Porté par un afflux inédit de grandes fortunes étrangères attirées par un régime fiscal très avantageux, l’immobilier de prestige à Milan connaît une envolée historique. Tandis que plusieurs grandes métropoles européennes enregistrent un ralentissement de leurs marchés, la capitale économique italienne s’impose comme l’une des destinations les plus prisées des ultra-riches, au prix d’une crise sociale et résidentielle aiguë pour le reste de la population.
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Un marché de luxe en surchauffe, dopé par les capitaux internationaux
Le segment haut de gamme milanais traverse une phase de revalorisation sans précédent. Selon les observatoires spécialisés, les prix demandés sur le créneau du luxe ont bondi de 54 % en cinq ans, avec un passage de 18 000 à près de 28 000 euros le mètre carré pour les biens les plus exclusifs depuis 2020. Dans le centre historique et les nouveaux quartiers ultra-contemporains comme Porta Nuova ou CityLife, les transactions pour des appartements d’exception et des penthouses atteignent couramment entre 27 000 et 30 000 euros le mètre carré.
L’ensemble de l’offre résidentielle prestigieuse milanaise est estimé à 8,7 milliards d’euros, en hausse de 13 % sur un an.
La flambée est particulièrement marquée dans l’« ultra-prime », c’est‑à‑dire les biens dépassant 5 millions d’euros. L’agence Lionard Luxury Real Estate, active sur ce créneau, a enregistré au premier semestre 2026 une augmentation de 24 % des demandes d’achat et de 26 % de la valeur des biens vendus par rapport à la même période de l’année précédente. Les propriétés historiques, maisons de ville et penthouses panoramiques sont décrits comme des actifs « non reproductibles » : leur rareté, conjuguée à une demande solvable internationale, laisse très peu de place à la négociation et conduit à des ventes au prix affiché, conclues en un temps record.
Milan, nouveau refuge européen des grandes fortunes
Ce boom est étroitement lié au statut de refuge fiscal que la ville a acquis à l’échelle européenne. L’Italie applique depuis 2017 un régime de « Flat Tax » pour les nouveaux résidents, prévu à l’article 24‑bis du code des impôts. Il permet à toute personne transférant sa résidence fiscale dans le pays de payer un impôt unique sur l’ensemble de ses revenus de source étrangère, quel qu’en soit le montant.
Initialement de 100 000 euros par an, ce forfait a été porté à 200 000 euros en août 2024, puis à 300 000 euros depuis le 1er janvier 2026 pour les nouveaux arrivants. Le montant par membre de la famille est passé de 25 000 à 50 000 euros par an. Les personnes installées en 2024 et 2025 conservent l’ancien barème de 200 000 euros, créant plusieurs générations de bénéficiaires avec des conditions différentes mais toutes attractives.
Malgré le relèvement de ce « ticket d’entrée », ce dispositif reste extrêmement compétitif au regard des barèmes progressifs en vigueur dans d’autres pays européens. Les avoirs détenus à l’étranger par ces nouveaux résidents sont par ailleurs entièrement exonérés de droits de succession et de donation, un argument déterminant pour la planification patrimoniale des grandes familles.
L’impact économique direct et indirect des ultra-riches installés en Italie via ce statut fiscal est estimé à 5,3 milliards d’euros.
L’effet « svuota Londra » et l’exode des fortunes du Golfe et de la France
Le renforcement de Milan comme pôle d’attraction des grandes fortunes s’explique aussi par les évolutions fiscales et géopolitiques internationales. La suppression définitive, en avril 2025, du statut de résident non domicilié (« non‑dom ») au Royaume‑Uni a déclenché un transfert massif de capitaux hors de Londres, un phénomène surnommé « svuota Londra » (« vider Londres »). Les analyses de marché montrent que près de 80 % des flux de relocalisation vers l’Italie ont été captés par Milan.
La ville attire des capitaux en provenance de France, où la fiscalité sur les hauts revenus et les transmissions est jugée trop lourde, ainsi que des expatriés aisés de Dubaï et du Moyen‑Orient fuyant les tensions géopolitiques et le nouvel impôt sur les sociétés, considérant Milan comme un havre de stabilité fiscale et culturelle.
