Immobilier en Lituanie comment investir dans l’immobilier ?

La Lituanie est un pays de l’Europe de l’est que l’on peut notamment retrouver au sud des États baltes. Ayant pour capitale Vilnius, la Lituanie est un pays frontalier avec un bon nombre de pays tous aussi renommés les uns que les autres : Pologne, Lettonie et Biélorussie.

La capitale de la Lituanie : Vilnius, se situe non loin de la frontière avec la Biélorussie ; elle est particulièrement populaire aujourd’hui en raison de son côté très médiéval et de la grande histoire dont elle est chargée.

La capitale Vilnius n’est pas la seule ville incontournable de la Lituanie puisque le pays est fortement chargé en lieux d’intérêt et a énormément à offrir à toute personne désirant s’installer pour investir ou tout simplement pour changer de vie.

En parlant d’investissement, la Lituanie propose des compromis entre prix et localisation géographique. l’investissement immobilier.

Si vous vous trouvez dans l’optique d’investir dans l’immobilier en Lituanie, il vous faudra vous armer de patience et de motivation pour mener à bien un tel projet.

Pour vous conforter et vous aider dans votre projet, soyez-en sûr que la santé économique de la Lituanie est au beau fixe avec 3,8% de croissance en 2018 (la France à 1,5%…), ce qui est un réel avantage.

Pour vous guider dans un projet d’investissement immobilier en Lituanie, voici des éléments concrets qui éclaireront dans votre recherche et qui devraient être de bons conseils.

Investissement en Lituanie

La Lituanie fait partie intégrante dees pays de l’Europe de l’est où l’investissement immobilier peut être  avantageux.

La Lituanie est un pays qui tente de se donner les moyens de son ambition.

En effet, un pourcentage de diplômés des études supérieures en Lituanie avoisinant les 95%, un investisseur en soif de bonnes affaires et de business ne peut que se sentir dans son milieu en Lituanie.

Ce niveau de culture élevé a fait de la Lituanie l’un des pays européens les plus intéressants en ce qui concerne la croissance économique.

Cette force économique de la Lituanie résulte de l’ambiance générale du pays et des habitants et ce dans tout l’ensemble du pays.

Bien que la crise économique mondiale n’ait pas épargnée la zone des pays baltes quelques années auparavant, aujourd’hui la Lituanie atteint un nombre d’IDE impressionnant. En effet, fin 2017, la Lituanie avait un taux d’IDE d’environ 595 millions, sans oublier que les stocks cumulés d’IDE ont atteint plus de 41% du PIB à cette même période. Ces chiffres démontrent assez bien et suffisamment les intérêts d’investir en Lituanie aujourd’hui car ces chiffres n’ont de cesse d’être en faveur de l’économie globale du pays.

En ce qui concerne les investissements étrangers, ils sont plus que bien accueillis en Lituanie, car considérés comme levier économique et grand acteur du développement global. Pour attirer toujours plus d’investisseurs étrangers d’ailleurs, le gouvernement lituanien a spécialement facilité le permis de construire. Le moins que l’on puisse dire c’est que la Lituanie tient à améliorer chaque année les conditions d’investissements étrangers afin de promouvoir son économie.

Information supplémentaire sur la santé économique de la Lituanie :

la Lituanie est classée 16^ème pays par la banque mondiale courant 2018, sachant qu’elle était à la vingt-et-unième place une année plus tôt.

Pour ce qui est des relations entre la France et la Lituanie, il faut savoir qu’une convention de non double imposition a été signée en 1997 entre les deux pays, ce qui représente un réel avantage pour les français désirant lancer un investissement en Lituanie.

Pour lancer en bonne et due forme votre investissement en Lituanie, voici deux points que vous devez absolument consulter :

Doing Business in Lithuania et le Registre du commerce en Lituanie, le registre du commerce est bien entendu en lituanien (utiliser la correction automatique de google chrome, il vous aidera partiellement).

En résumé : investir en Lituanie présente une large palette d’avantages pour les ressortissants européens, si c’est votre cas, lancez-vous tout en vous armant de patience et de recherches.

