Investissement colocation, comment faire et pour quel rendement ?

Investissement colocation ou quand celle-ci est un phénomène très prisé en France.

Selon des sondages, 68 % des Français choisissent de mettre leurs épargnes dans le domaine de l’immobilier.

Il y a encore quelques années, les nouveaux logements à louer sous le format de la colocation n’étaient évalués qu’à 13,4 %. Depuis les cinq dernières années, ce taux a grimpé de 15,5 %.

C’est aussi un marché en pleine expansion, car pour les étudiants, la colocation est devenue une option très intéressante. 40% des étudiants optent pour ce style de cohabitation.

Dans le pays, on identifie plus de 2,5 millions de personnes qui préfèrent vivre en colocation.

D’après une étude du crédit foncier, de 2013 à 2018, l’investissement locatif a connu un grand succès. En moyenne, on compte 631 euros de loyer par mois et il peut aller jusqu’à 741 euros dans les régions parisiennes. Selon les pourcentages, de plus en plus de salariés ont une préférence pour cette alternative. On estime que 46% salarié favorisent cette pratique.

Les jeunes qui ont récemment commencé à travailler se ruent également sur ces opportunités.

Admettons que c’est une vraie aubaine de trouver un loyer entre 450 à 500 euros par mois, surtout lorsqu’on vient récemment d’intégrer le monde du travail.

Regardons ensemble pourquoi l’investissement dans l’immobilier locatif en colocation pourrait être une bonne idée.

Sommaire sur la colocation :

1. Qu’est-ce que la colocation ?
2. Quelle législation pour faire de la colocation ?
3. Quels types de biens acheter en colocation ?
4. Quel rendement et quelle fiscalité pour la colocation ?
5. Où investir en France en colocation ?
6. Conclusion

1. La colocation :

• Définition

Aux yeux de la loi, une colocation est une cohabitation, entre deux ou plusieurs locataires, dans un même logement. L’appartement ou la maison va servir de résidence commune. Elle ne sera légale que par l’intermédiaire d’un unique contrat. Ce dernier peut être réparti en de nombreux contrats. En gros, tout tourne autour des termes d’entente mis au point entre les bailleurs et les locataires. Une signature de bail entre les personnes concernées et le propriétaire résume cette démarche.

• Explication

La colocation pourra se faire entre deux connaissances, des amis ou des étrangers. C’est une méthode courante. Il suffit que les personnes concernées aient des objectifs similaires. La location peut s’appliquer avec les logements meublés ou non. Lors de la période de validité du contrat, les droits et les devoirs des colocataires sont semblables.

Dans ce domaine, quelques changements ont été apportés sur la loi Macron du 10 juillet 2015. Elle stipule que si des personnes mariées ou par un pacs cohabitent dans une même résidence, le terme de collocation n’est plus à considérer. Ce qui fait que dans ces cas, la cohabitation n’est plus d’actualité sur le plan juridique.

Il est important de différencier la colocation et la sous-location. Cette dernière consiste à sous-louer une partie du bien, comme une des chambres du logement. Dans ce cas, il faut avoir le consentement du possesseur de biens pour éviter des pénalités ou une expulsion.

2. Législation pour faire de la colocation ?

La colocation possède un statut un peu particulier. On y trouve des règles bien spécifiques et bien définies tant sur la loi que sur le volet administratif. Décrétée le 27 mars 2014, la loi Alur a renversé la tendance en redéfinissant les termes du sujet. On parle ici d’« une clause de solidarité »en phase d’évolution.

Cette méthode de cohabitation peut avoir des avantages, car les personnes concernées peuvent jouir du droit d’obtenir de l’aide financière. On peut citer le cas des APL (Aide Personnalisées au Logement) par exemple. Pour adhérer à une telle opportunité, il est obligatoire que le locataire soit déclaré. Il est impératif que l’habitat ne soit ni le bien d’un ascendant ni celle d’un descendant.

En étant une résidence principale, les revenus devraient être au-dessous du seuil acceptable. Après la promulgation de la fameuse loi, on peut aussi bénéficier de l’ALF (Allocation Location Familiale) ou encore de l’ALS (Allocation Logement Social).   

Grâce à cette loi, un colocataire n’est plus tenu à payer la somme marquée sur le bail en cas de rupture de contrat. Ces termes s’appliquent lorsque le locataire concerné a été remplacé ou n’a pas occupé son logement depuis 6 mois.

