Marché immobilier japonais : tendances et perpectives 2025

Le marché immobilier japonais connaît une évolution remarquable, avec des perspectives particulièrement intéressantes pour 2025. Cet article analyse en profondeur les tendances actuelles, les évolutions de prix dans les principales villes, le phénomène des “akiya” (maisons abandonnées) et les opportunités d’investissement pour les étrangers.

Disclaimer :

Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil financier, juridique ou immobilier. Les analyses et projections présentées reflètent des tendances générales du marché et ne garantissent pas les performances futures. Les conditions économiques, réglementaires et fiscales peuvent évoluer et influencer les opportunités d’investissement.

Le phénomène des “akiya” (maisons abandonnées) et les réglementations locales doivent être étudiés avec soin, notamment en ce qui concerne les restrictions pour les étrangers. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier japonais et un conseiller financier avant tout engagement.

L’auteur et l’éditeur déclinent toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base des informations contenues dans cet article. Les investissements immobiliers comportent des risques, et chaque investisseur doit évaluer sa propre situation avant d’agir.

Les données chiffrées et les prévisions pour 2025 sont susceptibles de changer en fonction de facteurs macroéconomiques, politiques ou sociaux imprévisibles.

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Introduction au marché immobilier japonais

Le marché immobilier japonais a connu en 2024 une année exceptionnelle, établissant une base solide pour 2025. Selon les dernières analyses, le marché japonais s’est démarqué comme l’un des rares au monde à maintenir une forte dynamique positive malgré les incertitudes économiques mondiales.

Les données récentes révèlent que le marché immobilier japonais a enregistré une hausse continue des prix pour la troisième année consécutive. Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs clés : une politique monétaire accommodante, une reprise économique post-pandémique et un intérêt accru des investisseurs tant nationaux qu’internationaux.

La demande immobilière a été particulièrement forte dans les zones urbaines, avec une préférence marquée pour les propriétés de haute qualité dans les centres-villes. Tokyo continue de dominer le marché, mais d’autres grandes métropoles comme Osaka, notamment stimulée par la préparation de l’Exposition universelle de 2025, connaissent également un regain d’activité significatif.

Le secteur des bureaux a montré des signes de reprise robuste, avec un taux d’occupation de 90% à Tokyo, proche des niveaux pré-pandémiques. Cette situation contraste fortement avec d’autres métropoles mondiales comme New York (51%) ou San Francisco (44%) qui peinent encore à retrouver leurs niveaux d’occupation antérieurs.

L’année 2024 a vu le volume des investissements immobiliers atteindre environ 5 billions de yens, dépassant les niveaux d’avant la pandémie de 2019. Cette performance remarquable positionne le Japon comme un marché de référence pour les investisseurs immobiliers en Asie-Pacifique et dans le monde.

Tendances clés pour 2025

Pour 2025, plusieurs tendances majeures se dessinent sur le marché immobilier japonais, façonnées par des facteurs économiques, politiques et technologiques.

Environnement économique et monétaire

L’évolution des politiques monétaires sera déterminante pour le marché immobilier en 2025. Si les analystes prévoient une hausse modérée des taux d’intérêt, le Japon devrait maintenir des conditions de financement relativement favorables comparées à d’autres économies développées. Cette situation continuera d’offrir un avantage compétitif pour les investisseurs utilisant l’effet de levier financier.

Impact politique

Les changements politiques récents auront une influence significative sur le marché immobilier. Le gouvernement Ishiba, formé en octobre 2024, a mis l’accent sur la revitalisation régionale, ce qui pourrait stimuler le développement immobilier dans les zones en dehors des grands centres urbains. En parallèle, la nouvelle administration Trump aux États-Unis, en fonction depuis janvier 2025, pourrait influencer les flux d’investissements internationaux vers le Japon.

Innovation technologique

La transformation numérique accélère dans le secteur immobilier japonais. En 2025, nous observerons une adoption plus large de:

• Systèmes de matching immobilier basés sur l’intelligence artificielle
• Expériences de visites virtuelles avancées
• Contrats électroniques pour les transactions immobilières
• Analyses prédictives pour l’évaluation des propriétés

Ces innovations contribueront à améliorer l’efficacité du marché et à réduire les barrières pour les investisseurs étrangers.