Cette conjonction de facteurs alimente un véritable basculement : selon des rapports diffusés au premier trimestre 2026, environ un habitant sur douze à Milan serait désormais millionnaire en termes de liquidités, confirmant l’ampleur de la concentration de richesse dans la ville.
De la résidence secondaire au domicile principal
Les nouveaux résidents fortunés modifient également la nature de la demande. Le rapport « Mid‑Year Luxury Outlook 2026 » de Sotheby’s International Realty souligne qu’alors que les acheteurs étrangers de haut niveau privilégiaient traditionnellement les résidences secondaires dans les régions de lacs ou en Toscane, une part croissante de ces UHNWI acquiert aujourd’hui des biens à Milan pour en faire leur résidence principale.
Cette sédentarisation entraîne la recherche d’appartements familiaux spacieux, souvent en attique, avec terrasses, services de sécurité renforcés et proximité des écoles internationales. Elle se traduit aussi par la création de family offices sur place. La pression de la demande se diffuse ainsi des secteurs historiques de prestige (Brera, Quadrilatero della Moda, Sant’Ambrogio, Cinque Vie) vers des quartiers résidentiels bourgeois un peu plus périphériques, comme Città Studi, où la Flat Tax soutient particulièrement l’absorption de grands appartements haut de gamme.
Des prix records et un marché déconnecté du reste de la ville
Sur le marché de masse, Milan commence à montrer des signes de ralentissement en 2026, en partie sous l’effet du niveau des taux d’intérêt, malgré quatre baisses successives de 25 points de base décidées par la Banque centrale européenne entre janvier 2025 et début 2026, qui ont ramené les taux moyens des crédits immobiliers en Italie autour de 3,44 %. Ces baisses ont surtout rétabli des marges de manœuvre pour les investisseurs institutionnels et consolidé la confiance globale dans l’immobilier italien.
Le prix moyen du mètre carré à Milan dépasse celui de Venise au début 2026, avec une augmentation de 38 % en cinq ans.
Dans les secteurs les plus recherchés, tels que Brera, Porta Nuova ou les Cinque Vie, les valeurs de transaction dans le haut de gamme franchissent régulièrement le seuil des 15 000 euros le mètre carré et peuvent se situer, pour les produits exceptionnels, entre 20 000 et 28 000 euros. La rareté structurelle de l’offre – conséquence de la géographie, d’un tissu urbain ancien et de possibilités limitées de nouvelles constructions dans les quartiers centraux – renforce ce mouvement haussier et conforte la perception de ces biens comme une valeur refuge pour la préservation de capitaux face aux incertitudes géopolitiques et à l’érosion monétaire.
À l’inverse de ce marché d’exception en plein essor, la majorité de la population fait face à une crise du logement qualifiée d’« explosive » par les syndicats. Avec un prix moyen de 5 171 euros le mètre carré, Milan est devenue la ville la plus chère du pays, tandis que les salaires réels italiens ont reculé depuis 1991. Entre 2021 et 2024, le pouvoir d’achat salarial a encore diminué d’environ 7,5 % selon l’OCDE.
Un jeune diplômé gagnant entre 2 000 et 2 300 euros par mois, bien que se situant dans les tranches supérieures de revenus en Italie, doit consacrer la majorité de ce salaire au logement à Milan, rendant la vie décente quasi impossible. Cela illustre le phénomène de « fuga dei cervelli », où des diplômés émigrent vers la Belgique ou l’Europe du Nord pour de meilleures rémunérations, aggravant la crise démographique et de compétences.
Le marché locatif atteint également des niveaux critiques. Les loyers moyens s’élèvent à 23,3 euros le mètre carré, et atteignent 35 euros dans le centre historique. Une analyse publiée par Idealista en juillet 2026 décrit un « plafond de soutenabilité » : les loyers ont reculé de 1,5 % sur un an, signe que la capacité financière des ménages locaux est arrivée à saturation. Pour de nombreux habitants, la ville devient économiquement inaccessible.
