Le gouvernement prépare un assouplissement majeur du régime des logements très énergivores. Avec le projet de loi « Relance Logement », présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, l’exécutif ouvre la voie à une nouvelle possibilité de louer des biens classés G au Diagnostic de performance énergétique (DPE), à condition pour les propriétaires de s’engager formellement dans un parcours de rénovation. Une inflexion destinée à soulager un marché locatif sous tension, tout en maintenant l’objectif de réduction des passoires thermiques.
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Un dispositif d’interdiction maintenu… en théorie
Depuis le 1er janvier 2025, en application de la loi Climat et Résilience, les logements classés G au DPE sont juridiquement considérés comme « non décents » sur le plan énergétique. Il est, en principe, interdit de conclure un nouveau bail, de renouveler un bail existant ou même de laisser se poursuivre tacitement un contrat de location sans avoir réalisé des travaux permettant un saut d’au moins deux classes énergétiques.
Depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G sont totalement gelés : aucune augmentation n’est autorisée, que ce soit pour une relocation, une révision annuelle ou un renouvellement de bail.
En pratique, ces règles ont contribué à bloquer sur le marché une partie du parc ancien le plus énergivore. Selon les données disponibles après la réforme technique du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026, plus de 135 000 logements demeurent strictement classés G, alors même qu’environ 850 000 petites surfaces chauffées à l’électricité sont sorties mécaniquement de la catégorie des « passoires » (F ou G) uniquement grâce au changement de coefficient de conversion de l’électricité, passé de 2,3 à 1,9.
Pour l’instant, ces dispositions restent en vigueur : tant que le projet de loi « Relance Logement » n’a pas été adopté et promulgué, la règle demeure celle d’une interdiction de nouvelle location des logements G sans travaux préalables.
Le projet « Relance Logement » : assouplir pour éviter la pénurie
Face à une crise locative marquée par une baisse des constructions et une offre en recul, le gouvernement a choisi de revoir sa stratégie. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a présenté le projet de loi « Relance Logement » comme un texte de « relâchement historique » des contraintes pesant sur les logements les plus énergivores.
Nombre de logements classés F et G que l’objectif vise à empêcher de retirer du marché locatif d’ici 2028.
Le texte, examiné selon une procédure accélérée, doit encore franchir l’ensemble des étapes parlementaires. Des auditions sont prévues en commission des Affaires économiques de l’Assemblée nationale à partir de juillet 2026, avant des débats en séance à l’automne. L’adoption définitive est visée d’ici la fin de l’année 2026.
Une réouverture conditionnelle des locations de logements G et F
Le cœur de la réforme consiste à autoriser à nouveau la mise en location de logements classés F et G, mais uniquement sous conditions strictes. Il ne s’agit pas d’un retour en arrière pur et simple, mais d’un régime dérogatoire fortement encadré.
Pour pouvoir conclure ou renouveler un bail sur un logement G (ou F), le propriétaire devra démontrer qu’il a engagé un véritable processus de rénovation énergétique destiné à sortir le bien du statut de passoire thermique. Un simple devis ne suffira pas : le texte exige des preuves concrètes d’engagement.
Parmi ces preuves figurent, par exemple, la signature d’un contrat de travaux avec une entreprise ou un artisan, ou le versement d’un acompte. Ces éléments permettent de verrouiller juridiquement la réalité du projet de rénovation et d’éviter que des propriétaires se contentent d’intentions sans suite.
En contrepartie de cet engagement formalisé, le propriétaire obtiendra un délai pendant lequel il pourra continuer à louer son logement non rénové tout en percevant un loyer, sans pour autant être en infraction avec la loi Climat et Résilience.
Des délais différenciés entre maisons individuelles et copropriétés
Le projet de loi prévoit deux temporalités distinctes, en fonction du type de bien.
Le délai maximal pour quitter la catégorie des passoires thermiques est de trois ans après validation de l’engagement de travaux, sous peine de retour à l’interdiction.
Pour les logements situés en copropriété, le délai serait porté à cinq ans. Le gouvernement justifie cette durée plus longue par la complexité des prises de décision et de la mise en œuvre des travaux en assemblée générale de copropriétaires, notamment pour les opérations globales d’isolation ou de changement de système de chauffage.
En parallèle, le texte prévoit d’abaisser les majorités requises en assemblée générale pour voter des travaux de rénovation énergétique importants, afin de lever certains blocages dans les copropriétés les plus réticentes ou les plus endettées.
Des règles de loyers inchangées et un cadre juridique renforcé
Malgré ces assouplissements, certaines contraintes précédemment instaurées demeurent intactes. Le blocage des loyers pour les logements F et G, en vigueur depuis août 2022, reste applicable. Aucun mécanisme d’augmentation ne sera autorisé pour ces biens, même loués sous le futur régime dérogatoire.
