Depuis la fin de la crise des subprimes, le marché immobilier américain a connu une croissance absolument remarquable. Rien que sur l’année 2021, l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller révèle une hausse de 18,8% des prix des logements. Ce dynamisme s’explique par une demande soutenue, des taux d’intérêt historiquement bas et une offre limitée. Les données macroéconomiques révèlent des tendances contradictoires et il n’est pas facile de savoir si la tendance va se poursuivre dans le courant des prochains mois. Dans cet article, nous allons vous dévoiler quelques idées pour bien diversifier un portefeuille d’investissements avec des propriétés aux USA.
Disclaimer : Les informations fournies dans cet article sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent pas un conseil financier, juridique ou professionnel. Investir dans l’immobilier, y compris l’acquisition de propriétés aux USA, comporte des risques, notamment le risque de perte financière. Il est essentiel de mener des recherches approfondies et de consulter des professionnels qualifiés, tels que des conseillers financiers, des avocats ou des experts en fiscalité, avant de prendre des décisions d’investissement. Les lois fiscales et les réglementations immobilières varient selon les États et peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de vos investissements. De plus, les conditions du marché immobilier peuvent fluctuer, et les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. L’auteur et l’éditeur de cet article déclinent toute responsabilité quant aux pertes ou dommages résultant de l’utilisation des informations contenues dans cet article. N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus sur la diversification d’un portefeuille d’investissements avec des propriétés aux USA.
Les REIT (Real Estate Investment Trusts)
Peu connus en France, les Real Estate Investment Trusts (REITs) sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus dans une large gamme de secteurs immobiliers. Créés par une loi en 1960 aux USA, les REITs ont pour objectif de rendre l’investissement immobilier plus accessible, permettant ainsi aux petits investisseurs d’investir dans un portefeuille diversifié de biens tels que des gratte-ciels, des centres commerciaux et des complexes d’appartements. Grâce à ce mécanisme, il est possible de générer des revenus immobiliers sans avoir à acheter, gérer ou financer directement des propriétés.
Bon à savoir :
Les Real Estate Investment Trusts (REIT) sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus et permettent aux investisseurs d’acheter des parts sur le marché boursier, offrant ainsi une façon accessible de diversifier son portefeuille immobilier sans posséder directement de propriétés.
Les différents types de REIT :
- REIT en actions : Aux USA, 96 % des REIT sont fondées sur des actions, ce qui signifie qu’elles possèdent et gèrent des propriétés immobilières génératrices de revenus. Ces REIT en actions tirent principalement leurs revenus des loyers perçus sur les biens qu’elles détiennent, plutôt que de la plus-value réalisée lors de la revente de ces propriétés. Ce modèle leur permet de fournir un flux de revenus stable et prévisible.
- REIT hypothécaires : Les REIT hypothécaires jouent un rôle crucial dans le secteur immobilier en prêtant de l’argent de deux manières principales : directement, par le biais d’hypothèques et de prêts accordés aux propriétaires et exploitants immobiliers, et indirectement, en acquérant des titres adossés à des hypothèques. Leur modèle de revenus repose principalement sur la marge d’intérêt nette, qui représente l’écart entre les intérêts perçus sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. Cette structure rend les REIT hypothécaires particulièrement sensibles aux fluctuations des taux d’intérêt, car toute augmentation peut réduire leur marge bénéficiaire. De la même manière, les REIT en actions ressentent également l’impact des variations de taux d’intérêt, ce qui souligne l’importance de surveiller ces indicateurs économiques lors de l’investissement dans ces instruments financiers.
- REIT hybrides : Les REIT hybrides, qui combinent les stratégies des FPI d’actions et des FPI hypothécaires, offraient initialement une approche diversifiée en intégrant à la fois la possession de biens immobiliers générateurs de revenus et le financement par le biais de prêts hypothécaires. Cependant, après la crise financière de 2007-2008, ces fonds ont commencé à perdre de leur attrait et ont progressivement disparu du marché. Cette tendance s’est accentuée à mesure que la réglementation s’est renforcée et que le secteur des REIT s’est orienté vers une spécialisation accrue. Aujourd’hui, les investisseurs privilégient des REIT plus ciblées, soit sur la détention de propriétés immobilières, soit sur le financement hypothécaire, ce qui marque une préférence pour des stratégies d’investissement plus claires et définies.
Les REIT avec la plus forte performance en 2024
Important :
Cette liste est un simple exemple des performances générées par les meilleurs REIT en 2024 et ne doit pas être interprétée comme un conseil ou une recommandation d’investissement. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs et l’investissement boursier, y compris dans les REIT, comporte des risques, notamment le risque de perte en capital. Les investisseurs doivent effectuer leurs propres recherches, évaluer leur tolérance au risque et envisager de consulter des conseillers financiers indépendants avant de prendre des décisions d’investissement. L’auteur et l’éditeur déclinent toute responsabilité quant aux pertes ou dommages résultant de l’utilisation de ces informations.
