Les achats de logements par des ressortissants marocains en Espagne sont en net recul, malgré le fait que cette communauté soit devenue le premier groupe étranger acquéreur dans le pays. Selon les dernières statistiques du Conseil général du notariat espagnol portant sur le premier semestre 2026, les acquisitions de biens par des Marocains ont baissé de 12,6 % sur un an, pour un total de 4 960 logements, dans un contexte général de contraction de la demande étrangère et de durcissement des conditions fiscales et réglementaires.
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Les Marocains en tête d’un marché étranger en repli
Sur l’ensemble du premier semestre 2026, les acheteurs étrangers ont acquis 62 327 logements en Espagne, soit une chute de 13 % par rapport à la même période de 2025. Il s’agit de la plus forte baisse enregistrée pour un premier semestre depuis 2020. La part des étrangers dans les ventes de logements libres recule ainsi à 18,3 %, contre 19,2 % un an plus tôt et 20,3 % en 2024.
Les Marocains représentent désormais 8 % de l’ensemble des transactions réalisées par des non-espagnols, ce qui les place en tête des nationalités étrangères.
Le recul de 12,6 % des acquisitions marocaines s’inscrit ainsi dans une tendance globale de désengagement des investisseurs internationaux, particulièrement visible chez les non-résidents.
Un marché principalement résidentiel et à bas prix au mètre carré
Les données du notariat soulignent la spécificité du profil des acheteurs marocains : 98,7 % des logements acquis par des ressortissants du Royaume l’ont été par des personnes déjà résidentes en Espagne. Les achats réalisés par des Marocains non-résidents ne représentent que 1,3 % du total, à la différence d’autres nationalités, comme les Britanniques ou les Allemands, chez qui les non-résidents pèsent fortement, voire majoritairement.
Les Marocains achètent en moyenne des biens à environ 768 à 801 euros le mètre carré, soit les niveaux les plus bas parmi les principales nationalités étrangères, avec un positionnement marqué sur l’habitat principal et les logements économiques. À titre de comparaison, le prix moyen payé par l’ensemble des étrangers atteint 2 644 euros le mètre carré, avec des écarts sensibles entre résidents (environ 2 102 euros/m²) et non-résidents (environ 3 493 euros/m²).
Le ralentissement des achats marocains affecte donc principalement le marché des logements d’entrée de gamme, souvent anciens ou situés dans des zones à moindre tension, et non les segments touristiques ou de luxe des principales côtes.
Des territoires intérieurs particulièrement exposés
Sur le plan géographique, les Marocains occupent une place centrale dans certaines communautés autonomes, où ils constituent la première nationalité étrangère parmi les acheteurs résidents. C’est notamment le cas en Région de Murcie, en Navarre, en La Rioja, en Aragon, en Estrémadure et dans plusieurs provinces de Catalogne, y compris autour de Barcelone, dans des villes industrielles ou viticoles de l’arrière-pays.
Dans les territoires à prix modérés, la clientèle marocaine joue un rôle clé dans l’animation du marché des logements populaires, souvent situés près des zones d’emploi agricole, industriel ou de services. Le recul des acquisitions ralentit les transactions dans ces segments, tandis que la demande touristique côtière, portée par d’autres nationalités, est moins affectée par ce phénomène.
L’impact économique local se mesure surtout en termes de volume d’activité pour les agences immobilières, notaires et secteurs connexes, dans des régions où les marges de croissance reposaient en partie sur l’installation pérenne de populations étrangères à revenu modeste ou moyen.
La fin du “Golden Visa” et le retrait des investisseurs non-résidents
Parmi les principaux facteurs expliquant la diminution des acquisitions immobilières des Marocains en Espagne, la fin du dispositif dit de “Golden Visa” occupe une place importante. La composante immobilière de ce programme, qui permettait aux ressortissants de pays tiers d’obtenir un titre de séjour en échange d’un investissement d’au moins 500 000 euros dans la pierre, a été supprimée par la loi organique 1/2025, entrée pleinement en vigueur en avril 2025.
Jusqu’alors, ce mécanisme avait facilité les achats de biens de standing par une minorité de Marocains fortunés, essentiellement intéressés par la liberté de circulation au sein de l’espace Schengen et par la sécurisation d’un patrimoine à l’étranger. Avec la disparition du lien automatique entre investissement immobilier et droit de résidence, ce type de demande s’est nettement contracté.
