La transparence du marché immobilier est devenue un critère décisif pour l’orientation des capitaux internationaux en Asie du Sud-Est. Selon les dernières évaluations de JLL et LaSalle Investment Management, Vietnam, Thaïlande et Philippines se situent tous dans la catégorie des marchés « semi-transparents », mais avec des trajectoires, des cadres juridiques et des risques très différents. Au cœur de ces évolutions, Vietnam apparaît comme un marché en rattrapage rapide, tandis que la Thaïlande privilégie le durcissement des contrôles et que les Philippines misent sur des baux à très long terme pour attirer les investisseurs étrangers.
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Un classement régional dominé par la Thaïlande et les Philippines
Le Global Real Estate Transparency Index (GRETI) 2026 évalue 88 pays et territoires à partir de 260 critères portant sur la qualité des données de marché, le cadre juridique, les processus de transaction, la gouvernance des acteurs cotés ou encore les indicateurs environnementaux. Dans la hiérarchie régionale, Singapour reste en tête, dans la catégorie des marchés « hautement transparents », suivie par la Malaisie, classée « transparente ».
Le Vietnam se classe 50e sur 88 avec une note de 3,15 sur une échelle de 1 à 5, où 1 correspond aux marchés les plus transparents et 5 aux plus opaques.
Cette configuration place Vietnam dans une dynamique de rattrapage, tandis que Thaïlande et Philippines partent d’un niveau de transparence légèrement supérieur mais suivent des stratégies de régulation distinctes.
Le cadre de propriété : trois modèles restrictifs, trois logiques différentes
Sur le plan de la propriété foncière, les trois pays maintiennent des restrictions fortes pour les étrangers, mais selon des logiques juridiques et politiques différentes.
En Thaïlande, la ligne est claire : l’accès à la pleine propriété du foncier reste interdit aux non-Thaïlandais. Les étrangers ne peuvent détenir en pleine propriété que des appartements en copropriété, dans la limite de 49 % de la surface vendable d’un même immeuble. Toute tentative de contournement par le biais de sociétés prétendument « thaïes » mais financées par des capitaux étrangers fait désormais l’objet d’un contrôle systématique.
La Constitution de 1987 réserve la pleine propriété des terrains aux citoyens philippins et aux sociétés détenues à au moins 60 % par des intérêts locaux. Les étrangers peuvent acquérir des unités en copropriété dans la limite de 40 % des lots d’un immeuble, sans accès direct au sol.
Vietnam, de son côté, applique un modèle différent : la terre appartient au peuple et est gérée par l’État. Les investisseurs, qu’ils soient locaux ou étrangers, ne sont pas propriétaires du terrain mais titulaires de « droits d’usage du sol » (Land Use Rights, LUR). Ces droits peuvent être concédés pour des durées généralement de 50 ans, pouvant aller jusqu’à 70 ans pour certains projets d’envergure. Il ne s’agit pas d’un freehold au sens anglo-saxon, mais d’un droit réel transférable et encadré par l’administration.
Durées de droit d’usage : avantage compétitif pour les Philippines
Les réformes les plus spectaculaires en matière de durée d’occupation ont eu lieu aux Philippines, qui ont cherché à compenser la rigidité de leur régime constitutionnel par une libéralisation des baux à long terme pour les investisseurs enregistrés.
La loi Republic Act No. 12252, entrée pleinement en application début 2026, modifie en profondeur l’Investors’ Lease Act. Le dispositif antérieur, qui autorisait des baux de 50 ans renouvelables une fois pour 25 ans (75 ans au total), est remplacé par un bail unique pouvant aller jusqu’à 99 ans sur des terrains privés. Ce droit est réservé aux investisseurs étrangers agréés par les organismes de promotion (PEZA, BOI) ou relevant du régime CREATE, pour des projets industriels, agro-industriels, technologiques, d’énergie de transition ou de tourisme.
