L’exonération exceptionnelle applicable aux dons familiaux, instaurée par la Loi de Finances 2025, redessine en profondeur la fiscalité des transmissions en numéraire au sein des familles. Ce dispositif temporaire, centré sur l’immobilier résidentiel et la rénovation énergétique, permet jusqu’à 100 000 euros de dons exonérés par donateur, dans la limite de 300 000 euros par bénéficiaire, à condition que les sommes financent l’achat ou la rénovation de la résidence principale dans un calendrier strict et sous contrôle renforcé de l’administration fiscale.
Retrouvez le podcast de cet article ci-dessous :
Disclaimer :
Les contenus publiés sur ce site sont fournis à des fins informatives, éducatives et générales. Ils portent notamment sur la gestion de patrimoine, l’investissement immobilier, la finance, la fiscalité et l’organisation patrimoniale. Ils ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé, ni une consultation juridique, fiscale, financière ou comptable.
Les informations, analyses, opinions, simulations et exemples présentés sont donnés à titre indicatif et peuvent évoluer en fonction de la réglementation, des conditions de marché et de votre situation personnelle. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité, de variation de marché, de change ou de contraintes fiscales et réglementaires.
Les stratégies évoquées (investissement immobilier, placements financiers, structuration patrimoniale, optimisation fiscale, diversification internationale, etc.) doivent être analysées au regard de votre profil, de vos objectifs et de votre situation globale. Elles peuvent nécessiter des ajustements spécifiques et un accompagnement adapté.
Avant toute prise de décision, il est recommandé de consulter des professionnels qualifiés (conseiller en gestion de patrimoine, avocat, notaire, expert-comptable ou tout autre spécialiste compétent). L’éditeur et l’auteur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations diffusées sur ce site.
Un mécanisme dérogatoire ciblé sur le logement et la rénovation
La Loi de Finances 2025 a rétabli l’article 790 A bis du Code général des impôts, qui encadre ce régime d’exonération exceptionnel. Le dispositif s’applique aux dons de sommes d’argent consentis entre la mi-février 2025 et la fin de l’année 2026. Il s’agit d’une mesure à durée déterminée, conçue pour soutenir à la fois le marché de la construction et les travaux de rénovation énergétique des logements.
Seuls les dons en numéraire sont concernés. Le donateur doit céder la pleine propriété des sommes à un membre de sa famille, qui doit les affecter à un projet immobilier précisément défini. L’avantage fiscal est conditionné à un réemploi rapide et intégral dans l’économie réelle, notamment dans la pierre et la transition énergétique.
Plafonds d’exonération et cumul avec les régimes de droit commun
Le cœur du dispositif repose sur deux plafonds cumulatifs. D’une part, chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros à un bénéficiaire sans droits de mutation au titre de ce régime dérogatoire. D’autre part, un plafond global de 300 000 euros par bénéficiaire est prévu, tous donateurs confondus, pour l’ensemble des dons relevant de cette mesure.
En ligne directe, chaque parent peut déjà transmettre à son enfant 100 000 euros tous les quinze ans sans taxation, un abattement qui s’ajoute à l’exonération exceptionnelle et au régime des dons de sommes d’argent.
En combinant ces trois leviers, un enfant majeur peut, en théorie, percevoir d’un seul parent jusqu’à 231 865 euros totalement exonérés, à la condition que la fraction de 100 000 euros issue de l’article 790 A bis finance bien l’acquisition d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique sur sa résidence principale, dans les délais prévus.
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
Le cercle des bénéficiaires est limité aux liens familiaux proches. Sont éligibles en priorité les descendants directs : enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants. En l’absence de descendance, les neveux et nièces peuvent également bénéficier du dispositif. L’administration fiscale précise cependant que seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont admis : les neveux et nièces par alliance ou issus de la parenté du conjoint sont exclus.
Le dispositif cible surtout les ascendants (parents, grands-parents, arrière-grands-parents). Les oncles et tantes sans descendants peuvent aussi donner à leurs neveux et nièces. Contrairement au régime classique des dons familiaux de sommes d’argent, l’article 790 A bis n’impose aucune condition d’âge au donateur ni au bénéficiaire, ce qui élargit l’accès à l’exonération.
Affectation des fonds : immobilier neuf et travaux énergétiques
Les conditions d’utilisation des sommes reçues sont strictement encadrées. Le bénéficiaire doit affecter la totalité des fonds à l’un des deux objectifs suivants : l’acquisition d’un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement destiné à devenir sa résidence principale, ou le financement de travaux de rénovation énergétique sur une résidence principale qu’il possède déjà.
En VEFA, la référence est la signature de l’acte authentique, pas les appels de fonds. Seuls les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ sont couverts, et le bénéficiaire doit choisir entre l’exonération de droits de donation et les aides publiques ou avantages fiscaux, sans cumul possible pour les mêmes dépenses. Le non-cumul s’applique projet par projet.
