Le Vietnam s’apprête à franchir une nouvelle étape dans la régulation de son marché immobilier, avec l’introduction annoncée d’une interdiction explicite de la manipulation des prix. Au cœur des débats de la 16e Assemblée nationale, les autorités entendent encadrer plus strictement les pratiques spéculatives, tout en réformant en profondeur le système de formation des prix fonciers. L’objectif affiché est double : assainir un marché marqué par des hausses spectaculaires et protéger le droit au logement dans un contexte de forte tension sociale.
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Un tournant législatif pour encadrer le marché
Lors d’une session extraordinaire de l’Assemblée nationale en août 2026, les députés ont examiné un paquet de réformes touchant trois lois structurantes : la Loi foncière, la Loi sur le logement et la Loi sur l’activité immobilière. C’est dans ce dernier texte que le gouvernement propose d’inscrire noir sur blanc l’interdiction des actes de « manipulation du marché immobilier ».
Une modification de l’article 6 de la Loi sur l’activité immobilière introduira une liste détaillée de pratiques interdites. Le gouvernement devra définir, par voie réglementaire, des critères précis pour qualifier juridiquement ces comportements et permettre des poursuites administratives et pénales.
Cette évolution s’inscrit dans une réforme de plus grande ampleur : la disparition du cadre national de prix fonciers sur cinq ans, instauré par la Loi foncière de 2013, au profit de tableaux de prix annuels reflétant davantage la réalité du marché. Depuis le 1er janvier 2026, les comités populaires provinciaux doivent ainsi publier chaque année un barème des prix des terrains fondé sur les données de transactions réelles.
De la « double grille » à un prix plus proche du marché
Le nouveau mécanisme de prix fonciers vise à mettre fin au système de « double prix » qui caractérisait le marché vietnamien : un prix officiel très bas pour le calcul des impôts, des indemnisations et des droits, et un prix de marché, souvent plusieurs fois supérieur, servant de référence aux transactions réelles. Cette dissociation ouvrait la voie à de nombreuses pratiques opaques, en particulier en matière de compensation lors des expropriations ou de transferts de projets.
Dans certains secteurs périurbains intégrés aux grandes villes, les nouveaux barèmes ont été multipliés jusqu’à huit fois par rapport aux références précédentes.
À Ho Chi Minh-Ville, la grille 2026 fixe par exemple le prix maximal du foncier résidentiel dans l’hyper-centre – rues Dong Khoi, Nguyen Hue et Le Loi – à 687,2 millions de dongs par mètre carré, soit plus de 26 000 dollars. Cette revalorisation doit augmenter les recettes budgétaires locales via des droits de mutation, des taxes foncières et des frais d’enregistrement plus élevés.
Des pratiques manipulatrices dans le viseur des autorités
Parallèlement à la réforme des prix, les parlementaires souhaitent frapper au cœur des mécanismes de manipulation qui ont alimenté la flambée des valeurs. Plusieurs députés ont détaillé, à la tribune, les techniques courantes utilisées par certains réseaux d’intermédiaires et de spéculateurs.
L’une d’elles consiste à mettre en scène des transactions fictives entre entités liées afin de créer des références artificiellement élevées. Ces contrats simulés sont ensuite utilisés pour convaincre les acheteurs que les prix sont en train de monter rapidement, incitant à des achats précipités.
Des investisseurs surenchérissent à des niveaux irréalistes puis abandonnent leur dépôt (faible montant), non pour acquérir le terrain, mais pour faire monter artificiellement les prix des parcelles voisines par effet d’annonce.
Les autorités dénoncent également la création volontaire d’une fausse rareté de l’offre ou d’une fausse demande. Cela passe par la diffusion de rumeurs sur de futurs plans d’urbanisme, des annonces exagérées de hausse de prix ou des informations erronées sur la situation juridique des projets. Cette désinformation s’accompagne souvent de campagnes publicitaires agressives vantant des perspectives de plus-values « garantis ».
La rétention spéculative de logements et de terrains, notamment dans le haut de gamme, complète ce tableau. Des investisseurs ayant recours à un fort effet de levier financier gardent vacants des biens dans l’attente de hausses supplémentaires, contribuant à assécher l’offre disponible pour les ménages à la recherche d’un logement.
Un arsenal de sanctions financières renforcé
Pour donner un contenu concret à l’interdiction de la manipulation, le ministère de la Construction travaille à la révision du décret 16/2022 afin de durcir l’échelle des sanctions administratives. Le projet prévoit une amende maximale de 1 milliard de dongs – environ 39 500 dollars – pour les infractions les plus graves, telles que la mise sur le marché de produits ne respectant pas les normes, le transfert illégal de projets ou la dissimulation d’hypothèques pesant sur des biens en vente.
Amende maximale en dongs pour les promoteurs mobilisant des capitaux avant que les projets ne remplissent les conditions légales.
Des mesures complémentaires – suspension temporaire des licences commerciales et obligation de restituer les sommes collectées illicitement – sont également envisagées pour renforcer l’effet dissuasif.
Vers un encadrement strict des dépôts et des flux financiers
Une autre innovation majeure porte sur l’encadrement des dépôts de réservation et des flux financiers liés aux projets. Les autorités souhaitent fixer un plafond de 5 % de la valeur du bien pour les sommes que les promoteurs peuvent exiger au titre de dépôt. Le paiement ne pourra intervenir qu’une fois le projet officiellement éligible à la vente, afin de limiter les risques pour les acquéreurs.
