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Immobilier en Lituanie comment investir dans l’immobilier ?

Immobilier en Lituanie comment investir dans l’immobilier ?
par cyril jarnias - le 17 novembre 2019

Immobilier Lituanie maintenant ou jamais pour investir?

La Lituanie est un pays de l’Europe de l’est que l’on peut notamment retrouver au sud des États baltes. Ayant pour capitale Vilnius, la Lituanie est un pays frontalier avec un bon nombre de pays tous aussi renommés les uns que les autres : Pologne, Lettonie et Biélorussie.

La capitale de la Lituanie : Vilnius, se situe non loin de la frontière avec la Biélorussie ; elle est particulièrement populaire aujourd’hui en raison de son côté très médiéval et de la grande histoire dont elle est chargée.

La capitale Vilnius n’est pas la seule ville incontournable de la Lituanie puisque le pays est fortement chargé en lieux d’intérêt et a énormément à offrir à toute personne désirant s’installer pour investir ou tout simplement pour changer de vie.

 

En parlant d’investissement, la Lituanie propose des compromis entre prix et localisation géographique. l’investissement immobilier.

Si vous vous trouvez dans l’optique d’investir dans l’immobilier en Lituanie, il vous faudra vous armer de patience et de motivation pour mener à bien un tel projet.

Pour vous conforter et vous aider dans votre projet, soyez-en sûr que la santé économique de la Lituanie est au beau fixe avec 3,8% de croissance en 2018 (la France à 1,5%…), ce qui est un réel avantage.

Pour vous guider dans un projet d’investissement immobilier en Lituanie, voici des éléments concrets qui éclaireront dans votre recherche et qui devraient être de bons conseils.


Sommaire : immobilier en Lituanie

  1. Investissement en Lituanie
  2. Investissement locatif en Lituanie
  3. Fiscalité en Lituanie
  4. Processus achat immobilier en Lituanie
  5. Quelques spécificités de l’immobilier en Lituanie
  6. Pièges à éviter avant d’acheter
  7. Conclusion

investissement Lituanie

1. Investissement en Lituanie

La Lituanie fait partie intégrante dees pays de l’Europe de l’est où l’investissement immobilier peut être  avantageux.

La Lituanie est un pays qui tente de se donner les moyens de son ambition.

En effet, un pourcentage de diplômés des études supérieures en Lituanie avoisinant les 95%, un investisseur en soif de bonnes affaires et de business ne peut que se sentir dans son milieu en Lituanie.

Ce niveau de culture élevé a fait de la Lituanie l’un des pays européens les plus intéressants en ce qui concerne la croissance économique.

Cette force économique de la Lituanie résulte de l’ambiance générale du pays et des habitants et ce dans tout l’ensemble du pays.

Bien que la crise économique mondiale n’ait pas épargnée la zone des pays baltes quelques années auparavant, aujourd’hui la Lituanie atteint un nombre d’IDE impressionnant. En effet, fin 2017, la Lituanie avait un taux d’IDE d’environ 595 millions, sans oublier que les stocks cumulés d’IDE ont atteint plus de 41% du PIB à cette même période. Ces chiffres démontrent assez bien et suffisamment les intérêts d’investir en Lituanie aujourd’hui car ces chiffres n’ont de cesse d’être en faveur de l’économie globale du pays.

En ce qui concerne les investissements étrangers, ils sont plus que bien accueillis en Lituanie, car considérés comme levier économique et grand acteur du développement global. Pour attirer toujours plus d’investisseurs étrangers d’ailleurs, le gouvernement lituanien a spécialement facilité le permis de construire. Le moins que l’on puisse dire c’est que la Lituanie tient à améliorer chaque année les conditions d’investissements étrangers afin de promouvoir son économie.

Information supplémentaire sur la santé économique de la Lituanie :

la Lituanie est classée 16ème pays par la banque mondiale courant 2018, sachant qu’elle était à la vingt-et-unième place une année plus tôt.