Évolution des préférences des acheteurs

Bon à savoir :

Pour 2025, les experts immobiliers japonais recommandent de porter une attention particulière aux zones de réaménagement urbain qui bénéficient d’investissements publics. Ces quartiers offrent généralement un potentiel d’appréciation supérieur, notamment dans des villes comme Sapporo, Sendai, Hiroshima et Fukuoka qui ont enregistré des taux de croissance des prix fonciers de 8,6% en 2024.

Évolution des prix dans les 5 grandes villes

L’évolution des prix immobiliers dans les cinq principales villes japonaises montre des tendances distinctes qui devraient se poursuivre en 2025.

Tokyo: Poursuite de la hausse

Selon les analyses de la Mitsubishi UFJ Trust Bank, les prix immobiliers dans le centre de Tokyo devraient augmenter de 5 à 6% en 2025. Cette hausse sera particulièrement marquée dans les trois arrondissements centraux (Chiyoda, Chuo et Minato), où la demande pour les propriétés de prestige reste forte. Les appartements compacts (studios et 1LDK) dans ces zones continuent également de bénéficier d’une forte demande locative, ce qui en fait des investissements particulièrement attractifs.

Osaka: L’effet Expo 2025

Osaka connaît une dynamique particulière liée à l’Exposition Universelle de 2025. Le marché immobilier y est stimulé par:

• La poursuite du développement d’infrastructures
• L’augmentation des loyers de bureaux dans les quartiers d’Umeda et Namba
• Une forte demande pour les logements familiaux, avec des loyers en hausse

Les investisseurs pourraient tirer parti de cette dynamique positive, particulièrement pour les propriétés situées à proximité des sites de l’Expo et des nouvelles infrastructures de transport.

Saitama (Saitama City et Kawaguchi)

Ces zones situées dans la périphérie de Tokyo connaissent une stabilité des prix des appartements d’occasion, avec un potentiel d’appréciation dans les années à venir. Le réaménagement autour de la gare d’Omiya devrait continuer à soutenir les prix immobiliers dans ces secteurs.

Fukuoka

La ville de Fukuoka, en particulier autour des stations de Hakata et Tenjin, connaît un développement continu avec plusieurs projets de réaménagement en cours. Le marché locatif y reste dynamique avec un faible taux de vacance. Le développement de grands complexes commerciaux contribue à l’augmentation de la valeur immobilière dans cette région.

Villes régionales (Sapporo, Sendai, Hiroshima)

Ces villes régionales majeures maintiennent des marchés relativement stables, avec des caractéristiques spécifiques:

• Sapporo bénéficie d’une augmentation de la demande touristique, valorisant les propriétés destinées à l’hébergement
• Sendai continue d’attirer une migration de population en tant que centre économique de la région du Tohoku
• Hiroshima voit plusieurs projets de réaménagement en cours, notamment autour de la gare

Bon à savoir :

Les analyses du marché immobilier japonais montrent que les propriétés situées à proximité des nouveaux développements commerciaux offrent généralement un meilleur potentiel de plus-value. Pour les investisseurs envisageant une vente en 2025, il est recommandé de mettre en avant la forte demande locative dans les présentations commerciales, particulièrement pour les studios d’investissement dans des villes comme Fukuoka où le taux de vacance reste très bas.

Marchés urbains: Tokyo, Osaka, Kyoto

Les trois principaux marchés urbains du Japon – Tokyo, Osaka et Kyoto – présentent des caractéristiques et des opportunités distinctes pour 2025.

Tokyo: Leader incontesté

Tokyo maintient sa position dominante sur le marché immobilier japonais. Selon les données de JLL, la capitale japonaise s’est classée première ville d’investissement immobilier en Asie-Pacifique pour la troisième année consécutive. Plusieurs facteurs expliquent cette performance:

• Un taux d’occupation des bureaux remarquable de 90%, proche des niveaux pré-pandémiques
• Une offre continue de grands immeubles de bureaux de haute qualité
• Un marché de l’investissement liquide et transparent
• Des rendements relativement attractifs comparés à d’autres métropoles mondiales

En 2024, le volume total des transactions immobilières à Tokyo a atteint des niveaux record, avec une forte concentration d’investissements dans les secteurs des bureaux et de la logistique. Pour 2025, la tendance devrait se poursuivre avec un intérêt croissant pour les bâtiments à haute efficacité énergétique et les développements à usage mixte.

