Le marché immobilier espagnol aborde en 2026 une phase charnière pour les investisseurs étrangers : après plusieurs années de forte hausse, les prix commencent à se stabiliser tandis que le cadre légal et fiscal se durcit sur certains points, tout en s’assouplissant sur d’autres. Entre fin définitive du « Golden Visa », nouvelles obligations fiscales, durcissement du crédit et décisions de justice sur la location touristique, les non-résidents doivent composer avec un environnement plus technique mais toujours attractif.
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Un marché en voie de stabilisation, soutenu par la pénurie de logements
Selon l’indice du portail idealista, le prix moyen du logement ancien atteint 2 924 euros le mètre carré, soit une progression annuelle de 12,5 %. Ce mouvement haussier ininterrompu depuis la fin 2022 vient toutefois de marquer le pas : une baisse mensuelle de 0,3 % a mis fin à 43 mois consécutifs de hausse.
Les analystes anticipent une phase de stabilisation et non un retournement brutal. Le soutien structurel repose sur un déficit cumulé d’environ 750 000 logements selon la Banque d’Espagne et sur un rythme de construction insuffisant, avec un manque d’environ 150 000 logements par an par rapport à la formation de nouveaux ménages. Cette tension sous-jacente limite le risque d’effondrement des prix à moyen terme.
Côté rendement, la rentabilité locative brute moyenne s’établit à 6,5 %, en recul par rapport aux 7,2 % constatés l’année précédente. Certaines villes offrent toutefois des niveaux supérieurs, comme Murcia (7,5 %) ou encore Segovia et Lérida (7,3 %), qui demeurent des points chauds pour les investisseurs à la recherche de cash-flow.
Tour de vis légal : Golden Visa supprimé et transparence accrue
L’un des changements les plus significatifs pour les non-résidents concerne la disparition de la voie rapide vers la résidence. Le programme de « Golden Visa », qui permettait d’obtenir un permis de séjour en échange d’un investissement immobilier d’au moins 500 000 euros, a été définitivement aboli par la Loi organique 1/2025, entrée en vigueur le 3 avril 2025. En 2026, l’achat d’un bien en Espagne ne donne donc plus, en lui-même, aucun droit automatique à la résidence. Les étrangers souhaitant s’installer durablement doivent passer par d’autres types de visas, tels que le visa pour nomades digitaux ou le visa non lucratif.
Le Real Decreto-ley 2/2026, publié au BOE le 4 février 2026, introduit des mesures urgentes en logement et fiscalité : modification des bases imposables, exigences renforcées de transparence pour les acheteurs non-résidents dans le cadre de la lutte anti-blanchiment, contrôles plus stricts sur l’origine des fonds en lien avec la Loi 1/2025, avec demandes systématiques de justificatifs de revenus, déclarations fiscales et traçabilité des virements.
Une réforme restrictive avortée et un impôt-choc resté théorique
La volonté de mieux encadrer le marché s’est aussi manifestée par un décret-loi plus ambitieux, finalement rejeté. Le 29 septembre 2026, le Conseil des ministres a approuvé le Real Decreto-ley 26/2026, qui devait notamment limiter les achats spéculatifs par des sociétés en interdisant l’acquisition de logements à un prix inférieur à 70 % de la valeur d’expertise, et redéfinir la notion de « grand propriétaire » (gran tenedor). Mais le 2 octobre 2026, le Congrès des députés a refusé de valider ce texte lors d’une session extraordinaire, entraînant son annulation immédiate. Les restrictions prévues pour les entités juridiques ainsi que les contraintes supplémentaires sur les locations temporaires ou les locations de chambres ne s’appliquent donc pas.
Le gouvernement de Pedro Sánchez a évoqué début 2025 une taxe de 100 % de la valeur du bien pour les acheteurs non-résidents hors Union européenne, comme les Britanniques ou les Américains. Cette surtaxe n’a été intégrée dans aucun décret-logement et n’est toujours pas entrée en vigueur en octobre 2026, en raison d’oppositions parlementaires et de doutes sur sa compatibilité avec le droit européen. À ce jour, aucun acheteur extra-UE ne paie une telle surtaxe.
Régimes fiscaux et obligations des non-résidents
Pour les investisseurs étrangers qui passent moins de 183 jours par an en Espagne, l’achat d’un bien entraîne l’assujettissement à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré via le formulaire Modelo 210. Même en l’absence de location, le propriétaire doit déclarer un revenu fictif basé sur la valeur cadastrale : 1,1 % ou 2 % de cette valeur, imposé à 19 % pour les résidents de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, et à 24 % pour les ressortissants de pays tiers.
Lorsqu’un bien est loué, les loyers effectifs sont imposés aux mêmes taux : 19 % pour les contribuables de l’UE/EEE et 24 % pour les autres. Toutefois, les résidents de l’UE bénéficient d’un avantage majeur : ils peuvent déduire la quasi-totalité des dépenses liées au bien, notamment les intérêts d’emprunt, les charges, les travaux, l’amortissement et les frais de gestion, ce qui réduit fortement la base imposable réelle.
En cas de vente d’un bien détenu par un non-résident, un mécanisme spécifique protège le fisc espagnol : lorsque l’acquéreur achète à un vendeur également non-résident, il doit retenir 3 % du prix et les reverser directement à l’administration via le Modelo 211, ce qui sert de garantie pour le paiement éventuel de l’imposition sur la plus-value.