Délais d’utilisation et obligation de conservation
Le calendrier d’emploi des fonds est l’un des points sensibles du dispositif. Le bénéficiaire dispose d’un délai maximum correspondant au dernier jour du sixième mois suivant la remise des sommes pour engager l’acquisition ou les travaux. Au-delà de cette échéance, l’exonération est susceptible d’être remise en cause si les conditions ne sont pas réunies.
Le bien acquis ou rénové doit conserver le statut de résidence principale du bénéficiaire pendant au moins cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux. Il est possible de louer le logement pendant cette période à condition que le locataire en fasse sa résidence principale et qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal du bénéficiaire. La mise en location intrafamiliale au profit d’un membre du même foyer fiscal est ainsi exclue.
En cas de non-respect de ces engagements – revente anticipée, changement d’affectation, mise à disposition à un occupant non conforme – l’avantage fiscal est remis en cause. L’administration dispose d’un délai de six ans pour réclamer les droits éludés, mais ce délai ne commence à courir qu’à l’issue des cinq années de conservation obligatoire, ce qui allonge de facto la période de contrôle potentielle.
Opérations exclues et montages immobiliers encadrés
Plusieurs types de projets immobiliers sont explicitement écartés du champ de l’exonération. L’acquisition de terrains à bâtir et la construction d’un logement sur un terrain déjà détenu par le bénéficiaire ne sont pas éligibles. De même, l’achat via des structures sociétaires telles que les sociétés civiles immobilières (SCI) n’ouvre pas droit à ce régime dérogatoire.
Une certaine souplesse est prévue pour les acquisitions en démembrement ou en indivision, sous réserve du respect de la condition de résidence principale. Ainsi, un achat en usufruit ou en indivision peut entrer dans le dispositif si la quote-part détenue correspond effectivement au logement principal du bénéficiaire et que les autres exigences (délais, occupation, absence de cumul d’aides) sont satisfaites.
Déclaration des dons : une exception à la télédéclaration généralisée
Les obligations déclaratives ont elles aussi évolué dans le sillage de la réforme. Depuis le début de l’année 2026, un décret impose en principe la déclaration en ligne de la plupart des dons manuels et dons familiaux en numéraire, via l’espace sécurisé du site impots.gouv.fr. Le recours au formulaire papier est désormais réservé aux personnes en situation d’exclusion numérique ou dépourvues d’accès à internet.
Les dons réalisés sous ce régime doivent impérativement être déclarés via le formulaire papier n° 2735, déposé en double exemplaire auprès du service d’enregistrement compétent pour le domicile du bénéficiaire dans le mois suivant la remise des fonds. Une utilisation erronée du téléservice en ligne peut compromettre l’application de l’exonération spécifique, exigeant une vigilance accrue des familles et de leurs conseils.
Enjeux pour les ménages : arbitrages entre aide publique et transmission
Pour les ménages qui envisagent un achat immobilier ou des travaux de rénovation énergétique, ce dispositif crée un nouvel arbitrage. Il s’agit de comparer l’intérêt financier de l’exonération de droits de donation – potentiellement très significative sur des montants élevés – avec celui des aides publiques comme MaPrimeRénov’ ou d’éventuels crédits d’impôt.
La mesure étant temporaire et limitée à fin 2026, les familles souhaitant optimiser la transmission de capital tout en finançant un projet de résidence principale doivent respecter plusieurs conditions : le don doit être formalisé et déclaré dans les temps, les fonds doivent être engagés dans un délai de six mois et l’usage du bien doit rester conforme pendant cinq ans. Pour les transmissions ne portant pas sur un projet immobilier ou de rénovation, ou pour des liens de parenté plus éloignés où la fiscalité est plus lourde, certains pourraient être tentés d’attendre les éventuelles évolutions prévues dans le cadre du projet gouvernemental « Transmissions 2027 ».
Perspectives : un dispositif en vigueur dans un paysage fiscal en mouvement
En parallèle de ce régime exceptionnel, le gouvernement a dévoilé, à l’automne 2026, les grandes lignes d’une réforme plus large des donations familiales, baptisée « Transmissions 2027 ». Ce projet, destiné à être intégré au Projet de loi de finances pour 2027, prévoit notamment une hausse temporaire du plafond des dons familiaux de sommes d’argent de 31 865 euros à 50 000 euros et l’instauration d’un taux forfaitaire réduit de 6 % (voire 5 % sous conditions) pour une partie des donations en pleine propriété.
Ces mesures restent à l’état de propositions. Leur entrée en vigueur dépendra des débats parlementaires et du vote du budget pour 2027. En attendant, les règles issues de la Loi de Finances 2025 en matière d’Exonération des dons familiaux demeurent pleinement applicables et structurent, jusqu’à la fin de 2026, la stratégie de nombreux ménages en matière de transmission et de financement de la résidence principale.
Un projet patrimonial ou une question ? Contactez-nous dès maintenant pour échanger avec un expert en gestion de patrimoine.
