Vous avez prévu d’acquérir une propriété immobilière sur l’île de Nosy Be ? Avec des prix inférieurs à 1000 € le m² et des terrains constructibles situés en face de la mer, l’île de Nosy Be est sans aucun doute un excellent investissement, même si il convient de savoir faire preuve de prudence. Découvrez dans cet article les 10 règles à respecter pour savoir acheter de l’immobilier en toute sécurité à Nosy Be.
Disclaimer : Les informations fournies dans cet article sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent pas des conseils juridiques, financiers ou professionnels. Bien que nous nous efforçons de garantir l’exactitude et la pertinence des informations partagées, nous ne pouvons garantir qu’elles sont exemptes d’erreurs ou d’omissions. L’achat immobilier, en particulier dans des régions spécifiques comme Nosy Be, peut être soumis à des lois et régulations locales complexes qui varient et évoluent. Nous encourageons vivement les lecteurs à consulter des professionnels qualifiés, tels que des avocats spécialisés en droit immobilier ou des conseillers financiers, avant de prendre toute décision d’achat. L’auteur et l’éditeur déclinent toute responsabilité pour toute perte ou dommage résultant de l’utilisation des informations contenues dans cet article. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Sommaire
- Un étranger ne peut pas acquérir en nom propre un terrain
- Méfiez-vous des prescriptions acquisitives
- Attention aux intermédiaires malgaches
- Méfiez-vous des belles affaires qui cachent parfois des arnaques
- Vous payez le bail locatif une fois pour 99 ans ou tous les 3 ans
- Certains terrains ne sont ni bornés, ni titrés = source de conflits d’intérêts
- Les notaires ne sont garants que des personnes présentes lors de la signature
- Consultez les honoraires du notaire avant la signature du contrat
- Evaluez l’emplacement de la propriété à Nosy Be
- Les aspects légaux à considérer avant d’acquérir une propriété à Nosy Be
Un étranger ne peut pas acquérir en nom propre un terrain
Selon la législation en vigueur à Nosy Be, les étrangers n’ont pas le droit d’acquérir un terrain en nom propre. Il est cependant possible de le louer sur une durée de 99 ans, une disposition appelée bail emphytéotique. Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée qui permet au locataire de disposer du bien pendant toute la durée du contrat. Le bail locatif doit être signé auprès de l’état après avoir payé le vendeur. Donc si on vous propose d’acquérir en nom propre un terrain pour y construire la maison de vos rêves, sans bail et en sachant que vous n’êtes pas citoyen malgache, passez votre chemin car il s’agit très probablement d’une arnaque.
Méfiez-vous des prescriptions acquisitives
Il est important de se méfier des prescriptions acquisitives. A titre d’exemple, un malgache qui avait confié le gardiennage de sa propriété à une personne malintentionnée s’est rendu compte plus de 30 ans après que sa propriété avait finalement été revendue à une société (source). Une procédure appelée « prescription acquisitive » a permis au gardien d’acquérir la propriété du bien par le biais d’une possession continue, publique et non équivoque pendant une certaine durée définie par la loi. Le risque, vous l’aurez compris, c’est qu’une personne mal intentionnée, garde votre propriété, en construisant par exemple une petite cabane au fond du jardin pendant une certaine durée de temps et acquiert de ce fait la propriété de votre bien au bout de quelques années.
Attention aux intermédiaires malgaches
Il est primordial d’être bien conseillé lors de l’acquisition d’une propriété immobilière sur l’île de Nosy Be. Il y a des personnes de confiance qui peuvent vous accompagner dans la procédure d’acquisition, mais comme partout, il est important de rester sur vos gardes et de ne pas faire confiance au premier intermédiaire venu.
Méfiez-vous des belles affaires qui cachent parfois des arnaques
Il y a beaucoup d’annonces de ventes dans le secteur immobilier à Nosy Be, mais si certaines offres peuvent paraître parfois alléchantes, il convient d’adopter la plus grande prudence, car les arnaques sont très fréquentes dans ce secteur. En cas d’acquisition d’un terrain nu, il convient de faire preuve de prudence lors de la construction. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Vous payez le bail locatif une fois pour 99 ans ou tous les 3 ans
Le bail emphytéotique peut être réglé en une seule fois pour la durée totale de 99 ans, ou bien sous forme de renouvellement tous les 3 ans. Mais attention de ne pas avoir de retard lors du versement de votre loyer en cas de paiement échelonné, car en cas de retard, votre bail peut être dénoncé et vous aurez donc ainsi tout perdu (le bail + tout ce que vous aurez construit sur votre propriété).
Certains terrains ne sont ni bornés, ni titrés = source de conflits d’intérêts
Une nouvelle loi N° 2021 – 06 prévoit un cadre législatif beaucoup plus strict au niveau du droit de la propriété. Cette législation pourrait remettre en cause les droits fonciers coutumiers établis, évoquant des souvenirs du projet controversé Daewoo de 2009, qui avait provoqué une forte contestation populaire.
