En France, il est possible de transmettre 100 000 euros à chacun de ses enfants sans acquitter de droits de donation, grâce à un dispositif permanent complété, jusqu’à la fin de 2026, par une exonération exceptionnelle liée à l’immobilier et à la rénovation énergétique. L’enjeu est double : profiter au mieux des abattements existants et respecter des conditions d’usage et de déclaration de plus en plus strictes.
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Un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, sans condition d’usage
Le socle du système français de transmission en ligne directe est l’abattement parent-enfant de 100 000 euros prévu par l’article 779-I du Code général des impôts. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à chaque enfant sans payer de droits de donation. Un couple peut donc transmettre 200 000 euros à un même enfant, totalement exonérés.
Cet abattement de 100 000 € s’applique aux donations et successions, utilisable en une fois ou par fractions sur 15 ans. Le reliquat reste disponible tant que le plafond n’est pas atteint. Aucune condition d’âge pour le donateur ou le bénéficiaire, et aucun usage imposé des sommes reçues.
Ce seuil de 100 000 euros est toutefois figé depuis 2012. Les analyses publiées en 2026 soulignent que l’inflation cumulée depuis 2013 – estimée à plus de 22 % – a fortement réduit la valeur réelle de cet abattement. En pratique, la même somme exonérée permet de transmettre moins de patrimoine en termes de pouvoir d’achat, ce qui renforce mécaniquement la taxation sur les biens immobiliers qui, eux, ont continué à s’apprécier. Malgré des débats sur une revalorisation, la loi de finances pour 2026 a confirmé le maintien du plafond à 100 000 euros et son gel au moins jusqu’à fin 2028.
Une exonération exceptionnelle de 100 000 euros pour l’immobilier et la rénovation
À côté de ce dispositif permanent, une mesure temporaire issue de la loi de finances pour 2025 offre une opportunité fiscale supplémentaire : une exonération de 100 000 euros par donateur, réservée aux projets immobiliers et de rénovation énergétique. Prévue par l’article 790 A bis du Code général des impôts, elle s’applique aux dons en numéraire effectués jusqu’au 31 décembre 2026.
Chaque donateur peut ainsi verser jusqu’à 100 000 euros en pleine propriété sans droits de donation, à condition que les sommes soient consacrées à un projet éligible. Le bénéficiaire peut cumuler plusieurs dons exonérés provenant de différents membres de la famille – parents, grands-parents, voire oncles et tantes en l’absence de descendants – dans la limite globale de 300 000 euros par personne.
Les bénéficiaires concernés sont les descendants (enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants). À défaut, les neveux et nièces peuvent profiter du dispositif. En revanche, cette exonération exceptionnelle s’accompagne de conditions d’utilisation très strictes et de délais précis.
Des conditions d’utilisation très encadrées
Pour bénéficier de l’exonération immobilière de 100 000 euros, les sommes versées doivent être intégralement affectées, dans les six mois suivant le versement, à un projet précis. Plusieurs options sont prévues par le texte.
Le bénéficiaire peut acheter un logement neuf ou en VEFA auprès d’un promoteur, à condition qu’il devienne sa résidence principale et qu’il soit occupé ou loué sous conditions pendant au moins cinq ans, sous peine de perdre l’exonération fiscale.
Deuxième possibilité : la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire. Les travaux financés par la donation doivent être éligibles au dispositif public MaPrimeRénov’. Autrement dit, il doit s’agir d’améliorations de la performance énergétique, répondant aux critères officiels (isolation, chauffage performant, etc.). Toutefois, le bénéficiaire ne peut pas cumuler cette exonération de 100 000 euros avec l’octroi effectif de la prime MaPrimeRénov’ pour les mêmes dépenses : il doit choisir entre l’avantage fiscal lié à la donation exonérée et l’aide publique directe.
Selon une réponse ministérielle de début 2026, la construction d’une maison individuelle hors VEFA ou l’achat d’un terrain à bâtir avec contrat de construction ne permet pas l’exonération de l’article 790 A bis. Seule l’acquisition d’un logement neuf achevé ou vendu en VEFA par un promoteur est éligible.
Ces clarifications resserrent considérablement les possibilités, en excluant de nombreux projets de construction individuelle, pourtant fréquents dans l’accession à la propriété. Elles obligent les familles à vérifier scrupuleusement la nature juridique de l’opération immobilière avant de s’appuyer sur cette exonération.
Cumuler les dispositifs : bien plus de 100 000 euros possibles sans impôt
La spécificité de l’année 2026 tient au cumul possible entre plusieurs leviers fiscaux. L’exonération temporaire de 100 000 euros pour projet immobilier ou rénovation se superpose à l’abattement classique de 100 000 euros parent-enfant et au dispositif de dons familiaux en espèces.
Ce dernier, encadré par l’article 790 G du Code général des impôts, permet à un parent d’accorder un don de somme d’argent de 31 865 euros à un enfant majeur, à condition que le donateur ait moins de 80 ans. Ce plafond est lui aussi renouvelable tous les 15 ans.
Un couple de parents peut transmettre à un seul enfant jusqu’à 463 730 euros totalement exonérés de droits de donation en 2026, en cumulant les trois mécanismes de donation.
Ce niveau de transmission, bien supérieur au seuil de 100 000 euros mis en avant par l’abattement de base, fait de l’année 2026 un moment particulièrement favorable pour organiser une stratégie patrimoniale, notamment pour aider les enfants à accéder à la propriété ou à améliorer la performance énergétique de leur logement.
Déclarations obligatoires : la dématérialisation devient la règle
Au-delà des montants, les formalités déclaratives connaissent également une évolution notable. Depuis le 1er janvier 2026, un décret (n° 2025‑1082) généralise la déclaration en ligne pour la plupart des donations.
Les dons manuels et familiaux de sommes d’argent doivent être déclarés par voie électronique. C’est le bénéficiaire du don, et non le donateur, qui doit effectuer cette déclaration depuis son espace personnel sur le site officiel des impôts.
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