Pour ce qui est des relations entre la France et la Lituanie, il faut savoir qu’une convention de non double imposition a été signée en 1997 entre les deux pays, ce qui représente un réel avantage pour les français désirant lancer un investissement en Lituanie.

Pour lancer en bonne et due forme votre investissement en Lituanie, voici deux points que vous devez absolument consulter :

Doing Business in Lithuania et le Registre du commerce en Lituanie, le registre du commerce est bien entendu en lituanien (utiliser la correction automatique de google chrome, il vous aidera partiellement).

En résumé : investir en Lituanie présente une large palette d’avantages pour les ressortissants européens, si c’est votre cas, lancez-vous tout en vous armant de patience et de recherches.

 


investissement locatif en Lituanie

2. Investissement locatif en Lituanie

Tout comme pour ce qui est de l’investissement en général, lancer un investissement  dans l’immobilier locatif en Lituanie est très intéressant pour les étrangers.

Pourquoi ? Tout simplement parce que ces derniers bénéficient d’un traitement égal à celui des Lituaniens eux-mêmes.

On évoque ainsi : des prix compétitifs par rapport à Paris, Londres… ainsi qu’un procédé d’imposition plus qu’avantageux.

Mais le côté économique n’est pas le seul grand avantage conféré par la Lituanie puisque le pays tout entier bénéficie d’une situation géographique incroyable qui offre une ouverture directe sur des pays tous aussi développés les uns que les autres.

L’investissement immobilier en Lituanie

Pour effectuer un investissement locatif, il faut tout d’abord comprendre comment fonctionne l’investissement immobilier général en Lituanie.

L’investissement dans l’immobilier en Lituanie reste un marché relativement jeune, avec quelques rares développements en construction et un marché de revente relativement lent, ce qui en fait le moment idéal pour entrer sur le marché, avant que les masses ne découvrent les opportunités.

Ainsi, quand vous vous sentirez prêts pour investir dans l’immobilier en Lituanie, portez votre choix sur une région forte en développement.

Prenons par exemple le cas de la capitale Vilnius où le prix moyen des appartements dans le centre-ville a augmenté de 15 à 25% en l’espace d’une année.

Aussi, quelques années auparavant, plus de 2200 nouveaux appartements ont vu le jour dans le centre, dont la majorité a tout de suite été liquidée avant même la fin des constructions. Les dépenses de consommation sont en perpétuelle augmentation en Lituanie, ce qui alimente grandement le marché immobilier.

Pour ce qui est de la taxe sur les revenus de loyers tous les ans, cette dernière s’élève à 15%.

Exemple de loyer en Lituanie

Le loyer dans le centre de la Lituanie est plutôt instable, il varie en fonction de la période de l’année. En moyenne, le loyer pour un trois pièces en centre ville s’élève à 644.2€/mois, mais ce prix n’est pas fixé est peut parfois descendre à 400€ et augmenter à plus de 1000€. Il faut savoir que les prix sont bien plus intéressants en Lituanie qu’en France (X2 sur le loyer minimum sur Paris…), une raison en plus pour investir dans l’immobilier en Lituanie.

Exemple de loyer dans la capitale Vilnius pour une location saisonnière

De nos jours, en tant que touriste, il est simple et possible de louer un appartement ou un studio. On parlera ici de la très connue plateforme en ligne de location particulier à particulier : Airbnb.

Projetons une situation bien précise en basse saison (mois de février):

  • en basse saison (mois de février) : pour un séjour d’une dizaine de jours dans la capitale Vilnius, chez l’habitant ; 2 voyageurs, il faudra compter en moyenne 35€/nuit pour un logement de note moyenne. En revanche, pour un logement haut classé et bien noté avec toutes les options : wifi, parking, poste télévisé, etc., il faudra compter en moyenne 50€/nuit.
  • en haute saison (mois de juillet) : pour un séjour d’une dizaine de jours dans la capitale Vilnius, chez l’habitant ; 2 voyageurs, il faudra compter en moyenne 45€/ nuit pour un logement de note moyenne. En revanche, pour un logement haut classé et bien noté avec toutes les options : wifi, parking, écran tv, etc., il faudra compter en moyenne 55€/nuit.

