La fiscalité sociale applicable aux non-résidents sur leurs revenus immobiliers de source française a été profondément remaniée par la combinaison de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 et de précisions administratives publiées au Bulletin officiel de la sécurité sociale (BOSS). Entre hausse ciblée des prélèvements, maintien du dispositif d’exonération fondé sur la jurisprudence « De Ruyter » et distinction selon le pays d’affiliation à la sécurité sociale, le paysage est désormais plus lisible, mais nettement plus clivé entre contribuables européens et résidents de pays tiers.
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Un régime d’exonération CSG-CRDS maintenu pour certains non-résidents
Le mécanisme d’exonération partielle de CSG et de CRDS sur les revenus immobiliers français perçus par certains non-résidents reste pleinement en vigueur en 2026. Il découle de la jurisprudence européenne « De Ruyter », intégrée dans le droit interne français à partir de 2019.
Ce régime s’applique aux revenus fonciers et plus-values immobilières des non-résidents sous deux conditions cumulatives : être affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’UE, de l’EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein), de la Suisse ou du Royaume-Uni. Les régimes britanniques comme le NHS restent éligibles après le Brexit.
Ensuite, le contribuable ne doit pas être couvert par un régime obligatoire de sécurité sociale français. Les expatriés qui adhèrent à la Caisse des Français de l’étranger (CFE), qu’il s’agisse d’une adhésion volontaire ou obligatoire, ou qui conservent une couverture de sécurité sociale française, sont de ce fait exclus de l’exonération et restent soumis aux taux pleins.
Pour les non-résidents qui remplissent ces conditions, l’avantage est substantiel : ils sont totalement exonérés de CSG (au taux de 9,2 % ou 10,6 % selon le type de revenus) et de CRDS (0,5 %). Ils demeurent en revanche redevables du seul prélèvement de solidarité au taux unique de 7,5 %. Concrètement, leur charge globale de prélèvements sociaux tombe à 7,5 %, contre un taux standard de 17,2 % ou 18,6 % pour les contribuables non éligibles.
Hausse ciblée de la CSG : un taux porté à 18,6 % pour certains revenus
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, identifiée comme la loi n° 2025-1403, a mis en place une hausse ciblée de la CSG sur certains revenus du capital. Le taux de CSG sur les revenus concernés a été relevé de 9,2 % à 10,6 %, l’augmentation de 1,4 point correspondant à la création d’un nouveau prélèvement, la « Contribution financière pour l’autonomie ».
Le total des prélèvements sociaux sur certains revenus, comme les dividendes ou les locations meublées non professionnelles, passe de 17,2 % à 18,6 % pour les contribuables hors régime « De Ruyter ».
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) a mécaniquement été ajusté, passant de 30 % à 31,4 % du fait de ce surcroît de charges sociales, pour les revenus soumis au PFU et totalement exposés à la nouvelle CSG.
Clarifications du BOSS : stabilité des prélèvements sur locations nues et plus-values immobilières
La rédaction initiale de la LFSS 2026 avait laissé planer une incertitude sur le sort des non-résidents percevant des revenus locatifs ou réalisant des plus-values immobilières en France. Le texte prévoyait un relèvement des prélèvements sociaux sur certains revenus du patrimoine, mais ne précisait pas si les non-résidents seraient concernés pour leurs biens immobiliers français.
Le 26 mai 2026, une mise à jour du Bulletin officiel de la sécurité sociale a explicitement exclu les non-résidents de la hausse de CSG sur les revenus locatifs issus de locations nues et sur les plus-values immobilières de source française, en invoquant le principe constitutionnel d’égalité devant les charges publiques.
La conséquence est double. D’une part, la CSG applicable à ces revenus pour les non-résidents demeure fixée à 9,2 %, et non 10,6 %. D’autre part, pour les contributeurs qui n’ont pas droit à l’exonération européenne, le taux global de prélèvements sociaux sur ces revenus reste stabilisé à 17,2 %, soit 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité, échappant ainsi au nouveau niveau de 18,6 %.
Pays tiers : maintien des taux pleins pour les revenus immobiliers
Les non-résidents installés dans des pays extérieurs à l’Union européenne, à l’Espace économique européen, à la Suisse et au Royaume-Uni ne peuvent pas se prévaloir de la jurisprudence « De Ruyter ». Ils sont considérés comme résidents de pays tiers au regard des règles de coordination des systèmes de sécurité sociale.
Les contribuables affiliés à la sécurité sociale des États-Unis, du Canada, des Émirats arabes unis ou de nombreux pays asiatiques ne bénéficient d’aucune exonération spécifique de CSG-CRDS au titre de leur affiliation étrangère.
En matière de revenus immobiliers classiques (locations nues et plus-values immobilières), ils demeurent soumis au taux global de 17,2 %, réparti entre 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Sur ce point, la réforme de la CSG ne modifie pas leur charge par rapport au régime antérieur, même si la hausse générale à 18,6 % sur certains autres revenus du capital les touche par ailleurs.
