Plus de 300 000 terrains résidentiels vacants, déjà en vente aux États-Unis, pourraient contribuer de façon immédiate à atténuer la pénurie de logements qui touche le pays. Selon une étude publiée par le portail immobilier Zillow et de nouvelles mesures fédérales adoptées à Washington, ces parcelles représentent un gisement largement sous‑exploité pour construire des logements abordables, tout en générant des retombées économiques et sociales significatives.
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Un gisement foncier sous‑utilisé face à un déficit de 4,7 millions de logements
Le déficit national est aujourd’hui estimé à environ 4,7 millions de logements. Dans ce contexte, Zillow a recensé 300 242 terrains résidentiels vacants de moins de cinq acres mis en vente en juin 2026 sur son portail. Ces parcelles constituent 17,4 % de l’ensemble des biens immobiliers disponibles sur la plateforme, ce qui en fait une part non négligeable de l’offre.
La construction d’au moins une maison sur chaque lot mobilisable réduirait le déficit de logements d’environ 6,3 %.
Zillow souligne que cette estimation reste prudente. La superficie habituelle des lots permettrait, dans de nombreuses juridictions, d’accueillir non seulement une maison individuelle, mais aussi des formes d’« intermédiaire résidentiel » comme des duplex, des petits immeubles ou des logements accessoires (Accessory Dwelling Units, ADU). La capacité réelle de production de logements pourrait donc être supérieure.
Une concentration marquée dans le Sud et les zones rurales
Les terrains vacants ne sont pas répartis uniformément sur le territoire. Cinq États concentrent une part importante de ce potentiel : la Floride arrive en tête avec 42 601 lots en vente, suivie du Texas (40 907), de la Californie (18 508), de la Caroline du Nord (14 226) et de la Géorgie (un peu plus de 10 300 lots).
Dans des États peu peuplés comme le Dakota du Nord (45,9 %), le Dakota du Sud (38,7 %) et l’Alaska (34,6 %), les terrains vacants représentent une part très élevée des annonces. Ce phénomène est accentué en zones rurales (25,3 %), contre 13,6 % en périphérie urbaine et 9 % en milieu urbain.
Ces disparités géographiques soulignent le potentiel des terrains vacants pour relancer la construction là où la pression foncière est moindre, tout en posant la question de la connexion à l’emploi, aux services et aux infrastructures de transport.
Des prix de terrain très contrastés entre rural, périurbain et urbain
Le coût du foncier varie fortement selon le niveau d’urbanisation, ce qui influe directement sur la faisabilité économique des projets de logements abordables. Le prix médian du terrain est d’environ 75 000 dollars par acre dans les zones rurales, 181 000 dollars en périphérie et près de 500 000 dollars par acre en ville.
Les projets en milieu rural et périurbain sont attractifs sur le papier grâce aux écarts de prix, mais la viabilisation (eau, voirie, réseaux) et l’accès aux transports publics restent des obstacles majeurs, surtout pour les ménages dépendants de ces services pour l’emploi et les équipements de base.
Une pièce maîtresse de la nouvelle stratégie fédérale : le 21st Century ROAD to Housing Act
Face à cette situation, le Congrès américain a adopté un texte considéré comme la réforme la plus importante en matière de logement depuis plusieurs décennies : le 21st Century ROAD to Housing Act. Entrée en vigueur en juillet 2026, cette loi s’attaque directement à plusieurs freins qui empêchaient jusqu’ici de valoriser les terrains vacants.
L’une de ses dispositions impose aux bénéficiaires des fonds fédéraux de type Community Development Block Grants de créer et de tenir à jour une base de données publique recensant tous les terrains non bâtis appartenant à la collectivité. L’objectif est de rendre visible, pour les promoteurs, les organismes de logement abordable et les citoyens, l’ensemble des réserves foncières disponibles au niveau local.
La loi instaure un programme annuel de subventions concurrentielles de 200 millions de dollars pour inciter les collectivités à assouplir leurs règles de zonage, réduire les délais d’instruction des permis et autoriser des bonus de densité, favorisant ainsi davantage de logements par lot, comme de petits immeubles ou de l’habitat intermédiaire.
Enfin, le texte simplifie les exigences environnementales pour les projets dits « infill » – ces constructions qui comblent les interstices au sein de tissus urbains ou suburbains existants. Les opérations financées par la Rural Housing Service sur de tels sites bénéficient d’allègements de procédures liées à la loi nationale sur la politique environnementale, ce qui doit raccourcir sensiblement les délais de mise en chantier.
Un accès facilité au crédit pour les petits lots, notamment en zone rurale
Au‑delà du zonage et des procédures, la question du financement pesait lourdement sur la capacité des ménages modestes et des petits constructeurs à valoriser les terrains vacants, surtout à la campagne. Obtenir un crédit de faible montant pour acheter un terrain nu et y faire construire soi‑même demeure difficile, car les banques rechignent à traiter ce type de dossiers peu rentables.
