Un dispositif fiscal temporaire permet encore, sous conditions strictes, de transmettre jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire sans droits de donation. Cette opportunité, ouverte par la loi de finances pour 2025 afin de soutenir l’accession à la propriété et la rénovation énergétique, s’éteindra à la fin de l’année 2026. Passé ce délai, il ne sera plus possible d’en profiter.
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Un mécanisme exceptionnel encadré par un double plafond
Le régime, codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts, autorise des dons d’argent totalement exonérés de droits à condition de respecter un plafond par donateur et un plafond par bénéficiaire.
Un bénéficiaire peut recevoir au total jusqu’à 300 000 € au titre de ce dispositif, même si les sommes proviennent de plusieurs membres de la famille, chaque donateur pouvant transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire en bénéficiant de l’exonération, comme un enfant recevant 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € de l’un de ses grands-parents.
Ces montants viennent s’ajouter, sous certaines conditions, aux abattements de droit commun déjà existants, ce qui permet d’atteindre des niveaux de transmission très élevés en franchise d’impôt.
Qui peut donner et qui peut recevoir
Le dispositif vise d’abord les transmissions au sein de la lignée directe. Il s’applique aux dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété par un ascendant à un descendant. Sont visés les parents, grands-parents et arrière-grands-parents au profit de leurs enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants.
En l’absence de descendants, la loi autorise également l’usage de ce régime au bénéfice des neveux et nièces. En revanche, les neveux et nièces par alliance en sont exclus.
Contrairement au don familial de somme d’argent classique régi par l’article 790 G du CGI, cette mesure ne comporte aucun critère d’âge. Ni le donateur ni le bénéficiaire n’ont à justifier d’une limite d’âge pour en bénéficier. Un grand-parent de plus de 80 ans peut donc utiliser ce mécanisme dans les mêmes conditions qu’un parent plus jeune.
Les dons doivent prendre la forme de sommes d’argent (virement bancaire, chèque ou numéraire) et porter sur la pleine propriété des fonds.
Des conditions strictes d’utilisation des sommes reçues
L’exonération n’est accordée que si le bénéficiaire respecte des conditions très précises sur l’emploi des fonds. L’argent reçu doit être réinvesti dans un délai maximal de six mois à compter du versement, dans l’une des deux finalités prévues par la loi : l’acquisition d’un logement neuf destiné à l’habitation principale ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale.
Le logement (neuf ou VEFA) doit être occupé comme résidence principale par le bénéficiaire ou un locataire hors foyer fiscal, et cette destination doit être maintenue au moins 5 ans après l’achat.
Dans le second cas, les fonds doivent financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire. Les travaux doivent être éligibles au dispositif public MaPrimeRénov’, mais le bénéficiaire ne peut pas cumuler la donation exonérée et le versement de cette aide pour les mêmes opérations. Le logement doit rester la résidence principale pendant au moins cinq ans après la fin des travaux.
Le non-respect de ces engagements (délai de six mois pour l’investissement, maintien du logement en résidence principale pendant cinq ans, conditions de location) expose à la remise en cause de l’exonération et donc à la taxation rétroactive des sommes données.
Une échéance fiscale et pratique : la fin de l’année 2026
Ce régime dérogatoire a été instauré pour une durée limitée. Les dons doivent être réalisés avant la fin de l’année 2026 et les fonds effectivement versés au bénéficiaire avant cette date pour bénéficier de l’exonération. La doctrine publiée par l’administration fiscale a confirmé que la mesure cesserait de produire effet à cette échéance.
Cette date constitue une limite ferme : passé ce délai, il ne sera plus possible de recourir à l’article 790 A bis pour épauler un enfant ou un petit-enfant dans l’achat d’un logement neuf ou le financement de travaux énergétiques sans droits de donation.
Obligation de télédéclaration pour les dons
Au-delà de l’aspect fiscal, une évolution administrative majeure est entrée en vigueur. Depuis le début de l’année 2026, la déclaration en ligne des dons manuels et des dons de sommes d’argent est devenue obligatoire pour la plupart des contribuables. Un décret de novembre 2025 a supprimé la voie exclusivement papier pour ces opérations.
Le bénéficiaire doit déclarer le don via son espace particulier sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Déclarer un don ou une cession de droits sociaux ». C’est également par ce biais que sont acquittés, le cas échéant, les droits dus.