Vous avez l’embarras du choix pour votre location saisonnière à Vilnius. Cependant, il faut savoir que les loyers en location saisonnière varient en fonction de la saison. Ainsi, il augmente en moyenne de 10€ durant la haute saison.

Rendement locatif à Vilnius

À Vilnius, les rendements locatifs sont à peu près les mêmes courant 2018 que durant les deux années précédentes, voire un peu moins. Les rendements locatifs bruts des appartements situés en centre-ville et en banlieue avoisinent les 5%. Ce sont des rendements modérément bons.

Pour vous donner un aperçu plus concret, consultez le tableau rendement immobilier Vilnius Lituanie suivant.

Appartement centre de Vilnius

Prix (€)

Rendement

Prix/m² (€)

Acheter

Location Mensuelle

Acheter

Location Mensuelle

50 m²

96,250

489

6.10%

1,925

9.78

120 m²

259,560

1,166

5.39%

2,163

9.72

L’investissement immobilier en Lituanie est des plus intéressants pour les ressortissants étrangers, et ce grâce notamment aux dispositions prises par le gouvernement pour promouvoir les IDE.

La Lituanie n’a de cesse d’attirer les investisseurs étrangers et de faire grimper ainsi sa cote de popularité.

Les rendements ne sont pas très attractifs rarement supérieurs à 5% nets!


fiscalité en Lituanie

3. Fiscalité en Lituanie

En tant que futur investisseur étranger en Lituanie, vous vous demandez sûrement comment peut bien se présenter la fiscalité en générale. Sachez que vous n’avez aucun souci à vous faire car la fiscalité est des plus intéressantes et des plus attrayantes en Lituanie pour les étrangers.

Présentation de la fiscalité en Lituanie

On différencie deux différents taux d’imposition sur le revenu en Lituanie : de 15% et de 33%. Pour ce qui est de la taxe sur la valeur ajoutée, elle s’élève à 21% avec un taux de TVA réduit entre 5 et 9%

Le taux normal de TVA s’élève donc à 21% à l’exception de l’export qui est taxé à 0%. Si vous avez besoin de référence, sachez que les règles de calcul sont les mêmes que pour celles des TVA européennes. La taxe professionnelle n’existe pas en Lituanie et une minorité d’activités sont passibles d’un droit de patente. 

Comme l’on a pu vous le dire précédemment, la France et la Lituanie ont signé une convention de non double imposition qui est entré en vigueur courant 2001. C’est d’ailleurs aussi le cas pour la Bulgarie.

Voici comment se présente la fiscalité des entreprises en Lituanie :

  • Nombre de paiements de taxes/an : 11,0
  • Temps requis pour les formalités administratives (en heures) : 171
  • Montant total des taxes en % des profits : 42,7.

Cette rubrique n’est qu’une ébauche de la complète présentation de la fiscalité en Lituanie.

Impôt sur le revenu des personnes physiques en Lituanie

L’assiette sur l’impôt en Lituanie se fait en fonction de la situation de l’individu. En effet, cela se fait en fonction des revenus de l’individu et de sa situation de résident. Une personne est considérée comme résidente dans le cas où elle y séjourne pendant une longue durée (6 mois et 1 jour). Mais un résident permanent, c’est aussi et surtout une personne ayant un domicile permanent et dont ses principaux intérêts économiques sont en Lituanie (dans notre cas).