Investissement locatif en Lituanie

Tout comme pour ce qui est de l’investissement en général, lancer un investissement  dans l’immobilier locatif en Lituanie est très intéressant pour les étrangers.

Pourquoi ? Tout simplement parce que ces derniers bénéficient d’un traitement égal à celui des Lituaniens eux-mêmes.

On évoque ainsi : des prix compétitifs par rapport à Paris, Londres… ainsi qu’un procédé d’imposition plus qu’avantageux.

Mais le côté économique n’est pas le seul grand avantage conféré par la Lituanie puisque le pays tout entier bénéficie d’une situation géographique incroyable qui offre une ouverture directe sur des pays tous aussi développés les uns que les autres.

L’investissement immobilier en Lituanie

Pour effectuer un investissement locatif, il faut tout d’abord comprendre comment fonctionne l’investissement immobilier général en Lituanie.

L’investissement dans l’immobilier en Lituanie reste un marché relativement jeune, avec quelques rares développements en construction et un marché de revente relativement lent, ce qui en fait le moment idéal pour entrer sur le marché, avant que les masses ne découvrent les opportunités.

Ainsi, quand vous vous sentirez prêts pour investir dans l’immobilier en Lituanie, portez votre choix sur une région forte en développement.

Le marché immobilier lituanien a connu une croissance significative ces dernières années, y compris après la pandémie de COVID-19. 

• Vilnius

La capitale reste le marché le plus dynamique du pays. Les prix des biens immobiliers à Vilnius ont connu une hausse significative :

• Appartements : Le prix médian est de 4 811 €/m² en 2025, soit une augmentation de 5% par rapport à l’année précédente.
• Maisons : Le prix moyen est de 3 758 €/m², en hausse de 3% sur un an.

Détail des prix par type de bien à Vilnius :

• Appartements 3 pièces : 4 780 €/m²
• Appartements 4 pièces : 4 490 €/m²
• Maisons 4 pièces : 2 874 €/m²
• Maisons 5 pièces : 3 112 €/m²
• Maisons 6 pièces : 3 689 €/m²

• Kaunas

Bien que les données précises pour Kaunas ne soient pas disponibles, la deuxième plus grande ville de Lituanie suit généralement la tendance de Vilnius, avec des prix légèrement inférieurs. On peut estimer que les prix à Kaunas sont environ 15-20% inférieurs à ceux de Vilnius.

• Autres villes en Lituanie 

Pour les villes plus petites, les prix sont nettement inférieurs à ceux de la capitale.

Par exemple :

• Šiauliai : Les appartements coûtent entre 1 750 € et 2 000 € le mètre carré.
• Druskininkai : Les appartements se vendent entre 2 300 € et 3 000 € le mètre carré

L’investissement immobilier en Lituanie est des plus intéressants pour les ressortissants étrangers, et ce grâce notamment aux dispositions prises par le gouvernement pour promouvoir les IDE.

La Lituanie n’a de cesse d’attirer les investisseurs étrangers et de faire grimper ainsi sa cote de popularité.

Les rendements ne sont pas très attractifs rarement supérieurs à 5% nets!

Fiscalité en Lituanie

En tant que futur investisseur étranger en Lituanie, vous vous demandez sûrement comment peut bien se présenter la fiscalité en générale. Sachez que vous n’avez aucun souci à vous faire car la fiscalité est des plus intéressantes et des plus attrayantes en Lituanie pour les étrangers.

Présentation de la fiscalité en Lituanie

La fiscalité sur les revenus en Lituanie pour 2025 se caractérise par un système d’imposition progressif.

Voici les principaux éléments à retenir :Impôt sur le revenu du travail :

• Un taux de 20% s’applique sur les revenus annuels jusqu’à 90 246 euros.
• Au-delà de ce seuil, un taux de 32% est appliqué sur la partie excédentaire.
• Le seuil exact pour le taux de 32% en 2025 sera de 126 532 euros (60 fois le salaire mensuel moyen).