Simon Property Group Inc (SPG)
Aperçu de la performance depuis le début de l’année 2024 de la société Simon Property Group Inc
Symbole : SPG
Performance depuis le 1er janvier 2024 : 21.15%
Taux de dividendes : 4.59%
Simon Property Group est une société spécialisée dans la gestion foncière des centres commerciaux. Avec une capitalisation boursière de 56,12 milliards de dollars, elle se classe actuellement en tête du marché des entreprises foncières spécialisées dans la gestion de centres commerciaux aux USA. L’entreprise distribue, depuis plusieurs années, un copieux dividende compris entre 4,16 et 7,04% entre 2017 et 2024 (le taux de dividendes actuel est de 4,59%).
Welltower Inc (WELL)
Aperçu de la performance depuis le début de l’année 2024 de la société Welltower Inc
Symbole : WELL
Performance depuis le 1er janvier 2024 : 38,45%
Taux de dividendes : 2.05%
Welltower Inc est une société de type REIT qui investit des fonds dans les infrastructures de soins de santé. L’action de la société est négociée au prix de 125.03 $USD en Bourse, avec une performance depuis le 1er janvier 2024 de 38,45%. Le taux de dividendes est de 2.05%, avec un taux de distribution de dividendes de 312,50%.
Digital Realty Trust Inc (DLR)
Aperçu de la performance depuis le début de l’année 2024 de la société Digital Realty Trust Inc
Symbole : DLR
Performance depuis le 1er janvier 2024 : 32.94%
Taux de dividendes : 2,74%
Cette société foncière est spécialisée dans la gestion foncière des centres de données, et elle est donc positionnée sur un marché très dynamique. L’entreprise affiche une performance remarquable depuis le début de l’année 2024, avec un gain de 32,94%. Le taux de dividendes reste assez faible cependant, avec un taux de 2,74%, par comparaison avec d’autres sociétés REIT.
Investir dans des ETF spécialisés dans le secteur immobilier
Bon à savoir :
Un ETF (fonds négocié en bourse) est un instrument financier qui permet à un investisseur d’investir des fonds simultanément dans plusieurs sociétés cotées en Bourse en confiant l’ensemble de la gestion du portefeuille boursier à une société spécialisée dans la gestion, et en éliminant donc la contrainte d’avoir à gérer soi-même l’ensemble des participations. La société gestionnaire se rémunère en prélevant des frais de gestion.
Les ETF spécialisés dans l’immobilier, ou REIT ETFs, présentent des caractéristiques à la fois des actions et des titres à revenu fixe. Ils offrent des rendements de dividendes élevés, assurant ainsi un revenu régulier aux investisseurs.
Une particularité des REITs est qu’ils doivent distribuer la majorité de leurs bénéfices aux investisseurs chaque année. De nombreux REIT ETFs détiennent des participations dans des REITs qui possèdent des propriétés générant des revenus, telles que des entrepôts, des complexes d’appartements et des hôtels. Lorsqu’ils envisagent d’investir dans des REIT ETFs, les investisseurs doivent lire attentivement les documents de prospectus, car il existe divers indices avec des focalisations différentes, comme les hypothèques commerciales et les hypothèques à haut risque. Cette diversité peut exposer les investisseurs à des secteurs plus risqués du marché immobilier sans qu’ils en soient pleinement conscients.
Le secteur de l’immobilier rural aux USA
Rappelons que le développement des connexions sans fil (satellite, 4G et 5G) permet aux travailleurs digitaux (entrepreneurs, salariés) de travailler à distance dans des zones plus favorables, moins chères et plus attractives. En tête de liste figurent des États comme le Wyoming, le Montana ou encore le Mississippi. De plus en plus d’américains font le choix d’investir dans un terrain constructible situé en pleine campagne pour y construire la maison de leurs rêves !
Au lieu de contracter un emprunt immobilier de plusieurs centaines de milliers de dollars pour s’offrir un logement bas de gamme, ils préfèrent investir des fonds dans l’acquisition d’un terrain pour construire une maison plus confortable et aussi beaucoup moins chère. Cela stimule bien sûr le marché de l’immobilier local.
Le marché de l’immobilier rural souffre également d’une véritable pénurie pour des logements haut de gamme, alors que dans le même temps les employés (comme les infirmières par exemple) ont souvent des rémunérations dépassant la barre des 4000 dollars et peuvent donc ainsi parfaitement s’offrir la location de logements de haut standing.
Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter le dossier spécialement consacré à l’investissement dans l’immobilier en dehors des grandes villes américaines.
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