Bon à savoir :
La loi N°2021-06 introduit plusieurs changements significatifs. Elle permettrait l’expulsion des citoyens ne disposant ni de titre ni de certificat foncier, notamment en cas de permis minier ou de projet d’intérêt public. Par ailleurs, l’obtention de certificats fonciers deviendrait plus complexe, exigeant une occupation de plus de 15 ans avant 2006. Les entités morales ne seraient plus éligibles pour obtenir de tels certificats et devraient immatriculer leurs terrains dans un délai d’un an. De plus, le pouvoir des communes en matière de gestion foncière serait considérablement réduit.
Les conséquences potentielles de cette nouvelle loi sont préoccupantes. Elle pourrait entraîner une régression dans la protection des droits fonciers pour la majorité des Malgaches, avec un pouvoir accru des services étatiques pour intégrer les terres dans le domaine de l’État. Il existe un risque majeur de conversion de nombreux paysans en “paysans sans-terre”, ce qui affecterait négativement la production agricole et pourrait aggraver les pénuries alimentaires.
Les notaires ne sont garants que des personnes présentes lors de la signature
Il y a très peu de notaires disponibles sur le marché immobilier sur l’île de Nosy Be, mais sachez qu’ils ne sont garants que des personnes présentes au moment de la signature, et ils ne contrôlent donc pas l’origine de la propriété. Il est donc indispensable de vous adresser à des personnes de confiance pour procéder à l’ensemble des vérifications administratives nécessaires. N’hésitez pas à me contacter si vous souhaitez en savoir plus.
Bon à savoir :
Le notaire, officier public nommé par l’État, joue un rôle crucial dans le droit immobilier, familial et des affaires en constatant les accords entre les parties. Son intervention est indispensable pour valider les transactions immobilières, avec pour missions d’authentifier l’acte de vente, de conserver l’acte comme preuve de la transaction et de le publier pour clarifier la propriété du bien. En certifiant la réalité des actes de manière incontestable, le notaire gère les aspects juridiques de la vente et le transfert de propriété, ainsi que les successions, donations et droits ou obligations liés à la propriété. Le transfert de propriété doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers. Chaque partie d’une transaction a la possibilité de choisir son propre notaire, qui les conseille sur leurs droits et obligations, rappelle les lois en vigueur et rédige l’acte stipulant les conditions et accords entre acheteurs et vendeurs. Ces formalités sont essentielles pour éviter d’éventuels litiges futurs. Après la signature de l’acte de vente définitif, l’acte authentique est remis à l’acheteur, tandis que le vendeur peut obtenir une copie chez le notaire, qui en conserve toujours un exemplaire.
Consultez les honoraires du notaire avant la signature du contrat
La présence d’un notaire garantit la sécurité et la confiance dans les transactions, et il est conseillé de discuter des honoraires avec lui avant de l’engager. Les honoraires des notaires sont définis par l’arrêté N°30-286/2011. Vous pouvez consulter le document ici (document au format Word).
Evaluez l’emplacement de la propriété à Nosy Be
L’île de Nosy Be couvre une superficie globale de 280 km², plus de deux fois plus petite que le département français du Territoire de Belfort. On peut donc facilement faire le tour de l’île en quelques heures seulement. La distance qui sépare le nord du sud de l’île est d’environ 20 – 25 km, tandis que la distance qui sépare l’est de l’ouest de l’île est d’environ 10 – 18 km. Il est donc important d’éviter certaines zones de l’île de Nosy Bé : mal desservies par les réseaux routiers, pas d’électricité ou d’eau courante par exemple, ce qui risque de se traduire par un investissement important en matière de raccordement aux réseaux publics. Le principal supermarché de l’île se situe à Hell-Ville, mais il s’agit d’un centre Leader Price, commercialisant des produits basiques. Si vous achetez une propriété située dans le nord de l’île, il vous sera ainsi difficile de vous procurer des produits essentiels facilement. La partie ouest de l’île est beaucoup plus développée que la partie est, mais également beaucoup moins sauvage.
Les aspects légaux à considérer avant d’acquérir une propriété à Nosy Be
Avant d’acquérir un bien immobilier à Madagascar, il est essentiel de se familiariser avec certains aspects légaux et fiscaux. Il est nécessaire d’obtenir un permis pour l’achat de biens immobiliers auprès du ministère chargé des Domaines. Les implications fiscales, telles que l’impôt foncier et les droits de mutation, doivent également être prises en compte. La taxe foncière à Madagascar doit être réglée une fois par an, elle est calculée sur la valeur marchande de la propriété (pour les terrains) ou bien en fonction de la valeur locative de l’immeuble (entre 5 et 10% de la valeur locative estimée).
Il est également important de connaître les règles de succession concernant les biens spécifiques détenus par des étrangers ainsi que les modalités de rapatriement des fonds en cas de revente. Il est fortement recommandé de s’entourer de professionnels tels qu’un avocat, un notaire ou un agent immobilier, qui maîtrisent la législation malgache, afin de sécuriser votre investissement.
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N’hésitez pas à me contacter pour en savoir plus sur l’immobilier à Nosy Be.