LMNP : distinction nette entre résidents européens et pays tiers
Une différence importante apparaît à partir de 2026 pour les propriétaires non-résidents exerçant une activité de location meublée non professionnelle (LMNP). Les bénéfices tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et ils entrent dans le périmètre de la hausse de CSG à 10,6 %.
Pour les non-résidents de pays tiers non affiliés à un régime de sécurité sociale européen, le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus LMNP passe de 17,2 % à 18,6 %, soit une augmentation de 1,4 point de CSG qui alourdit la fiscalité sociale de la location meublée.
À l’inverse, les non-résidents affiliés à la sécurité sociale d’un État de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni et non affiliés à un régime obligatoire français continuent de bénéficier de l’exonération de CSG et de CRDS sur ces revenus LMNP. Pour eux, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % demeure dû, ce qui maintient la charge sociale à 7,5 % également sur la location meublée.
Modalités déclaratives et justifications à fournir
Pour bénéficier concrètement de ce régime de faveur, les non-résidents éligibles doivent se conformer à des formalités déclaratives précises. L’application du taux réduit de 7,5 % a été effective lors de la campagne de déclaration des revenus de 2025, déposée au printemps 2026.
Les contribuables doivent utiliser le formulaire complémentaire 2042 C et cocher les cases 8SH (pour le premier déclarant) et/ou 8SI (pour le second déclarant) dans la rubrique « 8 – Divers ». Ces mentions conditionnent l’application de l’exonération de CSG-CRDS par l’administration fiscale.
Lorsqu’un seul membre du couple marié ou pacsé est affilié à un régime de sécurité sociale européen, l’exonération ne porte que sur les revenus de cette personne, et non sur le foyer entier. Pour l’appliquer, ventilez les revenus par catégorie et par personne en utilisant les cases 8RF (micro-foncier), 8RV et 8RC selon leur nature.
L’administration ne demande pas de justificatifs au moment du dépôt de la déclaration en ligne. Toutefois, le contribuable doit être en mesure de fournir, en cas de contrôle, les documents attestant de son affiliation à un régime de sécurité sociale étranger, comme les formulaires S1 ou A1, ou une attestation émise par l’organisme de protection sociale du pays concerné.
Réclamations et remboursements en cas de prélèvements indus
Lorsque des prélèvements de CSG et de CRDS ont été appliqués à tort à un non-résident qui remplit les conditions d’exonération, celui-ci dispose d’un recours. Cette situation peut notamment survenir lors de la déclaration automatique de revenus fonciers ou lors d’une vente immobilière traitée par un notaire, si l’exonération n’a pas été prise en compte.
Pour des prélèvements sociaux payés en 2026 sur des revenus de 2025, le contribuable peut déposer une réclamation contentieuse auprès de l’administration fiscale française jusqu’au 31 décembre 2028, soit la deuxième année suivant la mise en recouvrement, afin d’obtenir le remboursement des montants indûment versés.
Effets des conventions fiscales et cas particuliers des États-Unis
Un point sensible demeure pour les résidents de pays tiers : la qualification des CSG et CRDS comme contributions sociales et non comme impôts sur le revenu par le droit français. En conséquence, ces prélèvements échappent le plus souvent au champ d’application des conventions fiscales bilatérales contre les doubles impositions, qui visent principalement les impôts sur le revenu et sur la fortune.
Dans de nombreux pays tiers, les contribuables français établis à l’étranger peuvent subir une double charge : l’impôt français sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 % ou 18,6 % selon le type de revenus), auxquels s’ajoute une imposition dans l’État de résidence, sans crédit d’impôt systématique pour la CSG-CRDS.
Les résidents américains constituent une exception notable. L’administration fiscale des États-Unis (IRS) a accepté de considérer la CSG et la CRDS comme des impôts sur le revenu au titre de la convention fiscale franco-américaine. Cette reconnaissance permet aux résidents fiscaux des États-Unis de bénéficier d’un crédit d’impôt étranger (Foreign Tax Credit) sur les CSG-CRDS acquittées en France, limitant ainsi le risque de double imposition effective. Pour d’autres pays tiers, comme le Canada ou les Émirats arabes unis, cette possibilité n’existe pas à ce jour, ce qui entretient des situations de chevauchement fiscal.
Autres précisions : assurance-vie et pensions
En parallèle des évolutions touchant les revenus immobiliers et mobiliers, un autre point d’attention concerne les contrats d’assurance-vie français détenus par des non-résidents. En 2026, ces derniers continuent de bénéficier d’une exonération totale de prélèvements sociaux sur les produits de leurs contrats, qu’il s’agisse des retraits partiels ou des intérêts annuels des fonds en euros. L’obtention de cet avantage suppose toutefois la fourniture à l’assureur d’un certificat de résidence fiscale en cours de validité.
Des débats parlementaires et décisions de justice (CJUE, Conseil d’État) ont récemment clarifié l’application de la CSG-CRDS sur certaines pensions de retraite, notamment pour les frontaliers ou les versements en capital. Ces discussions techniques, sans impact direct sur l’exonération des revenus immobiliers des non-résidents, montrent un environnement juridique en constante évolution.
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