Pour les projets touristiques, un investissement minimal de 5 millions de dollars est exigé, avec au moins 70 % des fonds injectés dans les trois ans. Ce mécanisme ne s’applique pas aux particuliers étrangers souhaitant acquérir une résidence de vacances ou de retraite. Le bail doit être inscrit au registre foncier, ce qui le rend opposable aux tiers et protège l’investisseur contre d’éventuelles contestations de titre.
En comparaison, les durées maximales restent plus courtes en Thaïlande, où les baux sont limités à 30 ans, un plafond que la Cour suprême a confirmé en annulant les montages de type « 30+30+30 » conçus pour contourner la loi. En Vietnam, la durée des droits d’usage peut atteindre 50 à 70 ans selon la nature et la taille du projet, sans toutefois atteindre les 99 ans philippins.
Thaïlande : transparence accrue mais climat de conformité plus risqué
La Thaïlande figure, comme Vietnam, parmi les dix pays ayant enregistré les plus fortes améliorations de transparence entre 2024 et 2026. Cette progression repose principalement sur le renforcement de la gouvernance des entreprises, l’amélioration de la publication des données de marché, y compris dans des segments émergents comme les centres de données ou la logistique spécialisée, et une montée en puissance des indicateurs environnementaux (suivi des performances énergétiques des bâtiments).
La Thaïlande a lancé une vaste campagne de mise en conformité sur le foncier. Le Département des terres et le Département du développement des entreprises croisent leurs bases de données en temps réel pour détecter les sociétés à actionnariat « thaï » de façade utilisées pour acheter des villas de luxe dans les principales destinations touristiques. Les autorités vérifient l’origine des fonds des actionnaires locaux et appliquent des mesures accélérées de reconduite pour les étrangers impliqués dans des fraudes foncières.
Cette stratégie renforce la prévisibilité juridique pour les structures conformes, mais augmente nettement le risque pour les investisseurs qui s’appuient encore sur des schémas juridiques contestables. La seule alternative jugée solide par les praticiens reste le droit réel « Sap-Ing-Sith », qui permet de transférer et d’hypothéquer un droit d’usage de 30 ans, sans remettre en cause la limite légale de durée.
Vietnam : transparence en rattrapage et révolution numérique du cadastre
Vietnam affiche une trajectoire de rattrapage rapide en matière de transparence, après avoir longtemps figuré parmi les marchés à faible visibilité. Le GRETI 2026 cite notamment comme moteurs de changement l’entrée en vigueur de la Loi foncière 2024 et de la Loi sur le logement 2023, ainsi que la volonté des autorités de finaliser une base de données nationale unifiée sur le foncier d’ici fin 2026.
Le décret 357/2025/ND-CP, applicable depuis mars 2026, impose l’attribution d’un identifiant électronique unique à chaque bien immobilier – appartement, maison individuelle, parcelle, projet de construction – relié à une base nationale pilotée par le ministère de la Construction et les autorités locales. À partir de ce code, citoyens, investisseurs et administrations peuvent vérifier en temps réel le statut juridique du bien, l’existence de litiges ou d’hypothèques, l’historique des transactions ainsi que l’état réel d’avancement des chantiers.
Les promoteurs ne sont plus autorisés à commercialiser des biens ni à encaisser de dépôts tant que l’administration n’a pas contrôlé le site et généré les identifiants correspondants. L’objectif est de réduire drastiquement les asymétries d’information, en particulier dans les ventes sur plan, et de sécuriser l’acheteur final.
À partir de 2026, le Vietnam abandonne les barèmes administratifs au profit de grilles ajustées périodiquement aux valeurs de marché. Cette évolution améliore la lisibilité pour les investisseurs étrangers, mais renchérit le coût des compensations et d’acquisition des droits d’usage.