Osaka: Dynamisme pré-Expo

Osaka connaît une transformation significative en préparation de l’Exposition Universelle de 2025. Le marché immobilier y est caractérisé par:

• Une augmentation continue de l’offre de bureaux de catégorie A
• Un taux de commercialisation élevé, maintenant un équilibre entre l’offre et la demande
• Une hausse attendue des loyers de bureaux, particulièrement dans les quartiers d’Umeda et Namba
• Une forte demande locative, notamment pour les logements familiaux

L’approche de l’Expo 2025 a attiré l’attention des investisseurs, créant une fenêtre d’opportunité pour les vendeurs. Les propriétés situées à proximité des zones de réaménagement pourraient voir leur valeur augmenter davantage à l’approche et après l’événement.

Kyoto: Marché de niche premium

Bien que moins fréquemment mentionné dans les analyses globales, Kyoto représente un marché de niche caractérisé par:

• Une forte réglementation sur les nouvelles constructions, limitant l’offre
• Une demande soutenue pour les propriétés historiques rénovées
• Un marché de l’investissement hôtelier en reprise après la pandémie
• Des prix au mètre carré parmi les plus élevés du Japon pour les propriétés traditionnelles

Bon à savoir :

Les investisseurs internationaux s’intéressant au marché japonais devraient noter que le taux d’occupation des bureaux à Tokyo (90%) est nettement supérieur à celui de villes comme New York (51%), San Francisco (44%) ou Londres (60%). Cette forte utilisation des espaces de bureaux, combinée à la reprise du marché locatif, fait de l’immobilier de bureau premium dans le centre de Tokyo un investissement particulièrement résilient pour 2025, malgré la prudence des investisseurs étrangers sur ce segment en 2023-2024.

Akiya et revitalisation des zones rurales

Le phénomène des “akiya” (maisons abandonnées) représente à la fois un défi majeur et une opportunité unique pour le marché immobilier japonais en 2025.

L’ampleur du phénomène

Selon le ministère des Affaires intérieures du Japon, le nombre de maisons vacantes a augmenté de 1,5 fois au cours des 20 dernières années, atteignant environ 849 millions d’unités en 2018. Cela représente approximativement une maison sur huit au Japon. Les projections sont encore plus préoccupantes, avec un nombre d’akiya qui pourrait atteindre 2,3 millions d’unités d’ici 2038. Cette situation est principalement due à:

• Le vieillissement accéléré de la population japonaise
• L’exode rural vers les grandes métropoles
• Les difficultés liées à la succession immobilière
• La préférence historique des Japonais pour les constructions neuves

Initiatives de revitalisation

Face à ce défi, plusieurs programmes innovants de revitalisation ont été mis en place à travers le Japon:

Le projet “Onomichi Akiya Saisei” (Onomichi)

Ce projet emblématique de rénovation de maisons abandonnées dans la ville d’Onomichi (préfecture d’Hiroshima) est devenu une référence nationale. Lancé en 2007, il a permis:

• La rénovation de plus de 70 maisons abandonnées
• La transformation de certaines propriétés en cafés et maisons d’hôtes pour touristes
• La création d’une communauté dynamique d’artistes et de créateurs

Le succès est tel qu’aujourd’hui, sur les 120 propriétés du programme, environ 80% ont été contractées, créant une situation où la demande de personnes souhaitant s’installer dépasse l’offre disponible.

L’initiative “LIFULL Chihou Sousei” (Création locale LIFULL)

Cette initiative nationale se concentre sur la revitalisation des régions par la réutilisation des maisons abandonnées. Elle s’articule autour de quatre piliers:

• La collecte et l’analyse des données sur les akiya
• Le développement et la mise en relation de talents
• Le savoir-faire en matière de réutilisation des akiya
• Le soutien au financement des projets de rénovation

Modèles d’affaires émergents

La réutilisation des akiya génère de nouveaux modèles d’affaires attractifs pour les investisseurs et entrepreneurs:

Les entrepreneurs à succès dans ce domaine combinent généralement une bonne compréhension des besoins locaux avec des compétences en rénovation et un sens marketing développé pour attirer la clientèle cible.

Bon à savoir :

Les acheteurs potentiels d’akiya devraient vérifier si la propriété est classée comme “akiya tokutei” (空き家特定) ou “maison spécifiquement abandonnée”. Ce statut, attribué aux propriétés négligées posant des risques pour la sécurité ou l’environnement, entraîne la perte des avantages fiscaux sur la taxe foncière, multipliant parfois par 6 les coûts annuels. Cette vérification est essentielle avant tout achat, car la rénovation de ces propriétés nécessite souvent des investissements substantiels pour les remettre aux normes.