Revenus locatifs et immobiliers :

• Les revenus locatifs sont imposés à un taux fixe de 15%.
• Pour les investisseurs étrangers, ce taux de 15% s’applique également aux revenus tirés de la vente, de la location ou d’autres sources de revenus immobiliers.

Déductions et exonérations :

• Un Montant Exonéré d’Impôt (MEI) existe, calculé en fonction du niveau de revenu de l’employé.
• Les employés peuvent bénéficier de déductions fiscales pour certaines dépenses, dans la limite de 25% de leur revenu imposable.

Contributions sociales :

• Les employés doivent verser des cotisations de sécurité sociale, retenues par l’employeur.
• Le taux de sécurité sociale pour les travailleurs est de 19,50%.

La fiscalité ainsi que les taux d’imposition sont les mêmes en Lituanie pour les ressortissants étrangers et pour les natifs.

Processus achat immobilier en Lituanie

En raison de tous les avantages que présente la situation économique et sociale en Lituanie, il est tout à fait compréhensible de vouloir d’investir dans l’immobilier en Lituanie. Cependant, il est d’une importance capitale de se renseigner sur toutes les procédures et sur tous les points à regarder pour une acquisition immobilière en Lituanie.

L’acquisition immobilière en Lituanie

L’acquisition immobilière est généralement assez simple en Lituanie. En effet, excepté sur les terres agricoles, il n’y a pas de restriction à la propriété étrangère sur les terres lituaniennes.

Le processus d’achat d’un bien immobilier en Lituanie comporte plusieurs étapes clés :

1. Recherche et sélection du bien
2. Vérification juridique
3. Négociation et contrat préliminaire
4. Signature du contrat de vente
5. Enregistrement de la propriété

• Recherche et sélection du bien

Les étrangers peuvent acheter la plupart des types de biens en Lituanie, à l’exception des terres agricoles et forestières qui sont soumises à des restrictions. Le marché immobilier lituanien connaît un regain d’intérêt de la part des investisseurs étrangers.

• Vérification juridique

Avant l’achat, il est essentiel de vérifier le statut juridique du bien auprès du Centre du registre foncier de Lituanie pour s’assurer qu’il n’y a pas de litiges ou de réclamations juridiques.

• Négociation et contrat préliminaire

Une fois le bien choisi et vérifié, les parties négocient les conditions de la vente. Un acompte initial est généralement requis à ce stade pour garantir la transaction.

• Signature du contrat de vente

Le contrat de vente final doit être signé devant un notaire en Lituanie. Les frais notariaux varient en fonction de la valeur du bien :

• Pour les biens jusqu’à 8 700 € : 15% de la valeur
• Entre 8 700 € et 28 900 € : 86% de la valeur
• Au-dessus de 28 900 € : 288 € + un pourcentage supplémentaire

• Enregistrement de la propriété

Après la signature, le nouveau propriétaire doit enregistrer le bien auprès du registre immobilier lituanien. Les frais d’enregistrement sont structurés comme suit :

• Pour les bâtiments évalués jusqu’à 14 500 € : 37,65%
• Pour les évaluations entre 14 500 € et 231 700 € : 0,05% sur les montants supérieurs à 14 500 €

Pour l’enregistrement foncier :

• Biens évalués jusqu’à 2 900 € : 23,17%
• Entre 2 900 € et 29 000 € : 0,30% sur les montants supérieurs à 2 900 €

• Taxes et impôts

Les biens immobiliers de grande valeur (plus de 150 000 €) sont soumis à une taxe d’acquisition de 1%. Le taux annuel de la taxe foncière est d’environ 1,5%, avec plusieurs exonérations possibles.

• Financement

Si un prêt hypothécaire est nécessaire, des frais bancaires s’ajoutent. En juin 2023, le taux d’intérêt moyen pour les prêts immobiliers en Lituanie était de 5,58%.

• Considérations supplémentaires

• Le délai moyen pour finaliser une transaction immobilière en Lituanie est d’environ 3 semaines.
• Les prix de l’immobilier à Vilnius, la capitale, ont connu une augmentation significative, atteignant en moyenne 4 478,83 € par mètre carré en 2024.
• Le rendement locatif moyen à Vilnius est de 5,65%, ce qui en fait une destination attractive pour les investisseurs.
• Les prix des loyers en Lituanie ont augmenté de 170% par rapport à 2015.
• L’impôt sur le revenu pour les loyers est modéré, à 15%.

