Les ressortissants marocains sont désormais les premiers acheteurs étrangers de logements en Espagne, mais ce dynamisme immobilier s’accompagne d’un traitement fiscal nettement plus lourd pour ceux qui restent résidents fiscaux au Maroc. Entre taux majorés, absence de déductions et surveillance accrue, les propriétaires non-résidents supportent une charge fiscale bien supérieure à celle des Européens, tandis que plusieurs contentieux majeurs sont en cours devant la justice espagnole et les institutions européennes.
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Les Marocains, premiers acheteurs étrangers, soumis au régime des non-résidents
Selon les données du Consejo General del Notariado, les Marocains ont réalisé 4 960 acquisitions de logements en Espagne au premier semestre, soit environ 8 % de l’ensemble des achats effectués par des étrangers. Ils deviennent ainsi le premier groupe national étranger sur le marché résidentiel espagnol.
Le critère fiscal déterminant n’est pas la nationalité mais la résidence fiscale. Tout propriétaire passant moins de 183 jours par an en Espagne est considéré comme non-résident et relève de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), déclaré via le formulaire officiel Modelo 210. Les Marocains résidents fiscaux au Maroc, État tiers hors UE/EEE, sont soumis au régime applicable aux non-résidents extra-communautaires.
Ce statut a des conséquences directes sur l’imposition des loyers, des résidences secondaires non louées et des plus-values en cas de revente.
Résidence secondaire vide : un revenu fictif taxé à 24 %
Même lorsqu’un appartement n’est pas loué, la loi fiscale espagnole considère que le propriétaire tire un avantage de la mise à disposition du bien et lui attribue un revenu immobilier fictif (renta imputada). Ce revenu théorique est calculé en appliquant 2 % de la valeur cadastrale (ou 1,1 % lorsque cette valeur a été révisée par la commune au cours des 10 dernières années).
Le taux d’imposition des revenus imputés pour un propriétaire marocain non-résident s’élève à 24 %, contre 19 % pour un résident de l’UE ou de l’EEE.
À cette imposition étatique s’ajoute l’IBI, l’impôt municipal sur les biens immobiliers (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), dû par tous les propriétaires, résidents ou non. Il est assis sur la valeur cadastrale, à un taux fixé par chaque Ayuntamiento, généralement compris entre 0,4 % et 1,1 %, auquel peuvent s’ajouter des taxes locales telles que la redevance pour les déchets.
Biens loués : 24 % sur les loyers bruts pour les Marocains
La différence de traitement la plus marquante concerne les biens loués. Pour un propriétaire résident d’un pays de l’UE ou de l’EEE, les revenus locatifs sont soumis à l’IRNR au taux de 19 %, mais uniquement sur le revenu net, après déduction des charges effectives. Les dépenses telles que l’IBI, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, l’entretien et l’amortissement du bien sont déductibles.
Pour un propriétaire marocain non-résident, le taux est de 24 % sur la totalité des loyers encaissés, sans aucune déduction possible (ni travaux, ni intérêts de crédit, ni charges de communauté). La déclaration s’effectue via le Modelo 210, selon une périodicité adaptée au calendrier fiscal.
Ce différentiel (24 % sur le brut, contre 19 % sur le net pour un Européen) se traduit, à niveau de loyers équivalent, par une imposition beaucoup plus lourde pour les propriétaires marocains ou plus généralement extra-communautaires.
Revente : plus-value taxée et retenue de 3 % à la source
Lorsqu’un non-résident revend un bien immobilier en Espagne, la plus-value réalisée est imposée au titre de l’IRNR. Pour les ressortissants de pays tiers comme le Maroc, le taux indiqué dans le régime général des non-résidents est de 24 % sur le gain, tandis que d’autres documents fiscaux prévoient un taux de 19 % sur la plus-value nette pour l’ensemble des non-résidents. Dans tous les cas, la revente s’accompagne d’un mécanisme de retenue à la source.
Lors de la signature chez le notaire, l’acheteur doit légalement retenir 3 % du prix total de vente et verser ce montant au Trésor public via le formulaire Modelo 211. Cette somme est imputée sur l’impôt définitif dû sur la plus-value. Ensuite, le vendeur marocain non-résident doit déposer un Modelo 210 dans les quatre mois suivant la transaction pour calculer avec précision la plus-value réalisée et régulariser sa situation, soit en payant le complément éventuel, soit en demandant le remboursement de l’excédent si la retenue dépasse l’impôt réellement dû.
Les municipalités peuvent par ailleurs prélever la plusvalía municipal, un impôt sur l’augmentation de la valeur du terrain, lorsqu’il y a effectivement une hausse constatée.
Impôt sur la fortune, bouclier fiscal et patrimoine en Espagne
Au-delà de l’impôt sur le revenu des non-résidents, les propriétaires disposant d’un patrimoine important en Espagne peuvent être soumis à l’Impuesto sobre el Patrimonio (impôt sur la fortune) et, le cas échéant, à l’impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF). Seuls sont concernés les contribuables dont le patrimoine net dépasse un seuil d’exonération général d’environ 700 000 euros, seuil qui peut varier d’une Communauté autonome à l’autre, comme en Comunidad Valenciana ou en Catalogne.