Montant maximum des prêts hypothécaires que le programme pilote du Department of Housing and Urban Development vise à faciliter pour l’achat de logements sur de petites parcelles rurales.
Parallèlement, la loi relève de 15 % à 20 % le plafond de certains investissements public‑privé réalisables par les banques, libérant au passage des milliards de dollars de capitaux privés disponibles pour le développement communautaire. Un programme spécifique, baptisé RESIDE, finance en outre à titre expérimental la reconversion de friches commerciales et industrielles en logements abordables, complétant ainsi la stratégie sur les terrains vacants résidentiels.
Une réponse à la flambée des loyers et à la charge qui pèse sur les ménages
L’activation de ces 300 000 terrains vacants s’inscrit dans un contexte de forte tension sur les loyers. D’après le rapport annuel « State of the Nation’s Housing 2026 » de l’université Harvard, près de 22,7 millions de ménages locataires – soit presque la moitié des locataires du pays – consacrent plus de 30 % de leurs revenus à leur logement, un seuil généralement considéré comme critique.
En développant des projets de logements abordables sur des parcelles déjà insérées dans le tissu urbain ou périurbain, les pouvoirs publics et les promoteurs espèrent réduire non seulement les coûts de logement, mais aussi ceux de transport. Vivre plus près des bassins d’emploi et des réseaux de transport collectif permettrait aux ménages de libérer du revenu pour d’autres besoins essentiels, comme l’alimentation ou la santé.
Du point de vue macro‑économique, la construction de nouveaux logements sur ces terrains d’« infill » est également perçue comme un moyen de freiner la hausse historique des loyers dans les grandes métropoles, en augmentant l’offre là où la demande est la plus forte.
Des effets attendus sur les finances locales et la qualité de vie
Les bénéfices potentiels ne se limitent pas au marché du logement. La transformation de terrains vacants, souvent associés à des impayés de taxes et à des coûts municipaux élevés d’entretien et de sécurisation, en logements productifs génère de nouvelles recettes fiscales pour les collectivités. Les villes peuvent ainsi percevoir des taxes foncières sur des espaces qui ne rapportaient rien, tout en réduisant leurs dépenses de nettoyage et de surveillance.
La réhabilitation d’espaces abandonnés et l’augmentation de la densité résidentielle (concept de « yeux dans la rue ») réduisent la criminalité et les agressions par arme à feu. La suppression des friches, perçues comme signaux d’abandon, améliore le bien-être psychologique et renforce le sentiment de sécurité des habitants.
Enjeux d’équité raciale et d’accession à la propriété
La crise du logement n’affecte pas tous les ménages de la même manière. Le rapport de Harvard souligne que les ménages issus des minorités restent les plus touchés par les difficultés d’accès à un logement stable et abordable. Dans ce contexte, le développement ciblé de petits terrains vacants en logements destinés à l’accession à la propriété est identifié comme un levier important de réduction, à long terme, des écarts de patrimoine.
Transformer des parcelles modestes en opportunités de propriété pour des ménages aujourd’hui majoritairement locataires pourrait contribuer à corriger des décennies d’inégalités dans l’accès au crédit et au foncier. Encore faut‑il que les politiques de zonage, les dispositifs fiscaux locaux et les mécanismes de financement soient coordonnés pour orienter ces opérations vers les publics visés.
Innovation numérique et coordination des acteurs
Pour rendre opérationnel ce potentiel foncier, les outils numériques occupent une place croissante. Au cours de l’été 2026, Zillow participe à un « tech sprint » de douze semaines avec l’Opportunity Project du Bureau du recensement. L’objectif de cette collaboration est de développer des solutions digitales capables de simplifier le parcours des acheteurs, en particulier dans les zones rurales : repérage des terrains disponibles, compréhension des règles locales, identification des aides et accès au financement de petit montant.
Cette initiative fédérale vise à rendre le marché foncier plus lisible et accessible, en remédiant à son caractère fragmenté, peu transparent et souvent réservé aux acteurs les plus aguerris, grâce à des partenariats public-privé.
Un potentiel considérable, mais encore conditionné aux réformes locales
Pour les spécialistes comme l’économiste Kara Ng de Zillow, ces 300 000 terrains résidentiels vacants constituent la « solution la plus immédiate » pour produire rapidement des logements supplémentaires dans un pays en crise immobilière. Mais leur mobilisation effective reste dépendante de nombreux facteurs : réformes de zonage au niveau local, capacité des collectivités à moderniser leurs procédures, déploiement des aides fédérales et mise en place rapide d’outils de financement adaptés.
L’enjeu économique représente des milliards de dollars d’investissements possibles, des recettes fiscales nouvelles et un impact sur la dynamique des loyers.
À court terme, la combinaison d’un gisement foncier clairement identifié, d’un arsenal législatif renforcé et d’initiatives numériques en cours de déploiement place les terrains vacants au cœur de la stratégie américaine pour résorber, au moins en partie, une pénurie de logements devenue structurelle.
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