En résumé, comme vous pouvez le constater ci-dessus, tous les frais en lien avec les transactions immobilières en Lituanie demeurent très accessibles et négociables, une véritable aubaine pour les investisseurs immobiliers.

Quelques spécificités de l’immobilier en Lituanie

Les prix de l’immobilier en Lituanie ont connu une augmentation significative après la pandémie.

Selon Eurostat, les prix ont bondi de plus de 10% au deuxième trimestre 2024 par rapport à l’année précédente. Cette tendance s’est poursuivie en 2025, avec une croissance continue des prix dans les grandes villes.

La Lituanie fait partie des pays européens ayant connu les plus fortes hausses de prix immobiliers, avec une augmentation de 10,4% entre le deuxième trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024.

• Facteurs influençant le marché immobilier en Lituanie :

Plusieurs facteurs ont contribué à cette forte croissance du marché immobilier lituanien :

1. Croissance des salaires : Certains secteurs ont connu une augmentation significative des salaires, augmentant le pouvoir d’achat immobilier.
2. Inflation élevée : L’inflation a poussé de nombreux investisseurs à se tourner vers l’immobilier comme valeur refuge.
3. Augmentation de la demande : Le travail à distance a stimulé la demande de logements plus spacieux et mieux équipés.
4. Offre limitée : Dans certaines zones, notamment à Vilnius, l’offre de nouveaux développements n’a pas suivi le rythme de la demande croissante.
5. Attractivité pour les investisseurs étrangers : La Lituanie est devenue une destination prisée pour les investisseurs immobiliers internationaux.
6. Coûts de construction : Les coûts de construction ont augmenté de 90% entre 2016 et 2023, ce qui a contribué à la hausse des prix des logements neufs.

• Marché locatif en Lituanie :

Le marché locatif en Lituanie a également connu une forte croissance :

• Les prix des loyers ont augmenté de 170% par rapport à 2015, selon l’OCDE.
• À Vilnius, le rendement locatif moyen est de 5,65%, ce qui est attractif pour les investisseurs.
• La Lituanie a enregistré la deuxième plus forte hausse des prix des loyers dans l’UE, avec une augmentation de 168% entre 2010 et 2023.

• Perspectives pour 2025 pour le marché de l’immobilier en Lituanie :

Les experts lituaniens prévoient une poursuite de la croissance du marché immobilier en 2025, bien qu’à un rythme potentiellement plus modéré. Voici les principales tendances attendues :

1. Croissance continue des prix : La tendance à la hausse des prix devrait se maintenir, offrant un bon retour sur investissement.
2. Attractivité de Vilnius : La capitale devrait rester particulièrement attractive avec son rendement locatif moyen de 5,65%.
3. Augmentation des loyers : La tendance à la hausse des prix des loyers devrait se poursuivre, bien qu’à un rythme potentiellement plus lent.
4. Environnement fiscal favorable : L’impôt sur le revenu pour les loyers reste modéré à 15%, ce qui favorise l’investissement locatif.
5. Intérêt des investisseurs étrangers : Les investisseurs étrangers devraient continuer à s’intéresser au marché lituanien, soutenant ainsi la demande.
6. Développement de nouvelles zones : Face à la pression sur les prix dans le centre de Vilnius, on s’attend à un développement accru des zones périphériques.
7. Demande de logements durables : Les acheteurs et les locataires devraient accorder une importance croissante à l’efficacité énergétique et aux caractéristiques écologiques des logements.

Ce qu’il faut retenir des spécificités de l’immobilier en Lituanie :

il n’y a pratiquement aucune restriction à la propriété étrangère des terres en Lituanie, à l’exception des terres agricoles.

Vous devez suivre l’inflation en progression en Lituanie pour bien évaluer la valeur réelle de biens immobiliers en Lituanie. Les prix sont stables sur l’immobilier en 2017.    