Le pays a également simplifié les procédures d’investissement avec une nouvelle loi permettant d’obtenir le certificat d’enregistrement d’entreprise avant le certificat d’investissement, accélérant la création de structure et la gestion des coûts initiaux. Un mécanisme de « voie verte » est en cours d’extension, afin d’exonérer certains grands projets d’investissements directs étrangers de plusieurs études et permis lourds, dans une logique d’accélération administrative.
Philippines : transparence stable, accent sur la conformité financière et l’ESG
Aux Philippines, la progression de la transparence n’a pas été aussi spectaculaire en 2026 que dans Vietnam ou la Thaïlande, mais le pays maintient un niveau légèrement supérieur à celui de Vietnam dans la catégorie « semi-transparente ». Les autorités ont concentré leurs efforts sur le renforcement des dispositifs de lutte contre le blanchiment, en incluant strictement promoteurs et intermédiaires immobiliers dans les systèmes de déclaration et de contrôle.
La digitalisation des registres fonciers facilite l’accès aux données et réduit les risques de conflits de titres. Dans les grandes métropoles comme Metro Manila et Cebu, les certifications environnementales des ensembles immobiliers d’envergure renforcent l’alignement sur les exigences ESG des investisseurs institutionnels internationaux. Cette orientation, combinée à la réforme des baux de 99 ans pour les investisseurs enregistrés, vise à faire des Philippines une plateforme attractive pour les capitaux à long terme, tout en conservant un cadre constitutionnel restrictif sur la propriété.
Vietnam, un marché plus lisible mais confronté à des tensions internes
Malgré ses progrès en transparence, Vietnam reste confronté à des défis structurels. JLL souligne que, dans les marchés les plus transparents, environ 70 % des données nécessaires à une évaluation de bien proviennent de registres publics. En Vietnam, cette part n’atteint que 20 % en 2026, obligeant les évaluateurs à s’appuyer pour 80 % sur l’expertise et des enquêtes de terrain. Les délais d’estimation oscillent entre 10 et 20 jours, contre 5 à 10 jours dans les pays les plus avancés, avec à la clé des coûts opérationnels plus élevés et des risques juridiques persistants pour les acquéreurs.
À Hanoi, les prix moyens atteignent 123 millions de VND par mètre carré, illustrant une forte déconnexion entre l’offre et les besoins de la population.
Le resserrement du crédit accentue ces tensions : les taux hypothécaires se sont situés entre 12 % et 13 % au premier semestre 2026, tandis que l’objectif de croissance du crédit a été ramené à environ 15 %, après 19 % en 2025. Les projets les plus risqués ou surendettés peinent à se financer, dans un contexte où l’État veut à la fois assainir le secteur et maintenir l’attractivité vis-à-vis des investissements étrangers.
Une transparence désormais décisive pour les flux de capitaux
Au-delà des différences structurelles, JLL souligne que la transparence n’est plus seulement un indicateur de maturité, mais une condition préalable à l’arrivée des capitaux mondiaux. Les investisseurs internationaux favorisent de plus en plus les marchés qui améliorent rapidement l’accessibilité aux données et intègrent les outils technologiques, alors que l’usage de l’intelligence artificielle pour l’analyse immobilière dépasse désormais 90 % chez les grands acteurs.
Le Vietnam et la Thaïlande figurent parmi les destinations privilégiées des fonds en Asie du Sud-Est grâce à leurs réformes rapides, mais leurs approches diffèrent : le Vietnam mise sur un relâchement procédural et une digitalisation accélérée, tandis que la Thaïlande durcit les contrôles et consolide les règles. Les Philippines, en renforçant le cadre des baux de 99 ans pour les investisseurs agréés et la conformité financière, cherchent à conjuguer ouverture aux capitaux à long terme et maintien d’un contrôle constitutionnel strict sur la propriété foncière.
Pour les investisseurs, la question centrale n’est plus seulement de savoir où la transparence est aujourd’hui la plus élevée, mais où les trajectoires de réforme, la stabilité du cadre juridique et la gestion des risques convergent le mieux avec leurs stratégies à long terme.
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