Des décisions récentes du Tribunal Supremo et du TEAC confirment que les non-résidents peuvent appliquer les règles de l’impôt sur la fortune de la Communauté autonome où se trouve leur bien, y compris le mécanisme de plafonnement limitant la charge fiscale globale à 60 % des revenus. Ce « bouclier fiscal » permet, dans certains cas, d’atténuer la pression de l’impôt sur la fortune pour les grands patrimoines non-résidents, y compris marocains.
Convention fiscale Maroc–Espagne : éviter la double imposition, pas la surtaxe
Les relations fiscales entre le Royaume du Maroc et le Royaume d’Espagne sont encadrées par une convention bilatérale destinée à éviter les doubles impositions et à lutter contre la fraude. Inspirée du modèle de l’OCDE, elle consacre le principe selon lequel les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où se situe le bien.
Un résident fiscal marocain possédant un appartement en Espagne doit y payer l’impôt sur les loyers perçus, sur le revenu imputé s’il ne loue pas, et sur la plus-value en cas de revente. Il doit aussi déclarer ce bien et l’ensemble de ses revenus mondiaux au Maroc. En vertu de la convention fiscale, le fisc marocain accorde alors un crédit d’impôt égal aux sommes déjà versées en Espagne, évitant ainsi une double imposition intégrale sur le même revenu.
Cette convention ne supprime toutefois pas la différence de traitement entre résidents de l’UE/EEE et résidents marocains en Espagne. Elle garantit seulement que le même revenu ne sera pas taxé deux fois sans mécanisme de crédit ou de déduction.
Un traitement jugé discriminatoire contesté devant la justice et Bruxelles
Le différentiel de régime entre résidents de l’UE/EEE et propriétaires issus de pays tiers, comme le Maroc ou le Royaume-Uni, fait l’objet d’un contentieux de premier plan. Le point central porte sur l’application d’un taux de 24 % sur les revenus bruts des non-résidents extra-européens, sans aucune possibilité de déduction, alors que les résidents de l’UE et de l’EEE bénéficient d’un taux réduit de 19 % sur un revenu net de charges.
En octobre 2026, le Tribunal Supremo a accepté de se saisir d’un recours contestant la légalité du traitement différencié, afin de déterminer si l’interdiction de déduire les dépenses et l’application d’un taux supérieur enfreignent les règles internationales, notamment celles relatives à la libre circulation des capitaux.
En parallèle, des cabinets d’avocats spécialisés en fiscalité internationale ont déposé une plainte auprès de la Commission européenne. Celle-ci porte également sur l’impact de la loi espagnole sur le logement de 2023, qui a instauré de nouvelles réductions fiscales pouvant atteindre 90 % pour certains contribuables résidents, ce qui accentue encore l’écart de charge entre propriétaires résidents et non-résidents hors UE.
Si la justice espagnole ou la Commission européenne devait juger cette discrimination illégale, les propriétaires marocains pourraient, à terme, obtenir le droit de déduire leurs charges de location et réclamer le remboursement des impôts payés en trop pour les années non prescrites.
Renforcement des contrôles et débats politiques sur les achats de non-résidents
En toile de fond, l’Agencia Tributaria a intensifié ses contrôles sur le secteur immobilier détenu par des non-résidents, dans le cadre du Plan Anual de Control Tributario y Aduanero 2026. L’administration fiscale a mis en place une cartographie fine de l’usage des logements urbains en croisant plusieurs bases de données afin de repérer les biens non déclarés, les loyers sous-déclarés et les omissions de déclarations à l’IRNR.
Parallèlement, dans un contexte de forte pression sur les prix et l’offre de logement, plusieurs Communautés autonomes touristiques comme les Baléares ou les Canaries ont réclamé des mesures spécifiques pour encadrer les acquisitions de résidences secondaires par des non-résidents. Au Congrès espagnol, des propositions visant à alourdir la fiscalité ou à instaurer des surtaxes indirectes sur les achats par des investisseurs extra-communautaires ont été discutées. Ces initiatives se heurtent cependant aux principes européens de libre circulation des capitaux et n’ont pas, à ce jour, débouché sur un régime général applicable à tous les acheteurs étrangers.
Pour les Marocains qui achètent ou détiennent un bien immobilier en Espagne tout en restant résidents fiscaux au Maroc, le paysage fiscal apparaît donc particulièrement dense et, pour l’instant, nettement plus coûteux que pour les propriétaires européens. Entre obligations déclaratives strictes, risques de redressement et contentieux en cours sur la non-déductibilité des charges, leur facture fiscale pourrait toutefois évoluer dans les années à venir, au rythme des décisions des juridictions espagnoles et européennes.
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