Si vous avez opté pour un logement meublé, il faudra suivre les règles soulignées dans l’article 25 -3 à 25 – 11 de la loi validée le 6 juillet 1989. Et si vous avez opté pour celle d’un logement vide, le contrat est régi selon l’article 1 à 25 – 2 de la même loi. La durée du bail des deux cas peut être respectivement d’un an ou 9 mois si vous êtes étudiant et de 3 ans.

3. Les types de biens achetés en colocation

Louer des immeubles en vue d’une colocation est plus rentable en ville que dans les villages.

Quel bien pour de la colocation? En cherchant bien, la surface idéale serait comprise entre 70 à 130 m²_.Plus il y a de chambres et plus le prix de la location augmente.

Si vous avez l’opportunité de choisir, optez pour des salles de bain séparées.

Si vous arrivez à dénicher une bonne main-d’œuvre et à bien négocier, vos travaux de rénovation se feront à un coût abordable. Avec le consentement de toutes les personnes concernées, il est possible d’installer des cloisons de séparation. Une simple technique comme celle-ci peut rapporter gros.

Présenter un buffet ou un meuble avec des choix de compartiments reste un atout majeur pour convaincre vos colocataires. Le but est de répartir équitablement un tiroir pour chacun. C’est à la fois rentable et pratique, surtout si vous placez certains meubles dans un coin neutre.

Pour le confort, les meubles achetés doivent être conviviaux et standards pour qu’ils plaisent à tout le monde. La plus pratique est d’ajouter une salle de bain dans chaque chambre. Si vous disposez des plans du logement, il sera facile de déterminer l’emplacement des conduites d’eau et d’électricité.

Optimisez l’espace de votre logement au maximum. Pour cela vous pouvez par exemple meubler le logement avec des tables et des lits gigognes. Ils ne sont pas encombrants et ils sont faciles à déplacer.

En investissant dans la location, il faut toujours présenter les produits de qualités. Pour des étudiants par exemple, vous pouvez mettre une bibliothèque modulable dans des pièces bien définies. Ces biens sont accessibles sur des sites de vente et peuvent être livrés à domicile. Pour satisfaire les autres locataires, ceux-ci peuvent avoir droit à des étagères murales accrochées au mur par exemple. En ce qui concerne la cuisine, privilégiez les ustensiles qui offrent une fluidité de déplacement. Vous pourrez même y intégrer des produits électroménagers et des étagères.

4. Quels rendements et fiscalité pour la colocation ?

• Rendement pour la colocation

On peut bénéficier de 5% à 10% de rendement en investissant dans l’immobilier spécialement destiné pour la colocation.

Avec une troisième chambre en plus, une rentabilité peut devenir encore meilleure.

En colocation, la clé du rendement sera le nombre de chambres pour un seul bien. Plus vous aurez de chambres, plus vous augmenter votre rendement.

Vous devez cibler un bien en meublé et vous pourrez espérer entre 5% et 10% de rentabilité si vous avez bien acheté le bien dans une zone prisée.

Si vous préférez louer des chambres déjà meublées, il sera possible d’en tirer un maximum d’avantages.

C’est un marché différent des autres et peut être très bénéfique. Dans ce domaine, il est possible de se procurer des surfaces vastes à un coût raisonnable.

L’avantage avec cet investissement, c’est qu’on peut le gérer à distance sans trop d’effort. Si c’est assez loin de votre habitat, vous pouvez recourir à une agence qui se chargera de la gestion de votre bien.

Avec la colocation, on observe rarement des périodes de vacances.

Plus il y a de personnes qui cohabitent ensemble et plus le risque de voir la maison vide sera limité.

Il est possible pour un propriétaire de signer directement un bail dès qu’une opportunité de colocation s’ouvre. Il n’y a que l’agence de gestion pour servir d’intermédiaire entre le possesseur du bien et le locataire.

• Fiscalité pour la colocation

Des institutions œuvrant dans le domaine immobilier suggèrent d’investir dans : l’achat, la rénovation ou l’aménagement de bien immobilier situés en ville. C’est pour les transformer en habitation meublée de premier choix. Dans cette optique, la colocation sera plus rentable. Grâce à des immeubles biens équipés, la location rapportera un maximum de profit.

Effectuer une déclaration de revenus par le statut LMMP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permettra de vous soustraire à la majorité des frais et des travaux comme on peut voir sur la location nue.

Il y a aussi abattement sur l’usure des acquis et des meubles. Et dans le meilleur des cas, selon sa situation de colocation, on peut se passer de régler les impôts sur le revenu.

Si vous êtes propriétaire, il vous serait possible de retrancher les charges et l’amortissement rattachés au bien et aux travaux. Cela permet de ne pas devenir un contribuable au niveau des revenus locatifs, durant la période d’emprunt.