Investissement étranger: opportunités et défis

Le marché immobilier japonais continue d’attirer l’attention des investisseurs internationaux, avec des dynamiques particulières qui se dessinent pour 2025.

Portrait des investissements étrangers

Les investisseurs étrangers ont joué un rôle significatif sur le marché immobilier japonais ces dernières années. Selon les données du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, la part des investisseurs étrangers sur le marché immobilier japonais avait atteint 34% en 2020, un record depuis la crise financière mondiale. Toutefois, des fluctuations notables ont été observées dans les comportements d’investissement:

• En 2023, la participation des investisseurs étrangers dans les bureaux du centre de Tokyo avait chuté à seulement 7%, un niveau historiquement bas
• En 2024, les investissements étrangers ont augmenté de 40% par rapport à l’année précédente, bien que cette hausse soit principalement due à deux transactions majeures
• Les investisseurs étrangers ont réorienté leurs investissements vers les secteurs de la logistique (53% des investissements étrangers) et de l’hôtellerie (18%)

Pour 2025, les experts prévoient un retour des investisseurs étrangers sur le marché des bureaux japonais, stimulé par la reprise économique et la stabilité du marché locatif.

Facteurs d’attraction pour les investisseurs étrangers

Plusieurs éléments rendent le marché immobilier japonais particulièrement attractif pour les investisseurs internationaux:

• Rendements compétitifs: Les propriétés japonaises offrent des rendements locatifs généralement supérieurs à ceux des autres marchés asiatiques développés
• Avantage de change: La faiblesse relative du yen offre un avantage significatif aux investisseurs utilisant des devises comme le dollar américain ou l’euro
• Stabilité politique et juridique: L’absence de restrictions spécifiques pour les acheteurs étrangers et la transparence du système juridique facilitent les transactions
• Taux d’intérêt avantageux: “Le rendement sur fonds propres (cash-on-cash return) reste nettement supérieur à celui d’autres pays, créant un environnement d’investissement favorable”

Processus d’acquisition pour les étrangers

Le processus d’acquisition immobilière au Japon pour les investisseurs étrangers comporte plusieurs étapes clés:

Options de financement pour les investisseurs étrangers

L’obtention de financements représente souvent un défi pour les investisseurs étrangers. Selon les recherches:

• La plupart des institutions financières japonaises exigent un statut de résident permanent pour accorder des prêts immobiliers
• Certaines institutions acceptent toutefois de financer des étrangers sans statut de résident permanent, sous conditions spécifiques
• Les conditions typiques incluent: un apport personnel conséquent, plusieurs années de résidence au Japon, une stabilité professionnelle et un revenu minimum

Pour les investisseurs ne répondant pas à ces critères, l’autofinancement ou le recours à des financements dans leur pays d’origine restent les options les plus viables.

Bon à savoir :

Contrairement à certains pays qui imposent des restrictions ou des taxes supplémentaires aux acheteurs étrangers, le Japon n’applique aucune distinction fiscale ou réglementaire entre investisseurs japonais et étrangers. Cette politique ouverte fait du Japon l’un des marchés immobiliers les plus accessibles au monde pour les investisseurs internationaux. Toutefois, il est fortement recommandé de s’adjoindre les services d’un agent immobilier bilingue et d’un conseiller juridique familier avec les transactions internationales.

Prévisions et scénarios pour 2025

Les analystes du marché immobilier japonais envisagent plusieurs scénarios possibles pour 2025, en fonction de l’évolution des facteurs économiques, politiques et démographiques.

Scénario de base: croissance modérée continue

Le scénario le plus probable pour 2025 est celui d’une croissance modérée continue du marché immobilier japonais. Selon les prévisions de JLL, “les investissements immobiliers devraient atteindre 5 billions de yens en 2025, consolidant les gains réalisés en 2024”. Ce scénario repose sur:

• La poursuite d’une politique monétaire relativement accommodante
• Des taux d’intérêt qui augmentent graduellement mais restent compétitifs
• Une inflation modérée stimulant l’investissement dans les actifs tangibles
• Un retour des investisseurs étrangers, particulièrement sur le marché des bureaux

Dans ce scénario, les prix de l’immobilier dans les centres urbains continueraient leur trajectoire ascendante, avec des hausses annuelles de 4-6% dans les quartiers les plus prisés de Tokyo et Osaka.