Cette évolution n’affecte qu’une petite part des acquéreurs marocains en volume, mais elle contribue à la chute plus générale des achats de la part de non-résidents, dont les transactions ont reculé de 18 % au premier semestre 2026 pour l’ensemble des nationalités. Pour les Marocains, ce retrait des profils purement investisseurs vient s’ajouter à la fragilisation de la demande de résidence principale.
Une fiscalité espagnole défavorable aux propriétaires résidant au Maroc
Les conditions fiscales appliquées en Espagne aux propriétaires immobiliers non résidents dans l’Union européenne constituent un autre frein significatif. Un ressortissant marocain fiscalement domicilié au Maroc qui met son logement en location en Espagne est imposé à hauteur de 24 % sur les loyers bruts perçus, sans possibilité de déduire les dépenses de maintenance, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ou l’impôt foncier.
Un propriétaire résidant dans l’Union européenne est soumis à un taux de 19 % sur un revenu net, après déduction des principales charges. En revanche, un propriétaire marocain non-résident subit une imposition moins avantageuse, ce qui réduit fortement la rentabilité nette de son investissement locatif.
Cette inégalité fiscale fait l’objet de contestions et a été portée devant la Cour suprême espagnole à l’automne 2026. Dans l’attente d’une éventuelle évolution du cadre juridique, cette situation décourage l’achat de logements destinés à la location par des Marocains demeurant fiscalement au pays, au profit d’autres destinations jugées plus avantageuses ou d’un recentrage sur le marché intérieur marocain.
Contrôle renforcé des flux de capitaux côté marocain
Parallèlement au durcissement des règles espagnoles, Rabat a renforcé la surveillance des flux financiers sortants et la réglementation des investissements à l’étranger. L’Office des Changes et les autorités monétaires marocaines encadrent strictement les possibilités pour les résidents de transférer des capitaux en vue d’acquérir un bien à l’étranger, notamment lorsqu’il s’agit de résidences secondaires ou d’opérations à caractère spéculatif.
Ces contraintes pèsent directement sur les ménages et investisseurs souhaitant financer un achat immobilier en Espagne depuis le Maroc. Entre plafonds de transferts, autorisations administratives et contrôles accrus, la réalisation de ce type d’opérations devient plus complexe, voire dissuasive, pour une partie de la clientèle.
Combinée à la faiblesse relative des revenus en comparaison des prix espagnols, cette limitation de la capacité à exporter légalement des capitaux contribue à expliquer la baisse des acquisitions, y compris pour des projets de long terme visant à loger des membres de la famille déjà installés en Espagne.
Hausse des prix et pénurie d’offre sur le marché espagnol
La baisse des transactions étrangères ne rime pas avec une détente des prix. Au contraire, le notariat signale une progression de 9,4 % du prix moyen au mètre carré payé par les étrangers au premier semestre 2026, pour atteindre 2 644 euros. Cette montée en gamme s’explique en partie par une pénurie structurelle de logements.
Selon la Banque d’Espagne, le déficit cumulé de logements dans le pays approche 750 000 unités, une tension sur l’offre qui tire les prix vers le haut et aggrave les difficultés d’accès à la propriété pour les ménages marocains résidents.
Même lorsque les achats se concentrent sur des logements à bas prix dans des régions intérieures, la hausse générale du marché finit par se répercuter sur les segments les plus abordables, réduisant le stock de biens compatibles avec leurs capacités financières et les exigences des banques en matière d’apport et de solvabilité.
Un recul révélateur d’un changement de cycle
La diminution des acquisitions immobilières des Marocains en Espagne résulte de la conjonction de plusieurs dynamiques : fin d’un dispositif d’attraction des capitaux étrangers, fiscalité peu incitative pour les non-résidents, contrôle renforcé des sorties de devises au Maroc, tension croissante sur l’offre de logements et envolée des prix sur l’ensemble du territoire espagnol.
Ce mouvement s’inscrit dans une phase plus large de repli de la demande étrangère, sans remettre en cause le rôle structurant des communautés résidentes, dont les Marocains constituent l’un des principaux groupes. La baisse actuelle semble affecter plus lourdement les investissements à distance et les projets à vocation patrimoniale ou locative, tandis que les achats motivés par l’installation durable sur le territoire espagnol résistent davantage, bien que soumis à des contraintes de prix et de crédit de plus en plus fortes.
Les prochains trimestres diront si ce recul se stabilise à un nouveau palier ou s’il annonce une correction plus profonde de la présence marocaine sur le marché immobilier espagnol, dans un environnement où les choix fiscaux et réglementaires des deux pays pèsent désormais presque autant que les simples considérations de prix ou d’opportunité.
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