Avec un immeuble meublé, il sera possible d’en tirer un excellent amortissement grâce au prix du loyer. De plus, c’est un grand avantage pour un propriétaire. Un logement bien aménagé attire la convoitise et est très rentable.

Il faut bien répartir le paiement des taxes immobilières. Une partie doit être payée par le propriétaire et une autre par le locataire. S’il s’agit de taxe foncière ou de taxe d’habitation (le propriétaire utilise personnellement une ou plusieurs chambres de l’habitation, sans porte d’entrée personnelle), il en va de soi qu’ils relèvent de la responsabilité du titulaire du bien.

Avec les taxes immobilières, il faut bien séparer celles qui doivent être payées par le propriétaire et celle par le locataire. S’il s’agit de taxe foncière, il va de soi que cela relève de la responsabilité du titulaire du bien de régler les frais. Pour le cas des taxes d’habitation, si le titulaire du bien occupe une chambre et que celle-ci ne dispose pas d’une porte d’entrée à part ; c’est encore à lui de s’acquitter de la charge. Et avec cela, il sera tenu de réglerez la contribution à l’audiovisuel public. Par contre, si la pièce louée possède plusieurs entrées distinctes, la valeur des taxes peut être divisée selon le nombre de chambres occupées à titre privatif. S’il existe une TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) dans le quartier, c’est au propriétaire de s’en charger au bureau de l’administration fiscale.

5. Où investir en France en colocation ?

Avant d’investir dans la colocation en France, il faut cibler les quartiers et les villes qui présentent une forte potentialité de location.

Exemples de zones pour la colocation :

Pour les villes les plus prisées ayant des loyers plus élevés comme Paris et Nice,

les investissements immobiliers ne rapportent pas forcément. Misez dans des villes de tailles moyennes, la tension locative est plus faible.

Les villes dans des quartiers populaires :

Dans le quartier de Grande-Blanche ou à la Doua à Villeurbanne, les appartements datant des années 70 sont très intéressants. Les travaux peuvent être effectués à un coût abordable. En réhabilitant certains logements, ils peuvent servir à investir en colocation, car ils sont facilement louables.

À Saint-Denis si vous acceptez cette zone très populaire, c’est plus facile de regrouper trois ou quatre colocataires. Chacun d’eux peuvent débourser de 300 ou 400 euros par mois. En échange, l’investisseur doit faire quelques aménagements exigés par la plupart des locataires.

Les villes “bourgeoises” :

Investir à Bordeaux peut aussi être intéressant si vous voulez vous lancer dans la colocation. L’immobilier y est fortement valorisé une valorisation. Durant les dix années qui se sont écoulées, il y a eu une hausse de rénovation des bâtiments. Il faut néanmoins faire des recherches sur les quartiers les plus rentables pour pouvoir évoluer dans le futur. Les meilleurs investissements restent les habitats dans les régions populaires, animées et proches des universités si c’est possible.

6. Conclusion sur investir dans la colocation 

Avant d’investir dans l’immobilier dans une région, informez-vous sur le potentiel du secteur. Pour avoir plus de bénéfices, lancez-vous dans la location meublée.

Pour une bonne colocation : veillez à ce que chaque chambre soit bien optimisée et que chaque colocataire possède un bail d’une période de 12 mois au moins.

Cela servira de garantie pour le propriétaire vis-à-vis des non-payeurs.

En général, dans le contrat de location, il est mentionné que tous les locataires doivent honorer leur part de caution pour éviter les risques de non-solvabilité. Ainsi, en tant que bailleur, vous pourriez profiter de garanties plus tangibles par rapport à la location classique.

On observe une meilleure rentabilité dans le domaine de la colocation plus on aura de chambres dans un même logement.

Si vous prenez le statuts LMNP vous pourrez faire de amortissements et à avoir moins de fiscalité avec votre immobilier locatif en colocation.

Pour le LMNP, par exemple, la déclaration s’effectue dans la catégorie des “Bénéfices Industriels et Commerciaux” (BIC). Elle n’appartient plus à la catégorie des revenus fonciers.

Avant d’investir sur de la colocation, vérifiez la rentabilité du quartier et de la ville où vous souhaitez placer votre argent. Il sera alors plus facile pour vous de mettre en place une stratégie pour fructifier votre investissement.

Pas convaincu par la colocation?

Pourquoi ne pas vous tourner vers l’immobilier à l’étranger, moins de fiscalité, plus de rendement et plus de diversification.