Scénario optimiste: rebond accéléré post-Expo

Un scénario plus optimiste envisage un rebond plus marqué, particulièrement après l’Exposition Universelle d’Osaka en 2025. Ce scénario pourrait se matérialiser si:

• L’Expo d’Osaka génère un impact économique supérieur aux attentes
• Le tourisme international retrouve des niveaux supérieurs à ceux d’avant la pandémie
• Les investissements dans l’infrastructure stimulent davantage la croissance régionale
• La politique de revitalisation régionale du gouvernement Ishiba porte ses fruits

Dans ce cas, le marché pourrait connaître une expansion plus importante, avec:

• Des hausses de prix de 7-9% dans les principales zones métropolitaines
• Une accélération des investissements dans l’hôtellerie et les commerces
• Une meilleure valorisation des marchés secondaires et tertiaires
• Un rajeunissement accéléré du parc immobilier vieillissant

Scénario prudent: ralentissement progressif

Un scénario plus prudent doit également être envisagé, notamment si:

• Les tensions géopolitiques s’intensifient, affectant le commerce et les investissements
• L’inflation persiste sans croissance économique correspondante
• Les taux d’intérêt augmentent plus rapidement que prévu
• La démographie défavorable pèse davantage sur la demande intérieure

Dans ce contexte, le marché immobilier pourrait connaître:

• Une stabilisation des prix dans les centres urbains
• Un allongement des délais de vente
• Une pression accrue sur les rendements locatifs
• Un report des grands projets de développement

Analyse sectorielle pour 2025

Pour les investisseurs, la diversification géographique et sectorielle apparaît comme la stratégie la plus prudente face aux incertitudes qui persistent. Les projets de réaménagement urbain et les propriétés à haute efficacité énergétique devraient bénéficier d’un avantage concurrentiel croissant en 2025.

Bon à savoir :

Les analystes de JLL Japon notent que “l’environnement d’investissement en 2025 sera favorable tant pour les acheteurs que pour les vendeurs”. Pour les vendeurs, les valorisations élevées offrent une opportunité de monétisation, tandis que pour les acheteurs, les rendements relatifs par rapport aux autres marchés internationaux et la perspective de croissance à long terme du marché japonais constituent des arguments convaincants malgré les prix élevés.

Conclusion

Le marché immobilier japonais s’apprête à vivre une année 2025 particulièrement dynamique, portée par une économie en reprise et des facteurs structurels favorables. Plusieurs tendances clés se dégagent de notre analyse:

• Croissance soutenue des prix dans les centres urbains majeurs, avec des prévisions de hausse de 5-6% à Tokyo et des performances similaires à Osaka, stimulées par l’Exposition Universelle
• Retour attendu des investisseurs étrangers, particulièrement dans les secteurs des bureaux et de la logistique, après une période de prudence relative en 2023-2024
• Opportunités croissantes dans la rénovation des akiya, portées par des initiatives gouvernementales et privées visant à revitaliser les zones rurales face au défi démographique
• Diversification des investissements vers des marchés secondaires comme Fukuoka, Sapporo et Sendai, qui offrent des rendements potentiellement supérieurs
• Innovation technologique accélérée transformant tous les aspects du secteur immobilier, de la recherche de propriétés à la gestion d’actifs

Le Japon continue de se distinguer sur la scène immobilière internationale par sa stabilité politique, sa transparence juridique et l’absence de restrictions pour les investisseurs étrangers. Ces atouts, combinés à des rendements compétitifs dans un contexte mondial de tensions inflationnistes, maintiennent l’attractivité du marché japonais.

Toutefois, les investisseurs doivent restent vigilants face aux défis potentiels: politique monétaire en évolution, démographie défavorable et concurrence accrue sur certains segments comme la logistique. Une approche stratégique, basée sur une compréhension approfondie des dynamiques locales et des tendances émergentes, sera essentielle pour naviguer avec succès sur le marché immobilier japonais en 2025.

Sources :

LIVABLE, “2024年の不動産市場はどうなる？現状と今後の見通しを分析”, 2020-03-25

Jones Lang LaSalle, “日本の不動産投資市場の振り返りと2024年の展望”, 2024-01-17

LIVABLE, “2025年の不動産市場はどうなる？現状と今後の見通しを分析”, 2020-03-25

Nexhome, “2025年の不動産市場はどう変わる！ 新年の展望を解説”, 2025-01-02

AlbaLink, “空き家再生ビジネスの成功と失敗事例”, 2025-03-12