En revanche, pour les non-résidents, leur imposition se fait suivant : les revenus d’intérêts, les revenus de bénéfice distribué, la rémunération des emplois et contrats semblables, les revenus provenant d’activités sportives, les revenus provenant d’activités artistiques, les revenus tirés par la vente et les revenus tirés de la vente, la location ou autres sources de revenus immobiliers (15%).

En somme, le taux d’imposition sur les personnes physiques en Lituanie est soit à 15% soit à 33%, suivant le type et la nature du revenu. 

La fiscalité ainsi que les taux d’imposition sont les mêmes en Lituanie pour les ressortissants étrangers et pour les natifs.


processus achat immobilier Lituanie

 

4. Processus achat immobilier en Lituanie

En raison de tous les avantages que présente la situation économique et sociale en Lituanie, il est tout à fait compréhensible de vouloir d’investir dans l’immobilier en Lituanie. Cependant, il est d’une importance capitale de se renseigner sur toutes les procédures et sur tous les points à regarder pour une acquisition immobilière en Lituanie.

L’acquisition immobilière en Lituanie

L’acquisition immobilière est généralement assez simple en Lituanie. En effet, excepté sur les terres agricoles, il n’y a pas de restriction à la propriété étrangère sur les terres lituaniennes.

 

Dans un cas de transaction immobilière, le notaire doit effectuer une vérification ainsi qu’une révision des données cadastrales et d’enregistrement du bien immobilier. Toutes ces démarches sont nécessaires pour le bon déroulement et l’exécution du contrat de vente. Si vous êtes patient, cela prend en tout et pour tout sept jours, cependant vous pouvez accélérer les choses et réduire le délai à un jour en échange d’un coût supplémentaire. Il faut savoir qu’en Lituanie, et partout ailleurs, tout contrat de vente doit avoir été certifié par un notaire, faute de quoi il sera nul et non valide. Aussi, un acte d’acceptation de transfert doit être signé par les deux partis (vendeur/acheteur).

Il faut savoir que l’enregistrement du contrat de vente-achat n’est pas obligatoire dans les administrations lituaniennes.

Cependant, pour l’intérêt du vendeur et de l’acheteur, il est tout simplement recommandé de s’inscrire auprès du registre immobilier. Au cas où vous vous demandez combien de temps cela peut prendre, sachez qu’une douzaine de jours suffit largement. 

Frais d’inscription et d’enregistrement en Lituanie

Pour enregistrer un contrat de vente, il faudra compter une dizaine de jours ouvrables et sachez que les administrations lituaniennes œuvrent dans les temps pour les questions immobilières. Cependant, si vous êtes quelque peu impatient, en payant un supplément vos pourrez accélérer les procédures en toute légalité bien entendu. Pour un délai de 3 jours ouvrables : majoration de 30%, pour un délai de 2 jours ouvrables : majoration de 50%  et pour un délai de 1 jour ouvrable : majoration de 100%.

Il faut savoir qu’un plafond de 1448,10€ est appliqué pour les frais d’inscription. Ce procédé s’applique séparément aux bâtiments et aux terrains. De ces faits, un bien composé de terrains et de bâtiments bénéficie d’un plafond de total de 2896,20€ (Attention : ces plafonds évoluent au fil des années) .

Frais notariales en Lituanie

Les frais notariaux se situent aux environs de 0,45% de la valeur de la propriété. Cependant, vous êtes toujours tenu de vous renseigner auprès du notaire de votre choix pour une idée plus large et mieux établie sur ses frais.

Tableau frais notaire Lituanie :

Frais de notaire /

Valeur de la propriété (en €)

Frais en €

Jusqu’à 8,688.60€

1% de la valeur, mais pas moins de 14.48€

De 8,688.61€ à 28,962€

86.89€ + 0.7% du montant excédant 8,688.60€

Au-dessus de 28,962€

228.80 + 0.5% du montant excédant 28,962€

En résumé, comme vous pouvez le constater ci-dessus, tous les frais en lien avec les transactions immobilières en Lituanie demeurent très accessibles et négociables, une véritable aubaine pour les investisseurs immobiliers.