Mettez en place un système de comptes séparés pour chaque projet immobilier. Les fonds levés pour un programme doivent être conservés sur un compte spécifique et utilisés exclusivement pour la construction de ce projet, afin d’empêcher les pratiques de cavalerie financière où les promoteurs réemploient l’argent des acheteurs pour financer d’autres terrains ou spéculer.
Un identifiant électronique pour chaque bien immobilier
Afin de réduire l’asymétrie d’information entre vendeurs et acheteurs, le gouvernement prévoit d’introduire un code d’identification électronique unique pour chaque bien immobilier, relié à une base de données nationale centralisée. Ce « Mã định danh » regroupera l’historique de propriété, les permis de construire associés, ainsi que la chronologie des prix de vente déclarés.
Cet outil vise à lutter contre la sous-déclaration des prix de transfert à des fins d’évasion fiscale, à prévenir les ventes multiples d’un même bien à différents acquéreurs, et à permettre aux acheteurs de vérifier la situation juridique et financière d’un logement ou d’un terrain avant toute transaction.
Une stratégie politique recentrée sur le droit au logement
Sur le plan politique, ces mesures s’inscrivent dans une orientation stratégique plus large définie par la Résolution 21-NQ/TW du Comité central du Parti communiste. Ce texte remplace une résolution de 2022 et trace les lignes directrices de la lutte contre la spéculation foncière. Il ouvre la voie à de nouveaux instruments fiscaux, notamment une taxation accrue des plus-values immobilières à court terme et des biens vacants ou inoccupés.
« Il ne s’agit plus de considérer le logement uniquement sous l’angle de la propriété patrimoniale, mais comme un droit fondamental à garantir. Trois facteurs expliquent la cherté des logements au Vietnam : le coût élevé du foncier, la longueur des procédures d’attribution des terrains et le poids des intérêts cumulés liés au financement. »
Premier ministre Lê Minh Hưng
Pour stabiliser les prix, le gouvernement mise sur une augmentation massive de l’offre, avec un accent sur les appartements de taille moyenne, les logements sociaux et l’habitat locatif abordable. L’État réaffirme dans ce cadre son rôle de régulateur du marché, à travers des outils financiers, fiscaux et de crédit, plutôt que de laisser jouer pleinement la logique de l’auto-régulation.
Des effets économiques contrastés sur le marché
L’alignement progressif des barèmes officiels sur les prix de marché a un impact direct sur les coûts des promoteurs, notamment lors des changements de destination des terrains. Les dépenses initiales de conversion du foncier augmentent fortement, ce qui compresse les marges et pousse certains acteurs à ralentir leurs lancements de projets.
Ce montant correspond au prix moyen national des terrains à bâtir dans les projets résidentiels, après un recul de 2 à 3 % par rapport au trimestre précédent.
Cette correction est attribuée à une baisse de la liquidité, dans un contexte de coûts d’emprunt élevés. Les taux d’intérêt hypothécaires se situaient entre 12 et 13 % au premier semestre 2026, incitant les investisseurs à privilégier les actifs à forte utilité réelle plutôt que les paris spéculatifs à court terme.
Une crise d’accessibilité au logement qui s’aggrave
Si la réforme des prix renforce la transparence et les recettes publiques, elle accentue à court terme la crise de l’accessibilité au logement pour une large partie de la population. À Hanoï, aucun nouveau projet d’appartements n’a été lancé à un prix inférieur à 60 millions de dongs le mètre carré au premier semestre 2026. L’offre nouvelle se concentre de plus en plus sur le très haut de gamme, près de 35 % des projets se situant au-delà de 120 millions de dongs le mètre carré.
Le déplacement du marché vers le luxe exclut les classes moyennes et modestes des programmes neufs, et des experts alertent sur la disparition progressive du logement social et à bas coût si les mécanismes d’exemption ou de réduction du coût du foncier ne sont pas renforcés.
Les ménages souhaitant régulariser des certificats d’usage foncier ou convertir des parcelles agricoles en terrains résidentiels font face, eux aussi, à des « chocs de prix ». Dans certaines zones rurales en voie d’urbanisation, les nouveaux barèmes officiels pour le résidentiel atteignent parfois 840 fois la valeur de référence appliquée aux terres agricoles voisines. Ce fossé nourrit un sentiment d’injustice chez les agriculteurs, d’autant que les compensations d’expropriation, bien que théoriquement plus proches du marché depuis la Loi foncière de 2024, restent parfois insuffisantes pour racheter une parcelle en zone de relogement.
Plusieurs députés ont dénoncé une « double norme » : des prix d’indemnisation dans les secteurs d’origine inférieurs à ceux pratiqués dans les sites de réinstallation, laissant les familles expropriées dans l’incapacité de maintenir leur niveau de vie foncier.
Les autorités vietnamiennes cherchent ainsi un point d’équilibre entre plusieurs impératifs : transparence des prix, lutte contre la spéculation, augmentation des recettes publiques et protection du pouvoir d’achat des ménages. La future interdiction de la manipulation des prix, combinée au durcissement des sanctions, à la fiscalité des plus-values rapides et à la taxation des logements vacants, vise à freiner les comportements les plus spéculatifs.
À court terme, le relèvement des valeurs officielles crée un choc de coûts qui pèse sur la liquidité du marché et renchérit l’accès au logement, surtout pour les populations rurales et les ménages urbains à revenus moyens ou faibles. Sa réussite dépendra de politiques de soutien ciblées : foncier à prix réduit pour le logement social, simplification des procédures d’allocation de terrains, encadrement des taux de crédit et contrôle rigoureux des nouvelles règles sur le terrain.
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