Le formulaire papier n° 2735 reste toléré uniquement à titre dérogatoire pour les personnes dépourvues d’accès à internet ou ne pouvant matériellement utiliser le service en ligne. Cette réforme ne modifie pas les règles de fond en matière de droits de donation ou d’abattements : elle en simplifie uniquement la gestion administrative. Les présents d’usage (cadeaux d’anniversaire, de mariage ou de Noël d’un montant raisonnable) ne sont pas concernés par cette obligation de déclaration.
Comment ce dispositif s’articule avec les abattements classiques
L’exonération temporaire dédiée au logement et à la rénovation énergétique vient s’ajouter aux franchises de droits déjà prévues par la loi pour les donations ordinaires. Ces abattements, renouvelables tous les quinze ans, demeurent en vigueur en parallèle.
En ligne directe, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits de donation. À cela peut s’ajouter le don familial de somme d’argent, qui ouvre une exonération spécifique jusqu’à 31 865 €, sous réserve que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur.
Entre époux ou partenaires de PACS, l’abattement atteint 80 724 €, tandis qu’un frère ou une sœur bénéficie d’un abattement de 15 932 €, un neveu ou une nièce de 7 967 €, et pour les petits-enfants, l’abattement standard est de 31 865 €.
Le dispositif immobilier et énergétique de l’article 790 A bis permet de rajouter jusqu’à 100 000 € supplémentaires par donateur en franchise totale de droits, indépendamment des abattements classiques. Selon les calculs présentés par l’administration, un enfant peut ainsi recevoir, d’un seul parent, plus de 230 000 € sans imposition en combinant l’abattement en ligne directe, le don familial de somme d’argent et le don dédié au logement ou aux travaux. En mobilisant les deux parents et les quatre grands-parents, les montants transmis sous le seuil de taxation peuvent dépasser 690 000 €.
Un contexte de réforme plus large des transmissions patrimoniales
Cette mesure exceptionnelle intervient dans un environnement fiscal en pleine évolution. Les abattements en matière de donation et de succession sont gelés depuis plus d’une décennie, mais restent renouvelables tous les quinze ans. Parallèlement, le gouvernement prépare un projet plus large de simplification et d’allégement de la fiscalité des transmissions dans le cadre du plan annoncé sous l’intitulé « Transmissions 2027 ».
Il s’agit du nouveau plafond envisagé pour le don familial de somme d’argent, qui passerait de 31 865 € à 50 000 €.
Les notaires, de leur côté, ont proposé d’autres pistes comme l’extension de certains abattements aux successions ou encore une réduction de moitié des droits de donation jusqu’à 500 000 €. Autant d’éléments qui témoignent d’un mouvement général vers une adaptation des règles de transmission aux enjeux démographiques et économiques actuels.
Enjeux patrimoniaux pour les familles avant la date limite
Pour les ménages disposant d’une épargne importante, la fenêtre ouverte jusqu’à la fin 2026 représente une occasion de transférer une partie de leur patrimoine dans un cadre fiscal particulièrement favorable, tout en finançant un projet concret de logement ou de rénovation énergétique pour leurs descendants.
L’enjeu n’est pas seulement fiscal : la condition d’affectation des fonds au logement principal ou aux travaux améliore aussi la qualité du parc résidentiel et facilite l’accession à la propriété dans un contexte de tension immobilière et de transition énergétique. Mais la complexité des conditions, notamment les délais, le type de bien, la nature des travaux et l’engagement de durée d’occupation, impose une préparation rigoureuse.
À l’approche de la date butoir, les familles concernées doivent vérifier les montants déjà transmis, s’assurer de respecter les plafonds de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire, anticiper les délais d’acquisition ou de travaux, et formaliser correctement les dons et leurs déclarations en ligne. La combinaison avec les abattements classiques nécessite, elle aussi, une analyse fine pour optimiser l’ensemble sans risquer de dépassement ou de redressement.
Alors que d’autres réformes sont encore en discussion, ce dispositif précis obéit à un calendrier figé. Pour ceux qui souhaitent utiliser cette possibilité de donation en totale exonération, la marge de manœuvre se réduit à mesure que l’on s’approche de la date limite fixée par la loi.
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