 

 

 


spécificités immobilier Lituanie

 

5. Quelques spécificités de l’immobilier en Lituanie

Le secteur de l’immobilier est des plus intéressants en Lituanie et ce malgré certaines baisses constatées historiquement notamment avec la crise de 2009.

On peut trouver des rendements intéressants. Mais nombreux sont les détracteurs qui n’ont de cesse de dire que la Lituanie n’est pas forcément l’Eldorado qu’il promet d’être pour les personnes qui ne viennent que pour l’investissement résidentiel. Explications.

Le côté négatif de l’investissement immobilier en Lituanie

Bien que la Lituanie soit fort intéressante pour tout ce qui relève de l’investissement immobilier, les rendements stagnent et restent corrects et sans plus. En somme, cela veut dire que l’investissement immobilier n’a de cesse de s’essouffler et ne tient qu’à moitié ses promesses. En effet, malgré une hausse nominale de 3,57% en 2017 et si l’on se réfère à l’inflation, les prix des appartements ont en réalité diminué de 0,33% en glissement en 2017.

Vous vous demandez sûrement de quoi peuvent bien résulter ses données et cette différence … Sachez que cela est parfaitement justifié par l’inflation. Ce qui veut tout simplement dire que les valeurs nominales ne sont pas les valeurs réelles et qu’il faut voir et étudier le sujet bien plus profondément.

Prix moyen des appartements dans les principales villes de Lituanie :Pour vous donner une petite idée de ce que représente réellement le secteur immobilier, voici les prix moyen par ville en Lituanie.

  • À Vilnius, la capitale : dans la capitale de la Lituanie, le prix moyen des appartements a augmenté de 3,6% en 2017 pour ainsi atteindre les 1468€ le mètre ². Suivant les valeurs réelles, les prix dans la capitale aurait en réalité diminué de 0,33% durant la même période.
  • À Kaunas : les prix des appartements ont augmenté de 4,8%, dont le mètre ² équivaut à 1031€/m². Valeur réelle : augmentation de 0,85% après inflation.
  • À Klaïpeda : les prix des appartements ont augmenté de 2,4% dont le m² équivaut à 1037€. Valeur réelle : chute de 1,47% après inflation.
  • À Šiauliai : les prix des appartements ont augmenté de 2,7% dont le m² équivaut à 612€/m². Valeur réelle : chute de 1,13% après inflation.
  • À Panvėžys : les prix des appartements ont augmenté de 3,1% dont le m² équivaut à 576€/m². Valeur réelle : chute de 0,81% après inflation.  

Vous pourrez en voir plus sur Global property guide.

Prix moyen par type de propriété

Les prix immobiliers en Lituanie se classifient par type de propriété.

  • Maisons neuves : le prix moyen a augmenté de 9% en 2017, ce qui équivaut à 632€/m².
  • Maisons existantes : le prix moyen a augmenté de 3,6%, ce qui équivaut à 363€/m².
  • Appartements neufs : le prix moyen a augmenté de 1,1%, ce qui équivaut à 1272€/m².
  • Appartements existants : le prix moyen a augmenté de 6,3%, ce qui équivaut à 793€/m².

Ce qu’il faut retenir des spécificités de l’immobilier en Lituanie :

il n’y a pratiquement aucune restriction à la propriété étrangère des terres en Lituanie, à l’exception des terres agricoles.

Vous devez suivre l’inflation en progression en Lituanie pour bien évaluer la valeur réelle de biens immobiliers en Lituanie.

Les prix sont stables sur l’immobilier en 2017.

 

 


pièges à éviter avant achat Lituanie

 

6. Pièges à éviter avant d’acheter

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier en Lituanie, il vous faut être plus qu’attentif et redoubler de méfiance.

