Ceetrus, la foncière immobilière du groupe ELO (famille Mulliez), a opéré un mouvement stratégique d’ampleur sur le marché portugais en réorganisant le rôle historique d’Auchan au sein de ses centres commerciaux au profit de nouvelles locomotives, dont Primark. L’ouverture d’un magasin de la chaîne de prêt-à-porter irlandaise dans le centre Alegro Setúbal, combinée à la prise de contrôle intégral de cet actif, illustre un repositionnement profond du modèle commercial, à la croisée de la distribution alimentaire et de la mode à bas prix.
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Alegro Setúbal : Ceetrus prend 100 % et installe Primark en face d’Auchan
Le point de bascule se situe à Alegro Setúbal, centre commercial de 28 000 m² situé à une quarantaine de kilomètres au sud de Lisbonne. Longtemps détenu en co-investissement, ce site est désormais entièrement contrôlé par Ceetrus, qui a racheté les 50 % qu’elle ne possédait pas encore. L’opération, notifiée à l’Autoridade da Concorrência fin 2025 via la holding néerlandaise Tiekenveen Holding B.V. et approuvée par une décision de non-opposition de l’autorité, a permis à la foncière de redevenir propriétaire à 100 % de cet actif jugé stratégique.
Alegro Setúbal bénéficie d’une zone de chalandise dépassant 630 000 habitants.
Le 10 septembre 2026, Primark a ouvert un magasin de plus de 1 600 m² au premier étage d’Alegro Setúbal, à proximité immédiate de l’hypermarché Auchan. Cette implantation, orchestrée par Nhood Portugal, a créé 50 emplois directs et suscité plus de 1 500 candidatures locales, confirmant la capacité d’attraction de la marque. L’arrivée de Primark est présentée comme la concrétisation de l’attractivité renforcée d’un actif que Ceetrus a choisi de « récupérer » en totalité.
Un modèle revisité : réduire l’alimentaire, maximiser l’effet de levier des grandes enseignes
Au-delà d’une simple nouvelle enseigne, l’installation de Primark à Setúbal accompagne une évolution plus large du modèle de l’hypermarché Auchan au sein des galeries Ceetrus. La stratégie affichée consiste à optimiser les surfaces alimentaires, voire à les réduire, pour dégager de l’espace au profit de marques internationales à fort pouvoir de recrutement de clientèle.
Auchan demeure une ancre essentielle pour les achats de proximité et de grande consommation, mais Primark partage désormais le rôle d’aimant principal pour la clientèle jeune et familiale grâce à son offre textile discount qui attire un flux massif de visiteurs. Ce partage de l’attractivité intensifie la fréquentation globale du centre et augmente les loyers potentiels par mètre carré en remplaçant certaines surfaces alimentaires par des enseignes à rendement locatif plus élevé.
Alegro Setúbal devient ainsi un laboratoire de ce repositionnement, où la synergie entre course hebdomadaire chez Auchan et achats de vêtements ou d’articles de mode chez Primark est au cœur du modèle. La localisation du centre – au croisement des autoroutes reliant Lisbonne à l’Algarve et au sud de l’Espagne – renforce cette stratégie en captant à la fois la clientèle locale et les flux touristiques ou de transit.
Le rôle de Nhood : un mix commercial densifié et une exploitation quasi pleine
Nhood Portugal, plateforme de services immobiliers du groupe, est le bras opérationnel de Ceetrus dans cette transformation. Sa mission ne se limite pas à la gestion technique des actifs, mais s’étend à la recomposition du mix commercial et à la négociation avec les grandes enseignes.
Nhood a piloté l’arrivée de Primark à Alegro Setúbal pour densifier l’offre sur la rive sud du Tage, et a également favorisé l’ouverture d’un magasin FNAC dans la galerie d’un centre Auchan à Famalicão afin de renforcer l’offre culture-loisirs. Selon les données disponibles, Nhood maintient un taux d’occupation proche de 100 % sur son portefeuille portugais, une performance notable dans un contexte de montée en puissance du commerce en ligne.
Ce mode d’organisation illustre une tendance structurelle du marché portugais : la séparation croissante entre propriétaires d’actifs (comme Ceetrus ou ses partenaires) et plateformes spécialisées de gestion et d’animation commerciale (comme Nhood), chargées de maximiser la valeur et l’attrait des centres.
Primark : un plan d’expansion ambitieux sur le marché portugais
Pour Primark, l’ouverture à Alegro Setúbal s’inscrit dans un programme d’investissement de 45 millions d’euros sur le marché portugais. La chaîne irlandaise prévoit l’ouverture de quatre nouveaux magasins, dont celui de Castelo Branco déjà inauguré, ainsi que des implantations annoncées à Porto et Vila Nova de Gaia, et l’extension de son magasin de Coimbra. L’objectif affiché est d’atteindre un réseau de 18 points de vente dans le pays.
