Acheter une résidence secondaire en Espagne ou en Italie : prix, rendements et nouvelles tendances du marché

Le marché des résidences secondaires en Espagne et en Italie connaît en 2026 une dynamique soutenue, portée par la baisse progressive des taux directeurs de la BCE et la généralisation du télétravail. Alors que les acheteurs du nord de l’Europe et des pays francophones se tournent massivement vers les côtes méditerranéennes, les deux pays affichent des trajectoires très différentes en termes de prix, de rendements locatifs et de contraintes réglementaires.

Espagne : envolée des prix, forte demande étrangère et rendements élevés

En Espagne, le marché résidentiel, et plus particulièrement les zones littorales, fait figure de locomotive en Europe. Le prix moyen national avoisine 2 650 €/m² au début de 2026, soit une hausse d’environ 18 % sur un an, selon les données d’Idealista. Les prévisions pour l’ensemble de l’année restent clairement haussières : S&P Global anticipe une progression d’environ 9,3 %, soit plus du double de la moyenne européenne estimée à 4,3 %, tandis que Bankinter table sur +7 %.

Cette dynamique est alimentée par un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. Le pays souffre d’un déficit d’environ 100 000 logements neufs par an par rapport aux besoins générés par la croissance démographique et migratoire. Cette pénurie soutient les prix du parc existant, notamment sur les côtes.

Côte espagnole : flambée des valeurs et marché très internationalisé

Sur le littoral, la surchauffe est encore plus marquée. D’après le rapport Vivienda en Costa 2026 de Tinsa, les communes côtières hors capitales provinciales ont enregistré une hausse annuelle moyenne de 13,5 %, pour atteindre environ 1 992 €/m². Dans certaines zones, la progression est bien supérieure.

À l’autre extrémité du spectre, la partie nord de la Costa Blanca (Moraira, Altea) se positionne sur un segment nettement haut de gamme, avec des villas de luxe dépassant facilement 4 000 à 5 000 €/m². Sur la Costa del Sol, comprenant Marbella, Estepona ou Malaga, le marché est entré en 2026 dans une phase plus stable après la flambée post-pandémie, mais les valeurs demeurent élevées, notamment dans les micro-localisations bénéficiant d’infrastructures de qualité et d’une forte sécurité. À l’échelle du pays, les zones premium comme la Costa del Sol ou les Baléares évoluent dans une fourchette de 4 000 à 6 000 €/m², voire davantage à Majorque, où des secteurs tels qu’Andratx ou Son Vida dépassent 5 600 €/m².

Face à la saturation et aux prix très élevés sur les côtes les plus connues, une partie des acheteurs se reporte vers l’intérieur des terres et des provinces jusqu’ici secondaires. Au printemps 2026, les hausses annuelles de prix les plus fortes ont été enregistrées dans la région de Murcie (+23 %), en Cantabrie (+19,2 %), dans les Asturies (+17,7 %) et en Andalousie (+17,6 %).

Rendements locatifs, usage et nouvelles contraintes réglementaires

Pour les investisseurs, l’Espagne offre des rendements bruts jugés attractifs. Sur les côtes, les taux se situent généralement entre 4 % et 6 %, avec des pointes pouvant atteindre 7 % sur certains marchés très touristiques. Une étude Fotocasa publiée à l’été 2026 estime toutefois qu’un propriétaire de résidence secondaire doit occuper son bien près de 45 à 60 jours par an afin de couvrir les charges fixes, évaluées à 1 % à 2 % de la valeur du bien chaque année.

Sur le plan financier, la stabilisation de l’Euribor autour de 2,2 % en 2026, après plusieurs baisses de taux de la BCE, facilite l’accès au crédit et stimule la demande de prêts pour l’achat de biens de loisirs. Le processus d’acquisition en Espagne reste par ailleurs très standardisé, sécurisé et relativement rapide pour les étrangers, ce qui renforce l’attrait du pays.

Les pouvoirs publics réagissent par un durcissement progressif de la réglementation sur les locations saisonnières, avec des contraintes renforcées sur les licences touristiques, comme à Barcelone. Sur le plan fiscal, l’impôt sur les mutations (ITP) à l’achat varie de 6 % à 10 % selon les régions, ce qui peut peser sensiblement sur le coût global de l’investissement.

Premiers signes de flexibilisation des vendeurs

Malgré cette dynamique haussière, des signes de modération apparaissent. Selon Idealista, 14 % des vendeurs ont consenti à une baisse de leur prix affiché au premier trimestre 2026, contre 11 % un an plus tôt. Cette marge de négociation accrue est surtout visible dans les grandes métropoles (Barcelone, Madrid) et certaines zones côtières très recherchées comme Alicante et Valence, où un léger ralentissement des transactions pousse les propriétaires à plus de flexibilité.

Globalement, l’Espagne s’impose en 2026 comme le choix privilégié pour ceux qui recherchent performance financière, rendements locatifs élevés et facilité opérationnelle, sur un marché côtier extrêmement liquide et doté d’infrastructures modernes.

Italie : progression modérée, sélectivité accrue et opportunités dans le Sud

À l’inverse de l’Espagne, l’Italie présente une évolution plus mesurée et sélective. En février 2026, le prix moyen national s’établit aux alentours de 2 200 €/m², en hausse d’environ 3,5 % sur un an. L’institut Nomisma anticipe pour l’ensemble de l’année une progression d’environ 1,5 % à l’échelle nationale, confirmant une tendance à la stabilisation. La Banque d’Italie, dans son enquête trimestrielle publiée à la mi-août 2026, constate un ralentissement des prix effectifs de vente, une hausse des décotes accordées et un allongement des délais de transaction.

