Selon les dernières prises de position du ministère chargé du logement, l’environnement actuel serait particulièrement propice pour concrétiser un projet immobilier, qu’il s’agisse d’acheter sa résidence ou d’investir dans le locatif. Entre nouveaux dispositifs fiscaux, aides renforcées et marché en phase d’ajustement, les pouvoirs publics estiment que la fenêtre de tir ouverte par le plan « Relance Logement » constitue une opportunité à saisir.
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Un message clair : « acheter, investir, rénover, c’est maintenant »
Le ministère de la Transition écologique, de l’Aménagement du territoire et du Logement a diffusé un message explicite aux ménages et aux investisseurs : les conditions réunies par le plan « Relance Logement » doivent permettre de relancer des projets longtemps mis en attente par la hausse des taux et le ralentissement de la construction.
Cette campagne de communication, relayée par les services de l’État et les préfectures, intervient après plusieurs années de contraction du marché. Elle s’inscrit dans une stratégie globale visant à réactiver à la fois l’accession à la propriété et l’investissement locatif, dans un contexte de déficit d’offres dans de nombreuses zones tendues.
Les autorités misent sur un double levier. D’un côté, le soutien direct aux acheteurs via le Prêt à taux zéro (PTZ) et la revalorisation du Plan d’épargne logement (PEL). De l’autre, une nouvelle incitation fiscale en faveur des bailleurs privés, destinée à prendre le relais du dispositif Pinel : le mécanisme « Relance Logement », également appelé « dispositif Jeanbrun ».
« Relance Logement » : un nouveau cadre pour l’investissement locatif
Remplaçant la logique du Pinel, le dispositif « Jeanbrun », inscrit dans la loi de finances 2026 (article 47), est au cœur de la stratégie gouvernementale pour relancer l’investissement locatif classique (location nue).
Ce régime repose sur un principe d’amortissement fiscal. L’investisseur peut déduire chaque année une partie du prix d’acquisition de son bien de ses revenus fonciers, dans la limite de 12 000 euros par an. En complément, le mécanisme de déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 euros d’autres revenus (salaires, pensions), lorsque les charges, notamment les travaux, excèdent les loyers perçus.
Le dispositif cible principalement des logements en immeubles collectifs, éligibles pour les logements neufs ainsi que les biens anciens, à condition qu’au moins 30 % du prix d’achat soit consacré à des travaux, notamment de rénovation énergétique, afin d’articuler incitation fiscale et amélioration du parc existant.
L’engagement locatif doit durer au minimum neuf ans, en location nue à titre de résidence principale du locataire, et dans le respect de plafonds de loyers (intermédiaires, sociaux ou très sociaux). La location à un membre de la famille proche est interdite, afin de réserver l’avantage fiscal au marché locatif de droit commun. Enfin, le bien doit être proposé à la location dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition.
Ce cadre s’applique aux investissements réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ce qui fixe un calendrier clair aux candidats investisseurs.
Un arsenal d’aides renforcé pour les acheteurs
Parallèlement à ce dispositif spécifique pour les bailleurs, le gouvernement a ajusté plusieurs outils destinés aux accédants à la propriété. Le PTZ a été prolongé et élargi, de sorte qu’environ 73 % des ménages français sont désormais susceptibles d’en bénéficier. Les conditions de ressources et de financement ont été revues pour faciliter l’accession, aussi bien dans le neuf (sous conditions de performance énergétique) que dans l’ancien avec travaux.
Le plafond de financement du PTZ dans le neuf atteint désormais jusqu’à 195 000 euros selon les zones, afin de soutenir la demande d’accession et maintenir un flux minimal de constructions.
Le PEL a, lui aussi, vu sa rémunération portée à 2 %. Cette hausse doit redonner de l’attrait à ce produit d’épargne logement, en incitant les ménages à préparer en amont leur projet immobilier et à se constituer un apport.
Sur le volet rénovation, l’État a injecté 3,6 milliards d’euros supplémentaires dans MaPrimeRénov’, notamment pour accompagner les travaux réalisés à l’occasion d’une acquisition. Le ministère met en avant la complémentarité entre cet outil et les dispositifs fiscaux (Jeanbrun, déficit foncier, Denormandie) pour rendre solvables des projets incluant une part significative de rénovation énergétique.
Un marché en ajustement, favorable à la négociation
Les derniers baromètres publiés par l’INSEE, les Notaires de France et l’Observatoire Crédit Logement montrent que le marché immobilier français est entré dans une phase d’ajustement.
Sur les prix, les données indiquent une légère baisse trimestrielle de l’ancien (-1 % au deuxième trimestre 2026), tandis que l’évolution sur douze mois demeure globalement stable, avec des variations comprises entre +1 % et +3 % selon les régions. Dans certaines métropoles, la tendance est modérément haussière, alors que d’autres marchés, comme certaines villes de taille moyenne, enregistrent ponctuellement de petites corrections.
