentent 26 % des volumes, les sociétés immobilières cotées espagnoles, ou SOCIMI, 17 %, et les gestionnaires d’actifs 14 %. Les structures de gestion de patrimoine familial et les investisseurs privés comptent pour 6 %.
Un record qui contraste avec le recul des achats étrangers de logements
L’essor des investissements de grande ampleur ne signifie pas que toutes les composantes du marché progressent. Les achats de logements par des particuliers étrangers ont, au contraire, diminué au premier semestre.
Selon les données notariales présentées dans le rapport, les acquéreurs étrangers ont réalisé 62 327 transactions résidentielles sur cette période, soit une baisse de 13 % sur un an. Leur part dans l’ensemble des achats est revenue à 18,3 %, contre 19,2 % un an auparavant.
Le prix moyen payé par ces acquéreurs a néanmoins augmenté de 9,4 %, à 2 644 euros le mètre carré. Les non-résidents ont déboursé en moyenne 3 493 euros le mètre carré, un sommet.
Attention :
La hausse des prix réduit les possibilités d’achat des budgets intermédiaires ; la suppression, en avril 2025, du dispositif permettant d’obtenir un titre de séjour grâce à un achat immobilier d’au moins 500 000 euros contribue aussi au recul de certaines acquisitions hors Union européenne. Le record d’investissement doit donc être distingué de l’évolution du marché des résidences secondaires.
Une pénurie de logements qui pèse sur les ménages
L’afflux de capitaux s’inscrit dans un marché dont l’offre demeure insuffisante. La Banque d’Espagne et le secteur de la construction évaluent le déficit de logements entre 500 000 et 750 000 unités. La production annuelle, estimée entre 140 000 et 150 000 logements, reste trop faible pour répondre aux besoins.
Les tensions sont particulièrement visibles à la location. Selon une étude de pisos.com publiée fin octobre, 39,4 % des annonces proposent désormais un loyer supérieur à 1 500 euros par mois, contre 37 % en 2025. Les offres inférieures à 1 000 euros ne représentent plus que 35,7 % du marché, et celles sous 700 euros seulement 11,1 %.
Le loyer moyen national atteint 15,1 euros par mètre carré et par mois. Dans les zones les plus tendues, dont Madrid, Barcelone et les archipels, la charge locative dépasse fréquemment la moitié du salaire moyen.
60
Les portails immobiliers signalent une baisse cumulée de plus de 60 % des annonces de locations de longue durée par rapport à 2020, un retrait favorisé par l’incertitude réglementaire entourant la loi sur le logement et par l’attrait des locations touristiques.
Le marché espagnol présente ainsi deux réalités simultanées : une attractivité renforcée pour les investisseurs et une accessibilité dégradée pour une partie des ménages. La fin de l’année déterminera l’ampleur du nouveau record, sans résoudre à elle seule le déséquilibre structurel entre l’offre et les besoins de logement.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
Investissez à l’étranger avec une fiscalité optimisée
Immo international, golden visa, fiscalité à l’étranger : un diagnostic ciblé sur votre projet.