La stratégie d’implantation de Primark privilégie les hubs commerciaux jouant un rôle d’entrée de ville ou situés sur des axes routiers très fréquentés. Alegro Setúbal répond à ce positionnement, à la fois par son accessibilité autoroutière et par la présence de l’hypermarché Auchan, qui génère un flux régulier de ménages pour les achats du quotidien.
Sur place, Primark adapte également ses formats aux nouvelles habitudes de consommation, en combinant caisses traditionnelles et automatiques, afin d’accélérer le passage en caisse tout en gérant de forts volumes de clientèle. Cette flexibilité opérationnelle, associée à une politique de prix agressive, renforce l’attractivité de la marque dans un contexte de pouvoir d’achat sous pression.
Arbitrages patrimoniaux : Ceetrus cède des actifs matures et renforce ses « core assets »
Le mouvement opéré à Setúbal s’inscrit dans une reconfiguration beaucoup plus large du portefeuille de Ceetrus au Portugal. La foncière mène depuis plusieurs années une stratégie d’arbitrage patrimonial, consistant à céder des actifs jugés « matures » ou arrivés à un haut niveau de performance pour concentrer ses investissements sur un nombre réduit de centres considérés comme « core ».
Dans ce cadre, plusieurs opérations ont déjà été menées. À Sintra, Ceetrus a cédé 50 % du centre commercial Alegro Sintra à Castellana Properties, pour 46,4 millions d’euros, sur la base d’une valorisation globale de 180 millions d’euros. Une coentreprise 50/50 a été mise en place, tandis que la gestion opérationnelle a été confiée à Nhood Portugal.
Ceetrus a vendu en 2024 l’intégralité du centre Alegro Montijo au groupe sud-africain Lighthouse Properties pour un montant avoisinant 180 millions d’euros.
Ces transactions, qui ont fait entrer de nouveaux investisseurs internationaux sur des actifs portugais affichant des taux de remplissage proches de 100 %, témoignent de l’attrait du marché national pour les capitaux étrangers. Elles ont parallèlement permis à Ceetrus de dégager des moyens financiers pour se recentrer sur les actifs qu’elle souhaite détenir en pleine propriété, comme Alegro Setúbal, et sur des projets de requalification urbaine.
Vers des sites mixtes : le cas emblématique d’Alegro Alverca
Parallèlement à ces arbitrages, Ceetrus engage la transformation de certains de ses sites de centres commerciaux en projets mixtes combinant commerce, logement, services publics et espaces verts. Le projet emblématique en la matière est la restructuration d’Alegro Alverca.
Sur un site de 78 000 m² de surface commerciale incluant un hypermarché Auchan, Ceetrus prévoit un investissement de 30 millions d’euros pour requalifier 9 000 m² de bureaux inutilisés en plus de 100 logements, intégrer une clinique et un espace citoyen en lien avec la municipalité, et renaturer 4 600 m² de sols. L’objectif est de sortir du modèle du centre commercial monofonctionnel pour en faire un morceau de ville à part entière, ouvert sur le voisinage et diversifié dans ses usages.
Ce projet illustre la volonté de la foncière de devenir un « acteur urbain à impact », en répondant aux besoins de logement, de santé et de services publics, tout en maintenant une offre commerciale structurante. Il s’inscrit dans une tendance plus large du marché portugais où les acteurs immobiliers marient désormais commerce et fonctions urbaines, au-delà de la seule logique de galerie marchande.
Un repositionnement qui redessine le paysage du commerce organisé
L’ensemble de ces mouvements – reprise en main à 100 % d’Alegro Setúbal, introduction de Primark à proximité d’Auchan, recours accru aux joint-ventures pour certains actifs comme Alegro Sintra, ventes d’ensembles matures à des investisseurs internationaux, et conversion de sites comme Alverca en opérations mixtes – traduit une redéfinition du rôle de Ceetrus sur le marché portugais.
La foncière, autrefois perçue comme l’extension immobilière d’Auchan, s’affirme désormais comme un opérateur urbain structurant. Elle accueille des acteurs diversifiés comme Primark ou FNAC aux côtés des enseignes alimentaires. L’hypermarché n’est plus l’unique pivot mais l’un des éléments d’un écosystème plus large, où les locomotives non alimentaires prennent une place croissante pour soutenir la fréquentation et la valeur des centres.
Pour le marché portugais, cette stratégie confirme à la fois la solidité des performances opérationnelles des centres commerciaux bien situés, capables d’attirer des investisseurs étrangers de premier plan, et l’émergence d’un modèle fondé sur la mixité des usages, les partenariats capitalistiques et la montée en puissance de plateformes de gestion comme Nhood. Dans ce cadre, l’échange stratégique qui voit Ceetrus troquer du mètre carré alimentaire Auchan contre une locomotive textile comme Primark à Alegro Setúbal apparaît comme l’un des signaux les plus visibles d’un changement de cycle dans le commerce organisé au Portugal.
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