À Paris, le prix moyen des appartements, autour de 9 670 euros le mètre carré, se stabilise sur un an, tout en restant 10 à 12 % en dessous du pic observé à l’été 2020. Dans les grandes villes de province, les mouvements sont plus différenciés, avec des hausses modérées dans la plupart des métropoles et quelques baisses ponctuelles à l’automne 2026, illustrant un marché en recomposition.
En parallèle, le stock de biens en vente augmente légèrement dans plusieurs zones, ce qui se traduit par des délais de transaction plus longs – environ 70 jours à Paris, jusqu’à 80 jours dans certaines régions du sud. Cette configuration renforce, selon le ministère et les professionnels, le pouvoir de négociation des acquéreurs, en particulier pour les biens nécessitant des travaux ou présentant une mauvaise étiquette énergétique.
Taux d’intérêt : une accalmie relative mais incertaine
Sur le front du crédit, les indicateurs convergent vers une stabilisation des taux, après une période de forte hausse. Les prêts immobiliers sur 20 ans se situent autour de 3,2 % à 3,5 % dans les dernières publications de l’Observatoire Crédit Logement et des courtiers, marquant une pause par rapport aux hausses précédentes.
D’autres sources de marché font état, au début de l’automne, de taux légèrement plus élevés, compris entre 3,50 % et 3,65 % pour les durées longues (20 à 25 ans). Cette remontée est attribuée à plusieurs facteurs : tensions sur les marchés obligataires, avec un taux de l’OAT 10 ans approchant 4,90 %, incertitudes géopolitiques et décisions des banques centrales.
Les banques, dont les marges de crédit demeurent sous pression, restent néanmoins en quête de nouveaux clients. Elles se montrent plus sélectives, mais traitent favorablement les dossiers présentant un apport conséquent ou une situation financière solide. Le ministère souligne que, dans ce contexte, un achat réalisé aujourd’hui à taux stabilisés peut faire l’objet d’une renégociation ultérieure si les conditions de marché venaient à s’améliorer, alors qu’attendre une hypothétique baisse des taux en 2027 reste une stratégie incertaine.
Pourquoi le ministère parle de « timing favorable »
Pour les services du logement, plusieurs éléments convergent pour caractériser un moment jugé propice à l’investissement.
D’abord, les prix ne sont plus dans la dynamique haussière des années précédentes. Ils se tassent, reculent légèrement dans certaines zones, et restent très en deçà de leurs sommets historiques sur des marchés comme Paris. Cette accalmie permet aux acquéreurs de retrouver de la marge de manœuvre, après une période où l’augmentation simultanée des prix et des taux avait fortement dégradé le pouvoir d’achat immobilier.
La concurrence entre acheteurs diminue et la demande se normalise, ouvrant davantage d’espace pour la négociation.
La concurrence entre acheteurs est moins forte qu’auparavant, ce qui offre plus de marge de manœuvre aux acquéreurs.
La demande s’est normalisée, créant davantage d’espace pour la négociation.
Les professionnels constatent que les vendeurs acceptent plus volontiers des offres sous le prix affiché.
La négociation est particulièrement possible lorsque les biens sont énergivores ou nécessitent des travaux importants.
Ces biens énergivores ou à rénover sont précisément ciblés par les aides publiques et les mécanismes fiscaux.
Enfin, l’arsenal d’aides et de dispositifs fiscaux est aujourd’hui pleinement opérationnel : PTZ élargi, PEL revalorisé, MaPrimeRénov’ abondée, maintien des régimes Denormandie et Loc’Avantages pour l’ancien, et entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun pour les locations nues. Le ministère insiste sur le fait que cette combinaison de mesures n’est pas garantie dans la durée au même niveau, même si plusieurs d’entre elles sont programmées jusqu’en 2027 ou 2028.
Investir maintenant ou attendre : la position des autorités
Les analyses croisées du ministère et des observateurs du secteur aboutissent à une conclusion commune : repousser un projet à 2027 comporte un risque asymétrique. Si la reprise des transactions se confirmait, elle pourrait provoquer une reprise de la hausse des prix, sans assurance d’une baisse corrélative des taux d’intérêt. L’acheteur se retrouverait alors avec un bien plus cher à financer, à conditions de crédit identiques ou peu améliorées.
Engager une acquisition ou un investissement locatif dans le cadre actuel permet de profiter de prix contenus, d’aides publiques maximisées et d’un rapport de force plus favorable côté acheteurs. Pour les investisseurs en particulier, le ministère met en avant l’intérêt du dispositif Jeanbrun, combiné aux aides à la rénovation, pour financer des biens nécessitant des travaux tout en optimisant la fiscalité des revenus fonciers.
Le ministère
Dans ce contexte, le message officiel est sans ambiguïté : le moment serait opportun pour « acheter, investir et rénover », à condition de bâtir des projets solides, adossés à des simulations de financement précises et à une analyse fine du marché local.
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