Étudiants et familles modestes en première ligne
La pression immobilière touche particulièrement les étudiants et les foyers à revenus modestes. Moins de 5 % des étudiants venant d’autres régions italiennes ont accès à une place en résidence universitaire publique à Milan. Cette pénurie a provoqué de vastes mouvements de contestation, notamment des campements de tentes devant le Politecnico, où les étudiants dénoncent des chambres individuelles dans le secteur privé proposées à plus de 700 ou 800 euros par mois.
Entre 17 000 et 20 000 familles milanaises sont sur liste d’attente pour un logement populaire, alors que des milliers d’appartements publics restent vides faute de budgets pour les rénover. La situation est ingérable.
Syndicats de locataires
Le 6 février 2026, à l’approche de l’ouverture des Jeux olympiques d’hiver Milano‑Cortina, des milliers de manifestants et de collectifs étudiants ont défilé pour dénoncer l’impact des chantiers et des grands projets d’infrastructures sur la hausse des loyers et la réduction des espaces de vie pour les habitants. Le 14 juin, une grande marche pour le « droit au logement » a traversé le centre de la ville jusqu’à la Piazza della Scala, réclamant la suspension des expulsions et la réhabilitation urgente des logements publics vides. Cinq jours plus tard, le 19 juin, les principaux syndicats de locataires (Sicet, Sunia, Unione Inquilini) organisaient un sit‑in devant la préfecture pour dénoncer l’insuffisance des aides nationales face à l’urgence sociale.
Premiers correctifs politiques et fiscalité ciblée
Face aux critiques d’« dumping fiscal » et à la montée des tensions, les autorités tentent d’ajuster le cadre réglementaire. Au niveau national, le décret‑loi 38/2026, converti en loi en juin, met fin, à partir de 2027, à la possibilité de cumuler la Flat Tax des nouveaux résidents avec le régime très favorable des « impatriés », qui réduisait de moitié l’imposition des salaires de source italienne. Ceux qui souhaitent encore bénéficier de la combinaison des deux dispositifs doivent finaliser leur transfert de résidence fiscale avant le 31 décembre 2026, un calendrier qui stimule de nouvelles arrivées à court terme.
Selon la loi de finances 2026, les propriétaires louant plus de deux logements en courte durée doivent se déclarer comme entreprises. Ils perdent le prélèvement forfaitaire de 21 % et passent sous le régime normal de l’impôt sur les sociétés. L’objectif est d’inciter à la location longue durée.
À l’échelon local, la municipalité de Milan a lancé en mai et juin 2026 les premiers appels d’offres de son plan de logements abordables. Il prévoit la mobilisation de terrains municipaux, notamment à Lampugnano, Quinto Romano et Bovisa, afin de construire des logements à loyers modérés destinés aux travailleurs essentiels, aux étudiants et aux familles de classe moyenne, ainsi que la réhabilitation de bâtiments existants sans consommation de nouveaux sols. Dans le débat politique, le Parti démocrate milanais défend en outre la possibilité pour les communes d’instaurer une surtaxe locale de 12,5 à 15 % sur les bénéficiaires les plus aisés de la Flat Tax, afin de financer le logement social et de rééquilibrer l’accès à l’habitat.
Une locomotive économique, mais un modèle sous tension
Malgré ces tensions, Milan reste la « locomotive » économique de l’Italie. La mise en service complète de la ligne de métro M4, qui relie rapidement le centre-ville à l’aéroport de Linate, a dopé les valeurs immobilières le long de son tracé, dans les segments standard comme dans le prestige. Les opérations de reconversion des anciennes emprises ferroviaires et les retombées des Jeux Milano‑Cortina 2026 soutiennent un niveau d’investissement public et privé élevé.
La compétitivité fiscale pour les grandes fortunes, le marché immobilier de prestige et les infrastructures en expansion placent Milan au cœur de la gestion de patrimoine mondiale. Cependant, le rattrapage des prix sur Londres et l’enjeu de cohésion sociale et de droit au logement interrogent la soutenabilité d’un modèle porté par les exilés fiscaux.
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