Le DPE conserve sa force opposable. En cas de diagnostic erroné ou de non-respect des délais de travaux, les locataires peuvent demander une diminution du loyer ou saisir la justice pour obtenir une injonction de réaliser les travaux.
Le dispositif ne modifie pas non plus les règles relatives à la vente. Il n’existe toujours aucune interdiction de céder un logement classé G. En revanche, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en mono-propriété classés E, F ou G reste soumise à la remise d’un audit énergétique réglementaire, en complément du DPE. Cet audit détaille différents scénarios de travaux possibles et leurs coûts estimés, information dont les acheteurs se servent pour négocier le prix à la baisse.
Un marché des logements G sous tension et fortement décoté
Les contraintes réglementaires et le coût des rénovations ont des effets marqués sur le marché des logements G. Ces biens se vendent avec une décote systématique, généralement comprise entre 10 % et 25 % par rapport à des logements comparables mieux classés.
Le coût moyen estimé d’une rénovation pour gagner deux classes énergétiques est de 450 euros par mètre carré.
Les délais de transaction sont, de ce fait, plus longs. Les banques prennent désormais en compte le coût global du projet – achat et travaux – dès la demande de prêt, ce qui allonge les délais d’étude des dossiers. Certains acheteurs opportunistes en profitent toutefois pour acquérir à prix cassé, rénover et revaloriser rapidement le bien, notamment dans les zones tendues où la demande locative reste forte.
Une réforme technique du DPE qui change la donne
En toile de fond de ces évolutions juridiques, l’année 2026 a aussi été marquée par une réforme technique majeure du DPE. Le 1er janvier, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire a été abaissé de 2,3 à 1,9, afin de mieux refléter le caractère faiblement carboné du mix électrique français.
Environ 850 000 logements, principalement des petits appartements et studios chauffés à l’électricité, ont été reclassés hors des catégories F ou G sans travaux suite à un ajustement réglementaire.
Malgré cette correction, un stock conséquent de logements demeure en G, particulièrement ceux chauffés aux énergies fossiles ou très mal isolés, pour lesquels aucune amélioration automatique n’est possible.
Aides publiques resserrées et nouvelles priorités
Ce tournant intervient dans un contexte budgétaire plus contraint pour la rénovation énergétique. Le budget de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) a été ramené à 1,5 milliard d’euros de crédits de paiement en 2026, soit 500 millions de moins que l’année précédente.
Le dépôt des demandes MaPrimeRénov’ a été suspendu au 1er janvier 2026, puis partiellement rouvert le 23 février pour les aides « par geste ». Les critères sont recentrés sur les rénovations globales avec un gain d’au moins deux classes énergétiques, visant notamment les logements G.
Les ménages peuvent toutefois toujours recourir à l’éco-prêt à taux zéro, à la TVA réduite à 5,5 % pour les travaux d’isolation et de chauffage, ainsi qu’aux certificats d’économies d’énergie, qui complètent le paysage des aides financières.
Incitations fiscales revues pour l’investissement locatif
Sur le plan fiscal, le nouveau « Dispositif Jeanbrun », instauré par la loi de finances 2026 en remplacement du Pinel, vise à soutenir l’investissement locatif privé grâce à un mécanisme d’amortissement sur les loyers perçus.
Le projet de loi « Relance Logement » abaisse le seuil minimal de travaux obligatoires de 30 % à 20 % du prix d’acquisition. L’exigence de DPE est réduite de A ou B à un niveau D minimum, à condition de ne plus utiliser de chaudière aux énergies fossiles.
Ces adaptations visent explicitement à rendre plus attractifs les projets de réhabilitation de logements G, en permettant aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux avec des objectifs de performance énergétique jugés plus réalistes, compte tenu des coûts.
Une nouvelle donne pour les propriétaires et les locataires
Entre interdiction théorique de louer, assouplissement conditionnel, réforme du DPE, aides publiques rationalisées et nouveaux dispositifs fiscaux, 2026 constitue un tournant pour les propriétaires de logements G.
Les bailleurs y gagnent une réduction du risque de vacance, mais doivent planifier rigoureusement les travaux et respecter les délais. Les locataires conservent des garanties fortes : loyers gelés, recours possibles en cas de manquement, et logements mieux isolés à terme.
L’issue des débats parlementaires sur le projet de loi « Relance Logement » sera déterminante pour fixer durablement les règles du jeu. En attendant son adoption définitive, la location des logements classés G demeure juridiquement interdite sans rénovation préalable, laissant les propriétaires dans un entre-deux réglementaire que le gouvernement tente désormais de clarifier.
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