  • Toujours demander l’avis d’un notaire 

Vous aimez prendre des décisions sur un coup de tête ? Eh bien sachez qu’un mauvais investissement immobilier ne pardonne pas tout comme un mauvais placement. Ainsi, il est primordial de vous entourer de professionnels qui vous guideront et qui vous donneront sans attendre leur avis bien prononcés sur un bien immobilier et les actes juridiques attenants.

  • Les prix trop « alléchants »

Nombreux sont les cas de vente immobilière où les prix sont plus qu’ »alléchants ». Dans le cas où une offre se montre bien trop belle et que le doute commence à s’installer chez vous, il faut tout simplement « rebrousser chemin » et se fier à sa première impression.

  • Le flou sur le côté administratif et les papiers du bien immobilier

Les papiers d’un bien immobilier font toute son importance, car un bien immobilier sans papiers, en Lituanie ou ailleurs, est un bien qui n’a aucune valeur administrative. Alors, pour un bien immobilier en vente en Lituanie, si ne serait-ce qu’un papier manque, méfiez-vous grandement.

  • Avoir un intermédiaire de confiance parlant lituanien

Bien que le secteur immobilier soit des plus simples en Lituanie, il est d’une grande importance que d’avoir un contact et un intermédiaire qui puisse assurer durablement le rôle d’interprète de confiance.

  • Situation du terrain ou de la terre en vente

Il n’y a aucune restriction sur l’acquisition des terres en Lituanie par les étrangers, à l’exception faite bien sûr des terres agricoles. Veillez donc à accorder une importance particulière au statut du terrain que vous êtes sur le point d’acheter, au risque de vous retrouver dans une situation difficile et embarrassante.

  • Bien rôder votre dossier avant de conclure l’achat

Voyez bien tous les frais que vous aurez à payer, n’oubliez surtout pas de prendre en compte les frais de notaires (voir chapitre 4), les frais de l’agence immobilière, les taxes foncières et les diverses assurances.

Nombreux sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Lituanie, le secret est tout simplement d’être attentif et  méfiant durant tout le déroulement des opérations.

 


 

 

7. Conclusion : maintenant ou jamais pour investir dans l’immobilier en Lituanie ?

La question d’investir ou non dans l’immobilier en Lituanie repose sur plusieurs points et faits que voici.

  • On aime :

– l’accessibilité de l’immobilier lituanien par les ressortissants étrangers

– la fiscalisation et l’imposition plus qu’intéressante autant pour les natifs que pour les étrangers

– le pouvoir d’achat élevé qui profite à tous les secteurs y compris celui de l’immobilier

– la main d’œuvre de qualité et le savoir faire lituanien

– les conditions sociales avantageuses pour tous

  • On n’aime pas :

– l’instabilité économique mondiale qui influe grandement sur la situation de l’immobilier Lituanie

– l’inflation qui ne montre que les prix nominaux et non les valeurs réelles

Des rendements nets rarement supérieurs à 5% dans la capitale lituanienne.

– la barrière de la langue qui peut être problématique pour les ressortissants étrangers. Solution : proposer des interprètes spécialisés aux étrangers.

En résumé de tout cela, investir dans l’immobilier Lituanie est chose intéressante avec ses avantages tout comme ça a ses inconvénients.

Le meilleur moment pour investir en Lituanie, c’est aujourd’hui à un moment où les investisseurs ne se sont pas encore implantés entièrement et totalement dans l’immobilier lituanien.

Parmi tous les pays de l’Europe de l’est, la Lituanie présente certains avantages qui rappellent

un autre pays de l’Europe de l’est à regarder : la Bulgarie avec Sofia.

Si vous souhaitez sortir de l’Europe :

vous pourriez regarder ma vidéo BFM sur Bali en Indonésie où les rendements et la fiscalité sont attractifs!

Si vous découvriez ma chronique BFM sur l’immobilier aux USA : entre rendement, fiscalité attrayante et protection du propriétaire.

 

 

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