L’Agence fiscale espagnole a modernisé les paiements : un compte bancaire espagnol n’est plus obligatoire pour régler l’IRNR ou l’IBI. Les prélèvements et virements peuvent se faire depuis tout compte de la zone SEPA (France, Belgique, etc.), bien qu’un compte local reste souvent pratique pour l’achat et les relations avec le notaire.
Fin du registre national des locations touristiques, retour aux règles régionales
La location de courte durée, via des plateformes comme Airbnb ou Booking, demeure un usage courant pour les non-résidents souhaitant rentabiliser leur acquisition. Le gouvernement avait tenté, en 2025, d’encadrer plus strictement ce marché par un registre national obligatoire (NRUA), conditionnant la présence d’annonces en ligne à l’obtention d’un numéro unique.
Le 21 mai 2026, la Cour suprême a annulé l’outil national de régulation du tourisme en rappelant que cette compétence exclusive appartient aux 17 communautés autonomes, obligeant les propriétaires à respecter uniquement les règles régionales ou locales.
Crédit immobilier : critères renforcés pour les non-résidents
Les principales banques espagnoles, comme Banco Santander, BBVA, CaixaBank ou Banco Sabadell, ont durci leurs conditions de financement pour les étrangers. Alors qu’un résident peut espérer un prêt couvrant jusqu’à 80 % du prix du bien, un non-résident doit généralement se contenter d’un financement compris entre 60 % et 70 %, calculé sur la base de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’expertise officielle (tasación).
Un acheteur non-résident doit mobiliser entre 30 % et 40 % de fonds propres pour le prix du bien, auxquels s’ajoutent 10 % à 12 % de coûts annexes (taxes, notaire, enregistrement). Les prêts accordés durent le plus souvent entre 15 et 20 ans, les maturités de 25 ans restant exceptionnelles, avec une limite d’âge comprise entre 70 et 75 ans à l’échéance.
Les produits à taux mixte dominent l’offre : un taux fixe pendant les trois premières années, légèrement supérieur à 4 % pour des financements dépassant 65 % de ratio prêt/valeur, puis un passage à un taux variable indexé sur l’Euribor. Les banques appliquent en parallèle des contrôles anti-blanchiment renforcés, exigeant bulletins de salaire, contrats de travail et avis d’imposition du pays d’origine, sous peine de blocage préventif des fonds.
Fiscalité régionale : la Communauté valencienne fait un geste
Le niveau de taxation sur les achats de logements anciens varie selon les communautés autonomes via l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), généralement compris entre 6 % et 10 %. La Communauté valencienne, particulièrement prisée des francophones sur la Costa Blanca, a décidé de rendre ses taux plus compétitifs. Par la Loi 5/2025, entrée en vigueur le 1er juin 2026, le taux général de l’ITP est passé de 10 % à 9 % pour l’acquisition de logements d’occasion. Dans le neuf, le droit d’actes juridiques documentés (AJD) a été abaissé de 1,5 % à 1,4 %.
Ces ajustements fiscaux, combinés à une forte demande étrangère, renforcent l’attrait d’une région déjà très populaire pour les résidences secondaires et les investissements locatifs.
Démarches clés : NIE, compte bancaire et principe de « caveat emptor »
Pour initier un projet d’achat, l’obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero) reste incontournable. Ce numéro, unique et valable à vie, constitue l’identifiant fiscal pour signer l’acte de vente, ouvrir un compte bancaire ou souscrire aux contrats d’eau et d’électricité, sans pour autant conférer un statut de résident. La demande se fait via le formulaire EX-15, moyennant une redevance fixée à 9,84 euros en 2026 (formulaire Modelo 790-012), auprès de la police nationale en Espagne, d’un consulat espagnol à l’étranger, ou par procuration notariale au bénéfice d’un avocat. Les délais varient de quelques jours à deux semaines en Espagne, et de deux à six semaines via les consulats.
Les frais de tenue de compte pour non-résidents oscillent entre 15 et 35 euros par trimestre, soit 60 à 140 euros par an.
Sur le plan juridique, le principe de caveat emptor s’applique largement : il revient à l’acheteur de vérifier la situation juridique et urbanistique du bien avant de s’engager. Le notaire authentifie l’acte mais ne mène pas d’enquête approfondie. Le recours à un avocat indépendant est donc fortement conseillé pour analyser la nota simple (extrait du registre foncier), contrôler l’absence de dettes (hypothèques, impôts locaux IBI, charges de copropriété) et confirmer la conformité du bien aux règles d’urbanisme.
Le parcours d’achat est balisé : contrat de réservation avec versement d’un acompte, puis signature d’un contrat d’arras avec dépôt de 10 % du prix. En cas de renoncement de l’acheteur, il perd cette somme ; si le vendeur se désiste, il doit la restituer au double. La vente n’est pleinement opposable qu’après signature de l’escritura pública chez le notaire et inscription au Registro de la Propiedad.
Une administration de plus en plus numérisée
Enfin, le contexte administratif évolue vers davantage de digitalisation. En 2026, de nombreuses démarches relatives aux étrangers (suivi des demandes de NIE, certificats, procédures avec la fiscalité) passent par des systèmes d’identification électronique tels que Cl@ve ou la signature numérique FNMT. Cette modernisation vise à réduire la dépendance aux dossiers papier et les déplacements, même si, dans les faits, de nombreux investisseurs continuent de recourir à des mandataires locaux pour sécuriser et accélérer les démarches.
Pour les non-résidents, investir en Espagne en 2026 reste possible et potentiellement rémunérateur, à condition d’anticiper un apport personnel important, de maîtriser un environnement réglementaire plus exigeant et de s’entourer de professionnels capables de naviguer entre niveaux national, régional et bancaire.
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