Pièges à éviter avant d’acheter

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier en Lituanie, il vous faut être plus qu’attentif et redoubler de méfiance.

• Toujours demander l’avis d’un notaire 

Vous aimez prendre des décisions sur un coup de tête ? Eh bien sachez qu’un mauvais investissement immobilier ne pardonne pas tout comme un mauvais placement. Ainsi, il est primordial de vous entourer de professionnels qui vous guideront et qui vous donneront sans attendre leur avis bien prononcés sur un bien immobilier et les actes juridiques attenants.

• Les prix trop « alléchants »

Nombreux sont les cas de vente immobilière où les prix sont plus qu’ »alléchants ». Dans le cas où une offre se montre bien trop belle et que le doute commence à s’installer chez vous, il faut tout simplement « rebrousser chemin » et se fier à sa première impression.

• Le flou sur le côté administratif et les papiers du bien immobilier

Les papiers d’un bien immobilier font toute son importance, car un bien immobilier sans papiers, en Lituanie ou ailleurs, est un bien qui n’a aucune valeur administrative. Alors, pour un bien immobilier en vente en Lituanie, si ne serait-ce qu’un papier manque, méfiez-vous grandement.

• Avoir un intermédiaire de confiance parlant lituanien

Bien que le secteur immobilier soit des plus simples en Lituanie, il est d’une grande importance que d’avoir un contact et un intermédiaire qui puisse assurer durablement le rôle d’interprète de confiance.

• Situation du terrain ou de la terre en vente

Il n’y a aucune restriction sur l’acquisition des terres en Lituanie par les étrangers, à l’exception faite bien sûr des terres agricoles. Veillez donc à accorder une importance particulière au statut du terrain que vous êtes sur le point d’acheter, au risque de vous retrouver dans une situation difficile et embarrassante.

• Bien rôder votre dossier avant de conclure l’achat

Voyez bien tous les frais que vous aurez à payer, n’oubliez surtout pas de prendre en compte les frais de notaires (voir chapitre 4), les frais de l’agence immobilière, les taxes foncières et les diverses assurances.

Nombreux sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier en Lituanie, le secret est tout simplement d’être attentif et  méfiant durant tout le déroulement des opérations.

Conclusion : maintenant ou jamais pour investir dans l’immobilier en Lituanie ?

Après COVID, on ne peut que constater une hausse des prix de l’immobilier en Lituanie.

La question d’investir ou non dans l’immobilier en Lituanie repose sur plusieurs points et faits que voici.

• On aime :

– l’accessibilité de l’immobilier lituanien par les ressortissants étrangers

– la fiscalisation et l’imposition plus qu’intéressante autant pour les natifs que pour les étrangers

– le pouvoir d’achat élevé qui profite à tous les secteurs y compris celui de l’immobilier

– la main d’œuvre de qualité et le savoir faire lituanien

– les conditions sociales avantageuses pour tous

• On n’aime pas :

– l’instabilité économique mondiale qui influe grandement sur la situation de l’immobilier Lituanie

– l’inflation qui ne montre que les prix nominaux et non les valeurs réelles

– Des rendements nets rarement supérieurs à 5% dans la capitale lituanienne.

– la barrière de la langue qui peut être problématique pour les ressortissants étrangers. Solution : proposer des interprètes spécialisés aux étrangers.

En résumé de tout cela, investir dans l’immobilier Lituanie est chose intéressante avec ses avantages tout comme ça a ses inconvénients.

Le meilleur moment pour investir en Lituanie, c’est aujourd’hui à un moment où les investisseurs ne se sont pas encore implantés entièrement et totalement dans l’immobilier lituanien.

Parmi tous les pays de l’Europe de l’est, la Lituanie présente certains avantages qui rappellent

un autre pays de l’Europe de l’est à regarder : la Bulgarie avec Sofia.

Si vous souhaitez sortir de l’Europe : vous pourriez regarder ma vidéo BFM sur Bali en Indonésie où les rendements et la fiscalité sont attractifs!