Pourtant, le littoral italien montre une dynamique spécifique. Sur le premier semestre 2026, les prix des logements dans les communes côtières ont crû de 5,6 % en rythme annuel, soit une hausse cumulée de 15,5 % sur cinq ans. Les régions de Sardaigne, de Sicile et des Pouilles tirent particulièrement la tendance vers le haut.

Côtes italiennes : entre rivieras haut de gamme et Sud très abordable

L’Italie offre un paysage très contrasté, du très haut de gamme au très accessible. Sur la Riviera ligure, la côte la plus chère du pays, le prix moyen atteint près de 2 700 €/m², avec des pointes autour de 3 700 €/m² dans certaines zones recherchées comme Savone. La Toscane se situe aussi parmi les marchés les plus prisés : la côte, incluant notamment Lucques et Viareggio, tourne autour de 2 600 €/m², avec un niveau pouvant atteindre environ 3 400 €/m² dans la province de Lucques. En Italie du Nord, des régions comme le Trentin-Haut-Adige (environ 3 700 €/m²) ou la Lombardie (autour de 2 800 €/m²) restent également élevées.

L’Italie conserve par ailleurs des programmes symboliques comme celui des « maisons à 1 euro », encore actif à l’été 2026 dans plusieurs communes de Sicile (Cammarata, Piazza Armerina). L’objectif est de revitaliser des centres historiques abandonnés en attirant des investisseurs étrangers prêts à engager des travaux de rénovation conséquents.

Rendements, fiscalité et sélectivité croissante du marché

Sur le plan des rendements locatifs, les moyennes italiennes se situent globalement entre 3 % et 5 % sur les côtes, mais les données nationales indiquent un rendement brut moyen de 5,7 %, avec des pics compris entre 7 % et 7,5 % dans certains secteurs très touristiques, comme les abords du lac de Garde. Ce dernier concentre à lui seul 6 % des recherches de résidences secondaires, signe d’un attrait durable pour les zones lacustres.

Les conditions de financement restent stables : les taux fixes des crédits hypothécaires gravitent en 2026 autour de 3,0 % à 3,5 %, quand les taux variables se situent entre 2,5 % et 3,0 %. Environ 26 % des Italiens possèdent déjà une résidence secondaire, ce qui illustre le rôle de ce marché comme refuge patrimonial et lieu de villégiature plus que comme outil de pure performance financière.

Le marché devient parallèlement de plus en plus polarisé. Les analyses de Savills et RE Lab pour le second semestre 2026 montrent que les biens récents ou rénovés, dotés d’une bonne performance énergétique, captent l’essentiel de la demande et se vendent rapidement. À l’inverse, les logements anciens et énergivores sont soumis à une forte pression à la baisse sur les prix et connaissent des délais de vente plus longs. Les acheteurs doivent ainsi être particulièrement vigilants quant aux coûts de rénovation, souvent sous-estimés, surtout dans un pays où le parc immobilier historique est très largement dominant.

Procédures d’achat et fiscalité locale : un cadre plus complexe

Sur le volet administratif, l’Italie se distingue par une procédure d’acquisition plus fragmentée et une bureaucratie souvent plus lente que celle de l’Espagne. Les délais et formalités varient sensiblement d’une région à l’autre, ce qui peut rallonger les parcours d’achat pour les étrangers. Plusieurs régions de repli, comme l’Ombrie, les Abruzzes, la Sicile ou l’ensemble du Mezzogiorno, offrent néanmoins des opportunités pour les acquéreurs à la recherche de charme patrimonial et de prix d’entrée bas.

Dans le centre de l’Italie, une analyse publiée en juin 2026 met en évidence une concentration forte de la demande internationale sur les propriétés de type casale (anciennes fermes ou villas en pierre avec jardin), dont la surface moyenne atteint environ 350 m², pour des budgets généralement compris entre 250 000 et 1 000 000 €. Ces biens incarnent le positionnement de l’Italie comme marché de résidence secondaire axé sur le style de vie, la qualité patrimoniale et les usages personnels, plutôt que sur une rentabilité maximale.

Espagne ou Italie : performance contre charme patrimonial

En 2026, acheter une résidence secondaire en Espagne ou en Italie revient à arbitrer entre deux profils de marché distincts. L’Espagne s’affirme comme un marché très dynamique, dominé par de fortes hausses de prix, des rendements locatifs élevés et un cadre d’achat standardisé, mais exposé à un durcissement réglementaire sur la location touristique et à une pression croissante sur l’accessibilité pour les populations locales.

L’Italie, de son côté, propose une progression des prix plus modérée, des conditions fiscales favorables et une large palette de biens à fort cachet, notamment dans le centre et le sud du pays, au prix toutefois d’une plus grande hétérogénéité régionale, de procédures plus lourdes et d’un besoin fréquent de travaux de rénovation.

Entre performance financière, rendement locatif, qualité de vie et risques réglementaires, les acquéreurs doivent désormais analyser finement chaque segment de côte et chaque cadre juridique avant de trancher entre les deux destinations.